造成途中の土地で先行しての建築確認について

質問

造成完了前の土地に建築予定。土地を引き渡し前なので建築確認を先行して業者が申請とのことですが、問題点、注意点があればお願いします。
造成が遅れているため、間取り等のプランには十分検討し、納得しています。造成完了したらすぐに着工に向けられるようにするには、業者名で建築確認を申請するしかないようですが、のちのちなにか問題がでてはこないかと心配しています。なにかあるなら、完成が遅れてでも、土地の引渡しをまってから、建築確認を施主名で出すのですがアドバイスお願いします。

回答No.6

noname#78261 · ベストアンサー

＞引き渡し前なので建築確認を先行して業者が申請
理由になりません。普通３７条の業者申請の方法は先行して建てるモデルルームとしてくらいです。
所有は完成前に登記した人のものです。建築主とは違うこともあるのですが、そこには取引が発生します。今回の場合予想されるのは、商品売買契約（実質建売）です。
建築主は設計や工事中の内容に建築士から必要な説明を受けることが出来ますが、貴方は建築基準法上は部外者となってしまいます。
そういう方法がないとは言いませんが、好ましい形態でないことは明らかで、わざわざそこまでやる理由がよほどないとおすすめしません。

もちろん記載事項変更をすればその時点で貴方にも建築主としての権利と義務が発生します。

しかし変更しなければ工事金が欲しいので確認申請が下りたらすぐに着工といっても着工前に必ず貴方と商品売買契約を結んで契約金を入れさせる方法をとるのは目に見えるような気がします。

瑕疵保証という意味では工事請負契約でも商品売買契約でも同じように新築の住宅なら１０年つきますので変わりませんが、工事中は建築主でないので工事の管理についてとやかく言える立場になりません。法の上では。

もちろん地盤改良についてもです。地盤調査やその結果についての説明も基本建築主でないと部外者です。「大丈夫ですよチャンと説明はしますから、ちゃんと工事しますから」という言葉を素人の貴方がどこまで信用するかです。つまりその契約方法を選んだ自己責任です。

大金がかかるのです。
納得いく建築をするならすすめられる方法ではありません。
建築確認申請はその建物がなくなるまで残る重要書類です。
確認を取る数ヶ月の我慢が一生の後悔につながらない事を祈ります。

お礼

知りたいことの回答を詳しく説明していただいていてとても参考になりました。ありがとうございます。
参考にさせていただき、改めて業者に話を聞こうと思います。
特に急いでいるわけではないので、納得してから進めていくようにします。どうもありがとうございました。

回答No.7

noname#79085

4です、なるほど、読みが安易でしたかいろんな意味で。
まず＞間取り等のプランには十分検討し、納得しています
・・・住宅ですね。

開発申請は出していると、相当大きな敷地や複雑なもので無い限り造成にあと１ヶ月も掛からないでしょうね。
それに加えて住宅ですと長くて２週間で申請は降りるでしょう。
先に５ヶ月だのと書いたのは現在進行中、37条が構造上必然の大型物件をイメージしたものですがどうやら今件は違うようですね。

すでに開店予定の広告を出している店舗でもない限りこれは急がば回れでしょう。
是非も無い理由がおありなのですか？であればまた優秀な方がアドバイス下さるでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
とくに我が家としてはたいして急いでおりません。
皆様のご意見を参考に業者と話し合い、納得してから進めていきます。ありがとうございました。

回答No.5

masatarou1968

土建屋さんを営んでおります。
早く建てたいお気持ちは判りますが、造成の場合はやはり、少しの
時間をおいて、沈下が落ち着いてから施工される事をお勧めします。
埋立をされたのであれば、尚更です。
有る程度の期間をおいてから、機械により全体を転圧して基礎工事に
入ると、一番良いかと思いますが、費用も掛かりますので、その辺りは
検討材料かと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
地盤についてはまったく考えていませんでしたので、早速業者に確認しました。
地盤調査も参考に、少し時間をおくことにしたいと思います。ありがとうございました。

回答No.4

noname#79085

規模の大きい建物ですか、適合性判定の必要な位？。
ですと都計法37条を使いたいお気持ちは分かります、開発造成、検査済んでから建物申請では３ヶ月は待たされますからね。合計４．５ヶ月動けない。

ところで都計法37条が認められるかどうか、こちらを確認するのが先決でしょうね、開発を専門にやっているような業者ですと分かります、きわどそうであれば事前協議をしてもらって下さい。
これは例えば開発段階での擁壁と建物の基礎が緩衝する為擁壁と基礎は同時期に工事させてもらいたい、開発の検査は建物が終わってから一緒にして下さい、そんな類の物です。
やむを得ぬ事情が無ければ認められない訳です。

ご確認の程を。

回答No.3

dr_suguru

＞・業者名で建築確認を行うということは、所有権は業者になってしまうのでしょうか？

それと、これとは別
記載事項変更で対応できます。
http://www.city.takayama.lg.jp/toshiseibi/kenchikukakuninshinseikisaijikouhenkou.html

＞・なぜこのような方法をとることによる業者のメリットは？

不明です。

＞・所有権が業者だと勝手にモデルルーム扱いで内覧等をされてしまったりということもありえますか？

あなたの住宅だから
あなたの承諾がいるでしょ？

とりあえず
参考意見とします。

お礼

再度業者に詳しく説明してもらうことになりました。
ご回答を参考に質問をしてみます。
ありがとうございました。

回答No.2

sakiganai

貴方が質問の中で、のちのち何か問題が出ては来ないか？との事について、私の考えは、未だ出来てない土地の造成前に、早く建物を建てるわけが有るのなら、ANo.1の回答の通りです。しかし造成完了後に、シバラクでも待てるのなら、土地が安定するまで、期間を置きたいです。∵地盤の花崗土は盛土の場合、年に≒10cmは下がります、建物の基礎を杭を打設したりべた基礎にしても、周りの地盤は年～年下がります。のちのち何か問題とは、他にも色々ありますが、一生の高い買い物です、良い家を建ててください。

お礼

ありがとうございます。
土地の安定のことまで考慮していませんでした。
そのことについても再度業者に話を聞いてみます。

話を聞くにあたり、少しでも知識を得ておきたいので、ANO1の方に補足質問をさせていただきました。もしお時間がありましたら、ご意見をお聞かせ下さい。よろしくお願いします。

回答No.1

dr_suguru

市街化区域の開発許可
前提で回答します。

＞造成完了前の土地に建築予定。

開発完了前に
建築制限解除（法37条）を
受けることによって
確認申請は提出できます。
http://www.pref.tochigi.jp/town/machidukuri/kaihatsukyoka/resources/04-02.pdf

＞業者名で建築確認を申請するしかないようですが

あなたの名前で
確認申請は提出できます。

＞土地の引渡しをまってから、建築確認を施主名で出すのですがアドバイスお願いします。

土地の引渡しと
確認申請は
無関係。
市街化区域であれば
施主の名前は問いません。

補足

ありがとうございます。
重要なことかわからず返事をしてしまいましたが、気になったので投稿してみました
やはり業者の話とはかなり違うようです。
知識がないため流されてしまうところでしたが、再度詳しい説明をしてもらうことにします。

いくつか追加で質問させてください。
・業者名で建築確認を行うということは、所有権は業者になってしまうのでしょうか？
・なぜこのような方法をとることによる業者のメリットは？
・所有権が業者だと勝手にモデルルーム扱いで内覧等をされてしまったりということもありえますか？（勝手に仕様の変更等を行うような悪徳業者ではないと信じてよさそうです。）

お時間のあるときでかまいません。よろしくお願いします。