相続について（相続税など）

質問

現在、父は重病でそう遠くない将来、確実に相続が発生します。
母とは離婚（ただ現在は父の看病をしてくれており、行き来があります）しており、
子供は私だけで兄弟はなく、独身です。

預金の他に大した物件ではありませんが古いアパートを所有してますが
アパートは建物の老朽化が激しく、価値があるのは土地だけです。
預金は正確な額はわかりませんがごく一般的な金額です。

この状態でなんの対策もせず、いきなり父が亡くなってしまったら
相続の時、どうなってしまうのでしょうか？
相続税などはどうやって支払ったら良いのか、
また何に対してどのくらい取られてしまうのかなど、皆目見当がつきません。

更に父は大型犬を二頭飼っており、父が亡くなったらその子達も私が
引き取って面倒を見なければなりません。
年齢もまだ若く、普通に飼ってあと１０年は生きると思います。
自分と母だけなら身軽なのでどうとでもなりますが
大型犬を二頭も飼っていくとなると、住居から始まり食費など
相当の維持費がかかります。
不動産を残して貰えるだけでももちろん、感謝していますが
アパートの寿命はもう見えていますし、家賃収入よりも
取り壊しにお金がかかるのではないか、と思っているくらいです。
また現実問題として、収入のない母だけでなく大型犬二頭を抱え
私の給料だけで生活していく事はとても無理です。
（父がきちんとしてくれなかったせいで、母は年金を受け取れないので
まったく無収入です。）
母だけなら私の収入で養えますが、犬二頭は父の預金を取り崩さなければ飼えません。
６５歳を過ぎた母に大型犬の散歩など頼める筈もなく、
私も帰宅が遅い為、散歩の代行など頼む場合も出てくるかと思います。
医師は「あと１年余りで病状に大きな変化があると思います。
ある程度覚悟しておいて下さい。」と言っていますが、
父はこの事は知らない（寿命については）ので自覚がなく、
相続に関してはなんの準備もしていないようです。

事前にどこかへ相談しに行った方が良いのでしょうか。
いくら不動産を相続したとしても、預金をすべて吐き出さなくては
ならないようでは生活に影響します。
私の方で何か対応策のようなものはないでしょうか。
ご存じの方、いらっしゃいましたら
ご回答をよろしくお願い致します。

回答No.3

m_inoue222 · ベストアンサー

＞この状態でなんの対策もせず、いきなり父が亡くなってしまったら
＞相続の時、どうなってしまうのでしょうか？

相続の時だけで良いのでしょうか？

貴方の場合、基礎控除が６０００万円

よほどの資産でなければあまり心配する必要も無いでしょう

アパートを不動産屋に管理委託しているなら不動産屋で相続時の評価額も教えて貰えるでしょう

それよりお父様が亡くなられますと預金が凍結されますので引き出しできなくなります

その対策をされていないとたちまちの出費が賄えなくなります

お礼

ご回答いただきありがとうございます。

>相続の時だけで良いのでしょうか？

もちろんそんな事はありません。
同時に少しでも先の事を考えなければ本末転倒だと思っています。

>アパートを不動産屋に管理委託しているなら不動産屋で相続時の評価額も教えて貰えるでしょう

これはまさしくこの通りですので、不動産屋に足を運ばなければ、と思っています。
預金の引き出しに関しても、やはり葬儀費用など当面必要な分だけでも
確保しなければ、と思いました。
ありがとうございました。

回答No.5

m_inoue222

＞その評価では建物は古すぎて評価が付かないそうで、逆に土地は一億ほどだそうです。

それは土地そのものの価値の評価．．．相続税の評価は格段に安くなります

http://www.rosenka.nta.go.jp/

相続税は分割も出来ますので家賃収入で充当されることも可能でしょう

余分な土地でもあれば或る程度は対応も出来ます

・５０００万円の土地に１億円のアパート建築、ローンも１億円

評価はおそらく

土地３０００万円＋アパート７０００万円－ローン１億円

で、めでたく相続税無し

節税は一度、不動産屋か税理士に相談しましょう

お礼

さらに重ねてのご回答、ありがとうございます。

驚きのご回答をありがとうございます。
分割がきくんですね。。。
いずれにしても早い段階で一度、
不動産屋に確認に行き、その結果を持って
税理士さんに相談に行ってみます。

本当にありがとうございました。

回答No.4

m_inoue222

＃３です

大家してます

＞同時に少しでも先の事を考えなければ本末転倒だと思っています。

相続についてはそれほど心配は無いでしょう
相続は一般的に
・建物の評価額はほぼ無価値＋土地の評価額は低い－控除６０００万円
・現金預金はそれぞれですね
アパートに関しては
・ローンが残っていれば「評価－ローン残高」
・ローンが残っていなくても老朽化していれば評価は低い

