競売物件の評価について

質問

土地と建物に対して抵当権を設定しており、担保権実行による競売を申し立てようと思うのですが、対象不動産の現況は、道に面してはいるのですが、その道幅が４ｍなく、役所にて確認したところ、いわゆる２項道路にも認定されていませんでした。この場合、接道要件をみたさず、競売評価はやはり減価されるのでしょうか。減価される場合、一般的に何%くらい減価されるのでしょうか。

また、土地建物について抵当権を設定したが、セットバック部分については抵当権の設定をし忘れている場合、担保設定している物件が袋地となるため、評価はかなり減価されるのでしょうか。減価される場合、一般的に何%くらい減価されるのでしょうか。※ちなみに、セットバック部分の現況はアスファルト舗装されており、公道化しております。ただ、謄本を取ると所有者が個人で、地目が公衆用道路となっております。

回答No.2

0621p

何％減価されるのか？という具体的な数字についてはわかりませんが。
土地が建築基準法上の道路に接していない、しかもその道路の幅員が４ｍ以下である、とすると。
この土地に建築をする場合、「４３条但し書き許可」という許可を取らなければなりません。この許可を得るには色々な条件がありますが基本的には、その土地から建築基準法上の道路に接するまでの道路部分を、将来に渡って幅員４ｍ以上確保する、という事について建築基準法上の道路に接するまでの道路部分のすべての所有者の承諾を得なければなりません。４ｍ確保できるのか？関係する土地所有者は何人くらいいるのか？などによって難しさが変わってきます。
現在はその土地建物と前面道路の所有者は同じであるが、道路部分に抵当権を設定していないので、競売で落札しても前面道路の所有者は他人になるという事ですかね？それが元の所有者であれば、上記の承諾を得るのに協力してもらえない、というような事にはなりませんか？
そうであればかなり難しい土地になりますね。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

v008

担保権実行により重要なのは抵当分が回収できるかどうかだけですので
評価額が満たなくても抵当分くらいは回収されるのでは？

落ちればですが。

共有物分割に関る換価のための競売であれば　あらゆる要素を鑑定して決めるんで　不動産鑑定士に相談してください。

お礼

ありがとうございました。