土地の売価

質問

住宅用土地約300m2を所有しているのですが，その土地を買いたいという話が不動産屋よりありました。その価格が妥当であれば売ってもよいと思っているのですが，基準がわかりません。教えていただけませんか？
税務署で路線価を調べたのですが，その近く（1kmほど隔たりがある）しか記載されてませんでした。（低いところでも70,000円／m2なのでその数字から算出すると2,100万円となる）
ところが，納付書の評価額では700万円でした（課税対象は400万円程度）。
どちらの数字を根拠にすればいいのでしょうか？
ちなみに1,500万円で買いたいとのことです。

回答No.3

lawlight · ベストアンサー

●土地の値段に目安はありますが、基準はありません。所詮、相対取引の自由
契約です。急ぐ方、無知な方など弱い方が譲歩や損をさせられます。
●目安としては、都内では路線価と公示価格の中間くらいとのこと。路線価は
公示価格の約８割で設定されていますから、公示価格の９割前後ということ
でしょう。公示価格（1月1日基準日）の他、都道府県調査の地価調査価格
（7月1日基準日）があり、いずれも国土交通省のホームページで検索できます。
　http://tochi.nla.go.jp/chiiki20.html?shyouchiten=1
●市町村の固定資産税評価額は公示価格の約７割で設定されていますので、
新たな目安にはならないでしょう。
●土地の形状・奥行きによっても相続税評価価格なら補正率がかかってきます。
それらが不整形な場合、不動産鑑定評価でも係数を乗じて減価します。
売買価格となると、売主と買主のかけひきですから、双方の力量次第です。
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zaihyoka/zaih09_1.htm
http://www.tabisland.ne.jp/explain/zaihyoka/zaih09_7.htm
http://www.nta.go.jp/category/tutatu/kobetu/souzoku/07/tutatu.pdf
（↑6頁、21頁参照）
●いくつかの不動産業者から無料査定してもらうと値幅が大きいのに驚きます。
低額査定の業者は論外ですが、高額査定だからといって売ってくれる保障は
ありません。しかし、極めて大雑把な相場が解ります。
●不動産業者との媒介契約形態は専任と一般がありますが、一般で競争させる
のがいいという掲示板書込があります。不動産屋の買取希望価格が安すぎる
とお考えなら、別の不動産業者に一般媒介契約をして売主の希望価格に応じる
買主を別途探すのも一法でしょう。
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&tid=itf0bbbaa4na43a4ha4ja4i2bfa4ga4ba4ada4a4a4f&sid=1073724&mid=6540
●当該地域の不動産業者はタウンページで一覧を出せます。信用度を真剣に
チェックしたいなら、ニフティの企業情報検索（有料）や法務局の法人登記や
都道府県庁にある不動産業者登録簿やその登録番号の（）書きの数字［登録
更新回数＋１であり、多い方を目安として良しとする］が一定目安になります。
http://itp.ne.jp/servlet/jp.ne.itp.sear.SCMSVTop　　タウンページ
●書店やコンビニに住宅情報雑誌がいくつか置いてありますので、近場の出物
の値付けが一定参考になります。但し、情報誌物件は不動産業者の客寄せ用の
エサが含まれていますので、安めの値付けの可能性があります。
●とんでもない費用負担を相手側が突き付けてくることがあります。私の場合、
買主二人の分筆・登記費用は売主負担でと言われ、拒否しています。こんな
もの何で自分が負担しなければならないのか、と疑問に感じたら、自由取引
ですから応じる義務はありませんので、相手の言い分の妥当性をよく調査して
みることです。勿論、疑問に思っても応諾するのも自由ですが。

回答No.2

noname#20895

あなたの土地の近隣の相場とか、接道の状況等がわかりませんので、値段の妥当性についてはわかりませんが。
その買主が建売業者とか、賃貸マンション、アパート等を計画している方ならば、採算性という問題がありますので、あまり値段をあげることはむずかしいかもわかりません。
その買主が、個人で居宅を建てるとか、事務所を建てるとかを考えている方で、しかもその土地あるいはその地域を気に入っている、ということであれば、もう少し値段を考慮してもらえるかもわかりません。
これはあくまでも余談ですが、最近では固定資産税の評価額以下での売買というケースもけっこうあります。

回答No.1

Eivis

#44615に関連質問されていますが同じなのでまとめると、現実の価格形成要因は需給による場合が多いでしょう。

　プロが評価する時は、道幅など道路付け、全体の形が良いかどうか、(住居など)地域指定は何か、建蔽率、容積率、高さ制限などなどから、目一杯どの位の容積率を消化出来るかで考えます。

　およそ９０坪、坪当たり単価が１６.７万円という数字が妥当かどうかは近隣の実勢価格で判断するより他ありません。

　参考までに、私がお客さんにお薦めしたのは街の不動産屋が嫌がる方法ですが、取引に際しては信託銀行の不動産部を介入させていました。
（大規模の場合は、不動産鑑定にかける場合があります）

補足

先にこちらに質問してしまったのですが、「法律」の方が類似内容が多い気がしたので、そちらにも書かせていただきました。どちらもご覧頂いている方もいらっしゃるのですね。申し訳ありません。
本題ですが、道路付け、形の良さ等による減額の要因はあるにしても（素人目には形等も良いし周辺土地と比して大幅な割引はないと思います）、路線価と評価額の差が３倍もあるので、どちらの方が交渉の際の基準として参考になるのかを知りたいのです。あくまでも、どうしても売りたいということではありませんので、先方の提示額が妥当かどうかということです。
宜しくお願い致します。