山林を好条件で買取る契約の注意点

質問

知人が以前購入した地方の山林の土地(いわゆる原野商法)について、買取希望の会社が現れたとの事で、この件に関する売買条件と契約方法について意見を求められたのでご教授お願いいたします。
１．申し出た相手は開発会社で、その土地に施設ができることになり、その部分の所有者(複数人が分割して所有している)を探して交渉しているとの事。（直接の会社なのか、そこから買取業務を外注された会社なのかは不明。）
２．地目は山林で買取る提示価格は坪４万円×120坪=４８０万円（売り手の知人は納得している）
３．先に買主が全額を売り手である知人の銀行口座に振り込み、その後売主は買主に土地を引き渡す、と記されている。(それぞれ余裕をもって日付が記載されている)
４． 契約書はA4サイズ１枚のみで、金額、支払期日、引渡し期日、引渡し条件、費用の負担、債務不履行、物件の住所・地目・地積、双方の住所氏名　等が記されています。
５．　引渡し条件としては、かしがない完全な所有権を買主に移転する、と書かれている。
６．　諸費用の負担は移転登記の費用は全額買主負担で、売主には一切金銭の負担をかけない。
７．　債務不履行については、契約に違反した者場合はその契約を解除することができて、不履行をした者は相手に所定の違約金をはらう。　
などと記されています。
８．仲介業者はなし、(この買主自体が不動産業者のプロだから必要ないのか？)
９．この買主の会社は対応としては良い感じとの事。私の検索ではネットの電話帳には掲載されていない。
(質問)
Ａ．先に全額振り込まれてから、登記簿等をわたすので危険はないと思いますが、なにか隠れた悪い事はあるでしょうか？
Ｂ．５のかしについては、売主の知人は特に気にとめていないのですが、悪い事態を考えるとどんな事がおこりうるでしょうか？
Ｃ．７の不履行の際の所定の違約金については、所定がいくらなのかはどこにも明記されていませんが、これが莫大な額になるということは考えられますか？
Ｄ．境界杭については、通常このような山林の売買の場合、（契約書には住所の番地と枝番だけ）現地で境界杭の確認や復元をして立会いをすべきでしょうか？
もし、この契約書で売買が完了し、あとから境界が不明確となった場合は売主に負担がかかってくるでしょうか？
Ｅ．代金は税金の関係？で二箇所に分けて振り込まれるそうですが、どういう事でしょうか？
Ｆ．通常、司法書士は買主側で選定するらしい、またこの場合、先払いで代金を確認できるという事で売主としては司法書士を依頼しないようですが、いかがでしょうか？
また、全般的に何かアドバイスがありましたらお願いいたします。

回答No.1

0621p · ベストアンサー

A 所有権移転に必要な書類と引き換えに売買代金を受け取るのが普通ですから、少し不可解ですね。
B 瑕疵があるとすれば、占有者がいる、ゴミの不法投棄、地中に何か埋まっている、というような事が考えられると思います。売主は瑕疵担保責任を負わない、というような条項を契約書に入れてもらえば良いと思います。
C所定と言うからには契約書に違約金の額が書いていませんか？違約金の額を予め決めておく場合は、売買代金の1割～2割程度にする事が多いです。
D 境界杭の明示を求められたら応じなければなりませんが、そのような物件ならわからないでしょう。その件はどうするのか、予め協議しておいたほうが良いと思います。
E これは買主の意図がわかりません。
F 司法書士は買主が指定するのが普通ですが、地域によっては売主にも若干の登記費用が必要な事もありますので、確認しておいたほうが良いです。
今回の件は、買主は複数の所有者から買収するので、売ってくれない人がいれば歯抜けの土地になって困る。というリスクがあるはずです。にもかかわらず先に代金を振り込んでくるというのは、少し不可解な気がします。

補足

ご回答ありがとうございます。
少し追加の質問がありますので、お手数ですがよろしくお願いします。
Ｂ．について：瑕疵の条項をそのままで、もし契約書を交わしてしまった後の場合は（クーリングオフのように）書類の不備やプロの業者としての説明不足等による契約見直しは可能でしょうか？
Ｃ．について：用紙は綴じていない１枚だけで「所定の違約金」の額や比率等はどこにも書かれていません。この場合もし知人の売主側が払う義務が生じたとしても、その時点で新たにその金額についての協議をして、極端なことを言えば協議によって極力少なくする選択肢もあるでしょうか？　それとも＜売買代金の1割～2割程度にする事が多いです。＞という相場の金額にならざるをえないのでしょうか？
素人に余計な心配をさせずにスムースに話が進む為の先払いかと思っていましたが、歯抜けのリスクを考えると不可解です。

回答No.2

kamaryu

読んだ感じでは、先に振り込みもされるし問題がないような気がしますが、最近の詐欺事件にこんなケースが報道されていました。
被害者：原野商法で山林を購入した人
簡単に言うと、購入希望者がいるが、引き渡す為には測量が必要なので測量の費用を支払ってくれというものでした。

５．　引渡し条件としては、かしがない完全な所有権を買主に移転する、と書かれている。

瑕疵が無い完全な所有権というのがミソかもしれません。
測量の明示は売主の責任なので、明示できなければそれが瑕疵となり得ます。
さらに掘ってみたら中から瓦礫が出てきたから撤去しなければならないとか・・・
相手が不動産屋なら、瑕疵担保無しの境界非明示、登記簿売買を条件にすれば良いのではないでしょうか？

補足

ご回答ありがとうございます。
測量については、一切やらなくても良いという事を先方からはっきりと言っていたそうです。あくまで口頭での話であり契約書には測量不要、境界杭不要とは書かれていないので、後でコロッと話が変わりそんな事言ってないし、契約にも謳ってませんと言ってくる心配も出てきました。
また、左上の収入印紙に社印で割り印が押されていますが、収入印紙は(規定より安い)２００円のもので、そのすぐ上にスタンプか活字で小さく、印紙不足　後日訂正　と２段書きで記されていました。わざわざ契約に自宅に尋ねてくるのに安い印紙を貼ってくるのも今は気になります。
瑕疵担保なしの文言を追加しないまま契約してしまった場合、その印紙の不備を理由に契約解消できるでしょうか？
お手数ですがよろしくお願いいたします。