仮換地って何ですか？

質問

今購入を考えている土地があります。都市公団が手がけているというニュータウンなんですが、書類に「仮換地」とあります。業者さんに意味をきいたら、「従前地」と「仮換地」があり、「従前地」は山林だったけど、今は「仮換地」としてちゃんと宅地になっていると言われました。家を建てるのには問題なさそうですが、「仮」とついているのがなんとなく気になります。「仮換地」の意味についてお詳しい方、教えてください！

回答No.2

o24hi · ベストアンサー

おはようございます。

　多分購入される土地が,区画整理事業などで造成された土地なのだと思います。
　区画整理の工事が行われると,雑然としていた広い面積の土地が整然とした町並になります。つまり土地を並べ替えるわけですね。
　以前の土地ことを「従前地」と呼び,これにかわって新たにできる土地を「仮換地」と呼びます。換地処分が完了するまでは,登記簿上は区画整理前の図面が地図として備え付けられますが,換地処分が完了しますと新しい地番のついた登記簿ができますので,問題はないです。

http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

参考URL：

http://www.chosashi-hyogo.or.jp/qanda/qa_21.htm

お礼

ありがとうございます。土地の売買自体に関しては影響なさそうですね。安心しました！

回答No.8

noname#21649

６番です。
７番の方の書いた「精算金」のほかに.「事務費」とか「組合費」とかの請求が来る場合があります。
また.土地区画整理組合等が係争にかかわった場合（立ち退き請求とか代執行とか）には.関係経費（弁護士料他）が組合員に請求されます。というのは.「悪意または重大な過失」があれば.組合の理事が全額弁済する義務がありますが.通常.理事のこれらの行動をとるわけがなく.また.被告側に「悪意等」がない限りは.裁判所が指定した裁判ひようのみが被告に請求できますが.弁護し料などは被告に請求できません。つまり.組合員が支払うことになります。
「精算金」は純然たる土地の価値が従前地と換地で変化するために.この差額を生産するものです。ですから.金額的にはあまり大きな額になりません。大きな額となるのは.工事費であり.理事の給料を含めた組合の事務費であり.係争などの経費です。

ですから「精算金」だけ聞くのではなく.その他もろもろにいくらかかるか.支払う総額がどのくらいになるのか（土地の売却代金ですべてをまかなうと説明しておいて.地価が暴落し.すべての土地を売却しても工事費がまかなえず.組合員に割り振るような動きがあります）。登記の経費も結構無視できない金額がかかります。

お礼

お礼が非常に遅くなり申し訳ありません。補足説明どうもありがとうございました。参考になりました。

回答No.7

jakyy

jakyyです。
【精算金】
換地処分が行われると、土地が減らされるケースと
精算金を徴収されるケースがあります。
土地区画事業をすすめる場合、従来の土地と換地の土地の位置、
地積、土質、利用状況などを総合的に考慮して金銭で清算するケースです。
【精算金の徴収】
平均減歩率と同様に減歩を受けても、ほかの宅地よりも有利になっている場合は徴収されます。
土地が過少宅地のちょう場合は、土地の減歩が難しいので、
やはり精算金を徴収します。
例をあげるならば30坪の土地を20坪に減らすことは
難しいと判断される時は、
換地も30坪として10坪分の精算金を徴収します。
この場合の価格は換地の評価額で決まります。
【精算金の交付】
過少宅地の時は換地の交付が行われない時は、
精算金が交付されます。
【仮換地の場合の精算金】
普通は新権利者に対して精算金が徴収、交付がなされます。
土地区画整理組合に行って精算金の予定をお聞きになる方がいいかと思います。
この点はトラブルのもとになりますので、
売買契約のときには、よく注意が必要です。

お礼

お礼が非常に遅くなり申し訳ありません。詳しい説明どうもありがとうございました。

回答No.6

noname#21649

>その土地を買った者はお金を払わなければならないのでしょうか？
ご指摘の通りです。土地改良・土地区画整理地区内に指定されると.不動産登記が一切停止されます。
登記関係は.すべて「従前地」の変更をしたとして.処理されます。そして.従前地に相当する「換地」が割り振られます。最後に.かかった経費を換地の所有割合で分割して.換地の所有者に請求します。なお.従前地の価値に相当する代金は減額されていますので.この点は勘違いしないように。

土地区画整理の場合.
「道路を広げて舗装する」場合には.隣接する「道路用地分の土地を差し出せば.かふ金を免除する」という話があります。大体都市部では従前地から換地になるときに面積が40-60％程度に減ります。さらに100万円単位の工事費の請求が着ます。最後に.土価があがりましたので.固定資産税が3-10倍になります。

ですから.工事代金分ぐらい安くなっても良いのですが.細菌の流れですと.通常の宅地としての土地代金（簡単に言えば従前地の10-300倍）+工事費（ほぼ土地代金程度）の請求が増す。