心配なのはやはり預金などの凍結でしょう
・家賃が入金されても引き出せない
各金融機関によって異なりますが凍結解除には
・除籍謄本が必要（故人の生まれてから無くなるまでの戸籍謄本）
・全法定相続人の実印押印と印鑑証明が必要

現実的なたちまちの費用はお葬式などを考慮すると１００－３００万円

うちでは父が葬式代として郵便局の簡易保険に加入し、私を受取人にしてくれていましたので助かりました
１００万円とは言えたちまちの費用が賄えましたし他の相続人の了解も不要でした

＞不動産を相続したとしても、預金をすべて吐き出さなくてはならないようでは生活に影響します。

恐らくそんな心配は無いでしょう
アパートは土地を人に貸しているのと同じですので土地の評価は低くなっているでしょう

＞家賃収入よりも取り壊しにお金がかかるのではないか、と思っているくらいです。

最悪でもアパートは入居者が居るままでも売れます（どんなに古くても）
　　「必ず損はしませんので気を楽にして対応してください」

・２０００万円の土地に取り壊し費用３００万円のアパート
恐らく１７００万円で売却できるでしょう
取り壊し費用より土地の価値が低い物件はいままで聞いたことが有りません
アパートは入居者が居ることでその土地に価値が有ることが判ります

築３８年の木造アパート（読めなかったらごめんなさい）

http://www.wavehouse.co.jp/Invest/detail/no/15204

賃貸投資家はその地域に需要が有れば購入後建て直します
貴方自身が事業用ローンを組んで建て直すことも可能でしょう

法定相続人が貴方だけですので各種手続きも簡単ですね

お礼

重ねてのご回答、ご丁寧にありがとうございます。

以前、父が不動産屋に評価してもらったらしいのですが
その評価では建物は古すぎて評価が付かないそうで、
逆に土地は一億ほどだそうです。
更新料が相場より安い事もあり、満室です。
しかし、預金を合わせると中途半端に一億を超えるせいで
相続税も恐らく控除額を超えるものと思われます。
相続人は私ひとりですので、そうなると
土地を処分して払う事しか選択できません。
出来たらそれは避けたいので、やはり母に父と再婚して貰わないと
ダメかな、と思っております。

>最悪でもアパートは入居者が居るままでも売れます（どんなに古くても）
　　「必ず損はしませんので気を楽にして対応してください」

ありがとうございます。

回答No.2

apap123

要約すると問題点は、(1)古家付の土地の相続について、(2)母親の介護について、(3)犬についての３点かと思います。

　(1)については、登記簿抄本を法務局から取り寄せて、土地の面積、抵当の有無等を調べてます（土地、建物各々１０００円。郵便で可能）。次に、路線価から１平方メートルあたり、何万円ぐらいになるか調べる（ネットで出ます。無料。下記参照）。土地の面積×地価で、不動産のおおよその評価額が出せるでしょう。
　ほとんど相続するに値しない（むしろ、取り壊し代の方が多いぐらい）なら、相続を放棄すれば良いだけの話しです。

　(2)の部分については、一般論として一番深刻な問題ですが、具体的な質問事項が無いため、回答は省略します。

　(3)については、飼ってあげればよいような気もしますが、飼うことが難しければ、保健所に「飼えない」と行って預ければ引き取ってくれるみたいです。自治体によって異なるみたいですが、数千円の費用がかかる模様。当然のことですが、一定期間を経て他の引き取り手が現れなければ、殺処分となります。（心情的には思うところもありますが、事務手続的にはこれだけのようです。）

参考URL：

http://www.rosenka.nta.go.jp/

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
ご紹介戴いたHPを参照致しました。大変参考になりました。
母の事は先を見て、考えなければいけないと思っています。
犬については下記のご回答者様にも申し上げた通り、
手放すつもりはありませんので、預金を確保出来るよう頑張ります。
ありがとうございました。

回答No.1

fusem23

相続については、基礎控除(５０００万円＋法定相続人の数×１０００万円)と言うものがあり、これ以下の金額であれば相続税は発生しません。母親が離婚しているのであれば、法定相続人はあなた一人と言うことになります。もしこの金額に収まらないのであれば、もう一度結婚してもらうという対策もありますが…

でも、大型犬とはいえ犬二頭で生活できないとは情けなくないですか？病気などへの備えが全くないと感じてしまいます。
もし、それが負担に感じているのであれば、手放した方が良いです。犬はあくまでもペットですから、可愛がれないのであれば、飼っている意味はありません。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。
相続額は基礎控除より上の金額になりますので、仰る通り
母親に再婚して貰わないと大変な事になりそうです。
それと、二頭の犬は仔犬の頃から私になついてくれており
父の形見になるであろう二匹を、手放す気はありません。
ありがとうございました。