仮換地の購入について

質問

現在、新築をする予定で、土地探しからしています。
すべて初めてのことで、全くの素人です、、

気に入って、仮予約した土地が、仮換地だと分かりました。（区画整理中の、ニュータウン内で、まだまだ周りは空き地が多く、３年前に建設予定となっているスーパーもまだ全くできる気配もないところです。）

その土地を購入し、家を建てた場合、どのような状況におかれることになるのでしょうか・・　
素人の女性にも分かるように説明していただけたら、幸いです、、どうぞよろしくお願いいたします。

・・・購入しようとしている土地の公図の地番は、０００１の約半分と、０００２の一部です。合わせて７０坪です。（不動産やさんの案内図？では、その区画は全体で大きなやや横長の四角い土地を、西側に縦長の土地１つ・東側は南と北でほぼ正方形の土地２つに分けてあり、大体７０坪ずつの３つの土地に区割りされていました。その中の東南の土地１つを購入するつもりだったのですが、公図をとってみたら、敷地が二つの地番にまたがっていました。）

公図での、０００１の土地の内訳は、私たちが購入しようとしている南側の約６０坪、残りの北側の約６０坪、他は歩道や車道になっている部分もあるようです。

登記簿（全部事項証明書）をとったところ、公図の地番の、０００１・０００２の所有者は、☆☆不動産会社になっています。

土地の重要事項説明書、には
地番０００１　　地目・宅地　　　地積・持分３６４分の１８４
地番０００５　　地目・宅地　　　地積・持分１８９分の７１
仮換地地番　□街区　○画地・△画地
と書いてあります。

質問なのですが・・・

(1)　公図では、購入しようとしている土地の地番は０００１と０００２なので、この０００５の土地は、従前地というものなのでしょうか？
０００１の土地は、従前地、ではないのですか？？

(2)　０００１・０００２の所有者は☆☆不動産会社の場合、その０００５の土地も、同じ不動産会社の所有になっているのでしょうか？
０００１と０００２（書類上は０００５）の一部の土地を購入した場合、土地の所有者はだれとだれ？になるのでしょうか？

(3)　その不動産会社に問い合わせをしてみようと思っていますが、何を確認することが重要でしょうか・・

(4)　その土地を購入した場合に、今後、どのような状況がうまれてくるのでしょうか。　何かトラブルが起きる要素はありますか？　

(5)　私たちが実際に使うその７０坪を、私たちの確実な名義にするには、どうすればいいのでしょうか？

分かりにくい質問で申し訳ありません、、
どのようなことでもいいので、説明していただけたら、大変助かります。どうぞよろしくお願いいたします・・

回答No.4

dr_suguru

補足２

＞(1)　土地Ａが従前地で、土地Ｂがその仮換地になっているとした場合、土地Ｂの換地処分が完了するまで、土地Ａはどのような状態になっているのでしょうか？？

現地換地の場合であれば
従前地Ａの上に
仮換地Ｂが重なります。

飛び換地の場合
従前地Ａは道路等の
公共施設になれば
現地で換地は出来ませんから
どっかで
従前地Ａは仮換地になります。
よって
換地手法で
従前地Ａの状況は違います。

＞土地Ｂの換地処分が完了したら、土地Ａはまた、権利も復活して元通り？になるのでしょうか？？

換地処分時の
権利証の件ですが
一般的に
従前地2筆を仮換地1筆にする場合は
新しい権利証は作成されません。
逆パターンは
作成されます。
なお、作成されない場合は
換地処分通知書を売買時に
相手に渡します。
これについては
法務局の見解により
全部作成する場合もあります。
これは一般論です。

＞その場合でも、何年か後に、本換地（換地処分）、は行われますか？

走り出した電車は止まります。
事業も開始（事業認可）すれば終了（換地処分）します。

＞(3)　仮換地に家を建てた場合、私たちが所有しているのは従前地で、実際に家が建っている場所は他人の所有地、になりますよね？？

先に説明した飛び換地の説明です。
http://8761234.jp/kukaku/yougoshu.html#kanchi

＞仮換地に家を建てて、何年か後に換地処分されたら、実際に家が建っている土地が私たちの所有になりますか？

仮換地指定先に
建築されれば
とーぜん
貴方の土地になります。

お礼

仮換地と従前地、理解できなくて霧に包まれているような感じだったのが、すっきりとよく分かりました！
何度も、細かく説明して下さり、大変感謝しております。
添付してくださったホームページも、私は見ていないものだったので、とても詳しく解説がでていて、大変役立ちました。
本当にどうもありがとうございました・・・

回答No.3

dr_suguru

補足１
仮換地証明を取得すれば

地番０００１　　地目・宅地　　　地積・持分３６４分の１８４
地番０００５　　地目・宅地　　　地積・持分１８９分の７１
仮換地地番　□街区　○画地・△画地

この関係は
理解できます。
こんな証明
↓
http://www.city.gamagori.aichi.jp/toshikai/kukaku/shinsei/kukaku06.pdf
土地所有者の委任状が必要です。

