マンション経営の電話営業を受けて迷ってます

質問

昨日会社に投資用マンション経営の電話がかかってきて、年金対策になるとのうたい文句で会って紹介させてくださいという話をされました。
たまたま仕事が予定よりだいぶ早く終わりそうで予定も決まってなかったので喫茶店で話を聞く約束をして、色々説明を受けました。
大まかな概要をつかんで自分なりにはやってもいいかなと思えたのですが、２０００万円以上の住宅ローンは組まないといけないので、私が間違った認識をしていないかみなさんの意見を聞かせていただければと思います。
ちなみに新築のワンルームマンションです。

今回受けた説明だと
(1)２０００万円の住宅ローンを組んでも殆ど支払いは家賃で行うからそんなにお金はかからない
(2)完済後は家賃が老後の生活費になる
(3)団体信用生命保険が入ってるから死亡時は残りのローンが無くなり、遺族に相続される

メリットとしては大きくわけるとこんな感じでした。
私は今４０代で年金対策はそろそろ考えねばならないとも思っているので、今回聞いた話をその手段にしようかどうか迷っているところです。
同じようにマンション経営の紹介を受けた方、もしくはすでにやっているかたの意見を参考にさせて頂ければと思います。

回答No.11

mahopie

認識可能な事実・客観数値だけを示します。
(1) 元本２０００万円を３０年元利均等返済・金利３％で借入すると、期間中の金利支払額が１０００万円になりますので、要は１．５倍の価格で購入するということになります。（金利３％というのは自身居住の住宅ローン３０年の期間では設定可能な割安水準ですので、賃貸向けのアパートローンの場合４％で計算すれば支払金利総額が１４００万円強、金利５．５％で約２０００万円という状況です）

(2) 建築業者の利益（通常物件価格の１０～１５％）販売業者の販促費・広告費・人件費（物件価格の１０％と想定）を考えると、購入時点での物件の価値は１５００～１６００万円となり４００～５００万円の価値が消失すると評価されます。土地価格の変動・建築費の高騰・物件個別の価値（構造・他物件競争力・立地他）はその後に考慮すべき事象です。

(3) この前提条件の元で、将来の金利変動・テナント稼働率・地域性と物件特性といった変動ファクターを掛け合わせます。
金利変動：現状金利は底値、固定金利とすれば事業計画は確定するが当然割高水準
稼働率：家賃保証すれば、家賃の９０％程度、かつ当初１０年が一般的、保証先の財務状況が継続することまでを保証している訳ではない
地域性：周囲のワンルームニーズが３０年維持されるか？　家賃水準が維持できるか？（小子化・学校等の移転・供給過多）
物件特性：管理料・修繕積立の将来値上による収益計画のズレ、個別の構造トラブル
個別契約：借主の設備破壊行為、家賃不払（保証ない場合）、物件で自殺、・・・

(4) 今回投資を「将来の年金の補充として考えたい」のなら、現在４０歳として、借入完済までに３０年、その間持ち出し額の累計が幾らか確定しており、環境変化によって更に最大限幾らまで拡大しうるか、それに対して７０歳以降の受取家賃額がどの程度なのか、その時に金利含めて４０００万円（４％金利時）で手に入れた資産が幾ら目減りしているか、という冷静な事業計画が必要なのでしょう。

(5) 投資判断自体は個人の判断に委ねるしかありませんが、金利支払・物件価値の下落といった確定要素に加えて、入居者と家賃見込みという収入計画のブレ要素がリスクとして把握されるべきだというように考えます。

(6) 一般的には、現時点で現金２０００万円がある人が、毎月・毎年の分配金狙いで資産の運用として資産内容を「現金→収益不動産」に変える判断なら投資として納得性はある。或いは、「賃貸事業」として上記事業リスクを吸収できる規模に拡大するか（保有戸数を１０件以上として、空室リスクの分散・管理コストの低減）、物件建築にかかる事業者メリットを吸収する（自分の土地に上物を建てる）、又は中古物件を収益還元観点から割安価格で取得するという形態でなら、検討の余地があるかもしれません。