回答No.5

noname#21649

簡単に言えば.
換地になった時点で.
「ト地区画整備につかった金を払え」
という意味です。

お礼

ありがとうございます。換地になった時点で、その土地を買った者はお金を払わなければならないのでしょうか？ご存知でしたら教えて下さい。

回答No.4

sarugon

そこの土地は現在区画整理中であるはずです。

大昔、人が通行に使っていたところがいつのまにか道となってしまい、その後その道に沿って無計画に家が建ち並んでしまったと言うところが日本中にはたくさんあります。
そのような無計画にできた街並みは、例えば道路が狭く入組んでいたりして、消防車が入れないなど防災上問題があります。

そのような街並みを是正するため、行政が中心となって地権者の意見、権利関係を調整し街並みを整備します。
これを区画整理といいます。

区画整理事業が進むと、いままでごちゃごちゃしていた街並みが、碁盤の目のように整備され街並みは変わってきます。人によっては今まで住んでいたところが道路となり立退（同じく区画整理内の代替地に引越）をする人、敷地の一部が道路になる人などいろいろな権利関係の調整が必要となります。自分の土地を他の土地と換える、もしくは現金に換える人などがいます。これを名前のとおり、換地といいます。しかし、全員の利害関係を調整して手続が終了するまでは、その換地はあくまでも仮のものとなります。つまり仮換地なのです。

しかし、区画整理（換地処分）が終了するまで、登記簿上の権利関係は一切変更することはできません。つまり、登記簿上の区画と、実際の区画が異なってくるのです。

上記の人の例では、登記簿上（自分の持っている権利証上、従前地）は現在道路となっていますが、実際に住んでいるのは別の場所（しかも他人名義）ということになります。

ieiさんの購入する物件はそういうわけで仮換地となっているのです。ただし全員の利害関係の調整ですので仮がとれるまで10年以上かかることが多いです。
また法律上では、利害関係がまとまらなっかた場合、区画整理は中止となることも考えられます。ただその場合は大多数の利害関係人の損失となりますので、行政が強制的に換地を執行する思います。

仮がついているからと言って何の問題もありません。
自宅の住居表示も、登記簿上の表示とは関係なく、○丁目○番○号となります。

お礼

ありがとうございました。念のため法務局にも問い合わせ、おっしゃるとおり、土地区画整理中であることがわかりました。また、「仮」がついていても、土地の売買、その上に建物を建てることは問題ないようですね。安心しました。ありがとうございます！

回答No.3

jakyy

簡単に説明いたします。
【区画整理事業】
山林などを所有している地主が組合を作って、
共同で開発事業を行うことを区画整理事業といいます。
【組合組合設立】
地主は組合員になり組合設立をして、土地の開発に着工します。
土地は仮換地設計案の作成され、工事が実施されることになります。
【換地計画の決定と整備】
地主の土地は整備されて、新しい土地が渡されることになります。
しかし完全に整備されるには時間が掛かりますので、
土地は仮換地として前の地番と新しい地番が付けられて売買が可能となります。
【仮換地】
「従前地」と「仮換地」があり、「従前地」は山林だったけど、今は「仮換地」としてちゃんと宅地になっていると言われたのは、このことです。
【換地明細書】
購入される時には、換地明細書を見せてもらって、
従前の土地と換地処分後の土地を確認してください。
道路、公園を作ったりして整地をしますので、
地積は約半分になっているはずです。
土地の取引は新しい換地の面積で取引となります。
【事業費】
大手の土木会社が開発の事業を行います。
事業費の支払いは区画整理組合が時々、保留地として
取ってあった土地を
不動産会社に売り出して事業費を捻出します。
【登記】
購入した土地は従前の土地で登記をして、
整理事業が終了した時点で新しい土地の権利書が渡されます。
【購入の時】
区画整理組合に出向き、どのような整備計画かお聞きになり、
購入希望の土地の場所を確認されるといいですね。

参考URL：

http://www.city.kitakyushu.jp/~k1806010/kukakuseiri/01_4_1.html

お礼

一つ一つ丁寧なご説明ありがとうございました！後日法務局にも問い合わせ、売買には影響ないことも確認し、納得できました。

回答No.1

noname#6964

以前住んでいた土地が、土地改良で地番をきちんと区画割をするのに、土地の大きさと一律に決めて少ない土地は隣の方の土地と一緒にしたりして（買い上げを願う）行く公共事業です。
　土地は、そうした調整を掛けて利用の利便性を考えて行う事業と住民説明会で担当者からの話でした。
　主に、農地主体ですが住んでいる近隣住宅地も広域地区の中に入るので了解して欲しいと、同意書の提出が有り地域の総代が回っていました。
　土地改良事業で、以前は昔の住所ですが土地改良が行う時期（期間中）は仮の地番を当てて便宜上利用する仮換地の住所を使い、土地改良が終わると本換地の住所を使いました。
　この土地改良期間中は3年位有り、住所が従換地を使う方とか本換地の住所とかぐちゃぐつゃでした。
　この時期は、法務局が登記申請出来ないので登記がストップしてしまい、土地の売買が動かないとかの説明も有りました。
　土地改良後は、自宅住所の変更で免許証からその他諸々の手続きで走りましたが結構公共事業ですが後々は大変でした。

お礼

ありがとうございます。戸籍謄本や免許証は換地が終了する前は元の住所で記載されると聞きました。その辺がややこしそうですね。