マンション購入・夫婦共有にすべきでしょうか

質問

妻の両親が自分達が住むマンションを購入しようとしています。
購入価格は5400万ほどで、全て現金で購入します。
父親（77歳）の一人の名義にするか、夫婦で半分ずつの名義にするべきか、相談を
されました。
取得時、毎年の固定資産税、どちらかが亡くなった場合の相続税等々、それぞれの違い、
どちらが、どの様に、どの位有利かをお教えください。
なお、子に当たる妻は一人っ子です。

回答No.4

pappy2002 · ベストアンサー

再度回答させていただきます。
確かに　婚姻20年以上であれば夫婦間贈与は可能ですが、その必要性があるかということです。最終的には貴方の奥さんになる訳ですよね？父から母へ相続されたとしても二次相続（母から妻へ）が発生すれば結局は奥さんのものになる。母が先に亡くなれば、父から奥さんへ相続される。貴方の奥さんに相続されるまでに、相続登記が1回で済むか2回かかるか！父が第三者に遺言で遺贈（死亡を原因とした贈与）していない限り、その可能性が無い限り・・・共有は無意味だと思いますよ。ただ、母親が共有にする事で満足するのであれば、それで家族関係が良好になるのであれば、ほかの方の回答のように夫婦間贈与の特例を使えば問題ないと思います。
先ほども申しましたように、相続税がかかる程の、資産があれば別ですよ。

お礼

再度の御回答、有難うございました。
夫婦間での贈与は節税の面では意味が無いということですね。
良く分かりました。
あとは母の気持ちを考えて対応するようにしようと思います。

回答No.3

saorinchan

＞母親は、長年の夫婦なので、その現金で購入しても、贈与や相続にならずに
＞自分の名義に出来るはずと言っております。

お気持ちはわかりますが、奥さんのために掛けていたつもりの生命保険金で
すら契約の仕方で贈与税がかかるぐらいですから、相続、贈与税の控除や非
課税の適用がある場合でなければ当然課税されます。

ご質問のケースで適用される控除としては、配偶者控除があります。（おそ
らくお母様はなんとなくはご存知なのでしょうね。）
これは「婚姻期間２０年以上の配偶者に居住用不動産等（取得資金を含む）
を贈与した場合、２，０００万円までは控除される」と言うものです。

ですから、基礎控除と合わせて２，１１０万まで贈与したうえでその持分に
応じて共有にすれば贈与税はかかりません。それ以上の資金をお母様に動か
したいならば、いまさらですが、徐々に毎年基礎控除１１０万分贈与してお
くべきだったということになってしまいますが・・・

ただ、お母さんに資産を動かしたいという目的がなければ、お金の出所である
お父様名義にするのが自然でしょう。仮に資産を動かす話でしたら、現金より
も不動産の方が評価額が下がりますので、マンションを購入後、固定資産税の
評価額が確定した時点で２，０００万分贈与するのが確実でいいと思います。

お礼

御回答、有難うございました。
2,110万円の配偶者控除と基礎控除の件、良く分かりました。
現時点で慌てて控除贈与の処理をする意味はあまりありませんね。
母親の気持ちを良く確かめて見ます。

回答No.2

korotyan28

婚姻期間が20年以上の場合ですと、贈与税の配偶者控除（同一の配偶者から既に適用受けていないことが要件です）が適用できます。
これは、居住用不動産そのものか、居住用不動産を取得するための金銭を贈与した場合2,110万円（配偶者控除と基礎控除）まで無税で贈与することが出来ます。（ただし、贈与税の申告が要件となります。）

で、登記手続きの関係上、今から購入されるのでしたら、2,110万円金銭贈与し、その贈与された義母が払う分を共有として登記されたらどうでしょうか。逆に居住用不動産を購入してから、持分を贈与すると、再び登記費用等余計な費用がかかってしまいますので。

適用要件等詳しいことは、下記のＵＲＬでご確認下さい。

参考URL：

http://www.taxanser.nta.go.jp/phone/4452.htm

お礼

御回答、有難うございました。
2,110万円の配偶者控除と基礎控除の件、良く分かりました。
マンションは購入と同時に価値が下がり始めることを考えたら、
現時点で慌てて贈与しなくても、そのままにしておいたほうが
良いように感じました。

回答No.1

pappy2002

当然、共有名義にするだけの現金（現金があって当たり前の根拠）がそれぞれお持ちなのでしょう？贈与税の心配が無い事を前提にお話します。
取得税・固定資産税はなんら変化はありません。物件の評価に対する課税となりますので、何人で保有しようが関係ないのです。
相続税については、全体の財産によって変わると思いますが、マンションだけを考えると、非課税の範囲内（将来もの凄い評価の上昇か相続税の見直しが無い限り）ですので、問題は無いです。
貴方に、子供が居なくて、もし奥さんが両親のどちらかより先に早死（ごめんなさい）した場合を考えると
貴方は他人となりますから、そのマンションを相続できない場合が考えられます。問題はその点くらいではないでしょうか？・・・相続については、全体の資産が分からないので何とも答えようがありません。

補足

御回答、有難うございました。
良く分かりました。取得税・固定資産税は累進課税ではないのですね。

申し訳ございませんが、もう一つ質問させて頂いて、宜しいでしょうか？
今の財産は全て父親名義になっております。
今回購入するための現金5400万＋αも、父親名義の株を売却したものです。
母親は、長年の夫婦なので、その現金で購入しても、贈与や相続にならずに
自分の名義に出来るはずと言っております。
この母親の理解のような法令は有るのでしょうか？

以上、宜しくお願い致します。