残債がある投資用マンションの法人化について

質問

2～3年前に購入した投資用ワンルームマンション計5部屋の法人化を考えています。
税理士さんとメールや電話でやりとりさせていただいている段階ですが，根本的な部分でわからないところがあって相談させていただく次第です。

いずれの部屋もフルローンでの購入で計約1億円の残債が残っています。
私の給与収入が1900万円/年，家賃収入が530万円/年ですが，ローンの返済額が家賃収入をやや上回っており，減価償却を利用した減税効果でマネーフローはプラスで回っているのが現状です。

減価償却を利用した減税効果は年を追って目減りすることが法人化を思い立ったそもそもの理由ですが，この場合，私個人から新たに設立した法人に物件を売却する形をとると聞きました。

融資元の同意その他の問題はさて置いて，法人が物件を所有し，ローンも法人で組みなおした後は，この法人はどのように残債を返済していくのでしょうか？

法人が得る不動産収入を私や家族に給与として分散することで減税効果を得るというのがこの方法のスキームであるとのことですが，給与を払うと法人にローンの返済に回すお金が残りません。
私や家族が受け取った給与で法人のローンを返済する形はとれないと認識しています。

このような，残債が残った物件の法人への売却の方法や取り扱い，売却後のローン返済の方法について教えていただきますと幸いです。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

以下想定される問題点として、
１． おそらく不動産の含み損がある状況では、法人が設立時点で繰り損・債務超過となるので法人設立が不可能
２． 銀行にとっては、個人には可能な超長期融資が法人には不可能（期間ＭＡＸでも15年）
３． 返済期間短縮により当然キャッシュフロー面で現状以上のマイナスになる
４． 実体の無い家族の給与収入を積み上げる点で税務上の否認リスクが高い
５． 銀行返済はキャッシュの有る無しに関わらず、支払う必要が有るので、役員への給与を払えば返済原資が無くなる、と捉えるのでなく、家賃が約定返済に不足するなら役員から会社への貸付等の処理が必要になる
６． 通常赤字のオーナー企業では役員報酬を帳簿上払った上で同額を会社へ貸付（資金上「入って来い」になる）することで、赤字決算だがキャッシュが回る形式を取る
７． そもそも、上記の状況では銀行が法人向けの融資を応諾しない（個人融資時代と比べれば、給与収入がなくなることに加えて会社維持経費の発生という二重のマイナス）

といった感じになりそうです。

お礼

ありがとうございました。大変参考になりました。
そうなんじゃないかとは思ってたんですが……。