向かって
左が従前地
右が仮換地です。

お礼

実際の見本が見れて、大変参考になりました。
また、どうぞよろしくお願いいたします・・・

回答No.2

dr_suguru

１について
従前地と言うのは
登記簿謄本の存在する地番で
地番０００１　　地目・宅地　　　地積・持分３６４分の１８４
地番０００５　　地目・宅地　　　地積・持分１８９分の７１

仮換地と言うのは
仮換地地番　□街区　○画地・△画地
で

結局
従前地2筆が
仮換地1筆になる
ということ。

＞(2)　０００１・０００２の所有者は☆☆不動産会社の場合、その０００５の土地も、同じ不動産会社の所有になっているのでしょうか？

所有権は
従前地＝仮換地です。

＞０００１と０００２（書類上は０００５）の一部の土地を購入した場合、土地の所有者はだれとだれ？になるのでしょうか？

仮換地の一部を
購入する場合は
従前地を対応する面積に分筆する
必要があります。
事業者に相談しましょう。

＞(4)　その土地を購入した場合に、今後、どのような状況がうまれてくるのでしょうか。　何かトラブルが起きる要素はありますか？

別にトラブルはありません。
仮換地は謄本が存在しますので
借り入れも可能です。
最終的に
換地処分時に
町名地番の変更があります。
その時は
免許証の住所
預金通帳の住所などは
自分で変更しなければなりません。　

＞(5)　私たちが実際に使うその７０坪を、私たちの確実な名義にするには、どうすればいいのでしょうか？

従前地を購入すれば
自動的に
仮換地を購入した事になります。
従前地の
所有権をあなたの名前にするだけの
ことです。

お礼

分かりやすく説明して下さり、ありがとうございました。
今後、どうすればいいのか、道筋が見えてきて、大変助かりました。

・・とても幼稚な質問で申し訳ないのですが、あと３つ、質問してもよろしいでしょうか、、

(1)　土地Ａが従前地で、土地Ｂがその仮換地になっているとした場合、土地Ｂの換地処分が完了するまで、土地Ａはどのような状態になっているのでしょうか？？
土地Ａ＝土地Ｂ　で、土地Ａは存在しない（と同然の状況）と考えたらいいのでしょうか？？

土地Ｂの換地処分が完了したら、土地Ａはまた、権利も復活して元通り？になるのでしょうか？？
（自分でも混乱していて、言っている意味が伝わらなかったら、すみません、、）

(2)　実際に使う土地を私たちの確実な名義にするには、従前地を購入すれば、自動的に仮換地を購入した事になる、ということが、分かるようでよくわからないのですが・・・、、

その場合でも、何年か後に、本換地（換地処分）、は行われますか？

(3)　仮換地に家を建てた場合、私たちが所有しているのは従前地で、実際に家が建っている場所は他人の所有地、になりますよね？？

仮換地に家を建てて、何年か後に換地処分されたら、実際に家が建っている土地が私たちの所有になりますか？

調べていくと、どんどん混乱していって、分かりにくくてすみません、、ご説明いただけたら、大変たすかります、どうぞよろしくお願いいたします・・・

回答No.1

noname#65639

あなたのご質問は区画整理一般の内容というよりも物件固有の問題ですから、詳細は物件を取り扱っている不動産業者に直接確認した方が良いでしょう。以下は参考程度にしてください。

（1）想像ですが、重要事項説明書の情報からすると0001はそもそも仮換地指定がなされておらず、0002の従前地は0005という形態ではないでしょうか。

（2）
＞０００１・０００２の所有者は☆☆不動産会社の場合、その０００５の土地も、同じ不動産会社の所有になっているのでしょうか？

それは登記簿を取らなければわかりませんし、0002の従前地が0005だと推定するならば0002の登記簿は今回取引には無関係なはずですが。

＞０００１と０００２（書類上は０００５）の一部の土地を購入した場合、土地の所有者はだれとだれ？になるのでしょうか？

不動産業者があなたへ売却するのと同様に他者へ売却した場合、土地の所有者はあなたとその他者になります。売却前であればあなたと不動産業者です。（しかし0005は情報が無いので現所有者不明です）

（3）質問を読む限り、あなたもそれなりの理解は持っておられる様子ですし、ここの質問は全て不動産業者にお尋ねになる内容かと思います。

（4）区画整理地内での業者による分譲事業において、分筆が出来ないことがしばしばある為、便宜上、区画毎の面積に応じた持分にて売買する形態はよくあることです。しかし元来、持分というのは面積に応じて使うことを意味するものではありませんので、今回であれば換地処分後に持分を有する者全員により区画毎に分筆をする必要が生じると推測されます。
その協定について、又は事後の手続についてもよく確認しておくべきです。

（5）（4）で書いた通りに最終的には換地処分後にその70坪部分を他区画部分から分筆して、3区画の権利関係を明確化する必要があると思います。これは仮換地売買時点では出来ないと思いますので、そこに至るまでのシナリオを売買時点できちんと確認しておく必要があります。

お礼

丁寧な回答をどうもありがとうございました。
大変、参考になりました。
今後の手続きの確認、しっかりしたいと思います。
また、よろしくお願いいたします。