分譲マンションを賃貸貸しにするか迷っています

質問

現在、５年前に２千万円のローンを組み３LDKの分譲マンションに住んでいます。その時は家族三人で住んでいたいたのですが四年前に離婚して今は一人で住んで居ます。ローン自体は苦しくないのですが、３LDKに一人で住むのにもったいないかなと思いました。
そこで賃貸貸しにしようか、売った方がいいか、それともこのままの方がいいか迷っています。
賃貸貸しにする時のメリット、デメリットまたは売った方がいい、そのまま住み続けた方など皆様の意見を聞きたいです。
場所はマンションのまん前がSATYがあり雨でも傘いらずで行けます。駅から徒歩７分です。（実際に歩いて）
このマンション限定で売って下さい、というチラシがよく入ります
賃貸にして家賃収入の方が少しは儲かる様な気がするのですが・・・あまいでしょうか？
宜しくお願いします。

回答No.4

noname#60749

住宅ローンは基本的に自己居住用という点は他回答にもありますので触りだけにしておきますが、

賃貸する場合には条件次第でしょうね。どの様な数字が組み立てられるのか？というところがポイントです。
いくらで貸せる見込みがあるのか？これは不動産屋等で相場を聞くとかネット等でもそのマンション内で賃貸募集が出ていれば調べられるでしょう。

その「賃料収入」から、単純な話で「ローン返済・管理費・修積金・業者に管理委託するなら委託料・固定資産税」等の支出を差し引いて、なおお釣りが来るという条件であれば検討の余地はあるでしょう。
そのお釣り部分がどの程度なのか？という点が肝ですし、資産運用・利回りという観点では物件価値に対してどの程度の割合でローンを組まれているのかにもよりますよね。

リスクとしては「空室リスク（無収入）・修繕費用・物件そのものの時間的物理的な価値減少（一般的にはローン残債の減少よりも早い速度です）・再び自己使用したくても解除出来ない」などがあります。
リスク分散という意味では大家業は物件を複数持ってないと辛いところがあります。

そのあたりのメリットとリスクと、あなたの経済状況等を天秤に掛けてみて、売却が良いのか賃貸が良いのか判断してみてください。

回答No.3

bouhan_kun

メリットがどうのというより、借り手があればもうかるし、借り手が出なければ儲からないということです。下手すると2重ローンなんてことも。

また、あなたが将来的に困って売りたいと思ったとき、または自分で住みたいと思ったときに、借りてる人と一方的に契約を解除したり、追い出すことはできません。相手の感情を害さずに出て行ってもらうためには、相応のお金を払って退去を承諾してもらうしかありません。
それを回避するため期間限定の募集はできますが、そういう物件はおおむね借り手がつきません。

また、短期で出入りがあった場合、へたするといちいちリフォームをしないといけないかもしれません。いまどき、いわゆるガイドラインを持ち出して、退去時に敷金をできるだけ取り返そうとする借り手が多いので、本格的にそれで業務をしようと思わない限りは、短期では儲かりません。

と、いうわけで、いっそ売るか、住み続けるほうがいいでしょう。
ただし、そういうマンション売ってくれっていうチラシは、決してほんとにお客が待ってるからというわけではなく、単に在庫を増やして、売れる物件を確保したいためにやってるだけです。信用すると、交渉の第一歩を踏みちがえますよ。

回答No.2

momoko3

ローンが苦しくないのでは、賃貸に出すことに関しては、賛成です。しかし、その賃料収入ー新居の家賃＋住宅ローンは当然にマイナスになるかと思います。新居の毎月の家賃と実際に手元に残る家賃にそれほど差がなければ、そのまま住んでいるか、売却に出される方がよいと思います。原則的には住宅ローンですので、賃貸に出すことは問題がありますが、購入当時と家族構成などの状況が変わっているので、銀行に相談してみてはいかがでしょうか？結構そのままになっている方は多いです。全部返したという事例は23年の不動産業の経験の中では、一件もありません。

貸す場合は、修繕積立金＋管理費＋家賃＝家賃になってしまう場合が多いです。実収入は、さらに固定資産税も差し引きます。
さらに、不動産業者に管理を任せれば、家賃の５％～１０％が手数料としてかかります。
壊れたところがあれば、直さなければいけません。特に給湯器など。
そちらの家賃相場が分からないので、ネット等でいくらくらいで貸しているかを調べて、かかる経費を差し引いて、残る実際の収入を出してみてからどうするか考えてみてはいかがでしょうか？

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

まず、正確な残債を確認して下さい。その上で。。。
ちなみに、住宅ローンは「債務者本人が居住すること」が条件になっているはずですから、金融機関に無断で賃貸には出せません。（転勤などやむを得ない理由は別）
「ばれなきゃいいんでしょ」という意見もありますが、この場では「契約違反」をお勧めするわけにはいきませんので。ばれれば最悪残金一括返済、事業用ローンへの借り換え（金利が高い）を要求されます。

さて、金融機関の部分を解決できたとして賃貸ですが。。。
◆メリット
賃料収入がローン返済に充てられる
ご質問者の内容ですとこれくらいでしょうか。
◆デメリット
１．賃貸需要が悪いとなかなか入居者が入らない
２．賃貸管理（リフォーム手配、賃料回収、賃貸募集、クレーム対応）
　　※ご質問者が時間、お金、法的知識が十分ならご自分でできますが、そうでないなら不動産業者へ管理委託（余計な出費）

賃貸業はクレーム産業です。ご熟考されたほうがよいかと。。。