建築条件付物件購入に新生銀行の住宅ローン

質問

建築条件付きの物件を購入するために４７００万の住宅ローンを新生銀行に申し込んでいます。
夫婦のペアローンです。
このうち、土地分の精算が先のため、土地に関してのローン審査を行い、
頭金1500万として、夫1300万、妻1200万のローンを申し込み、
本審査を通ることができました。
このあとは住宅2200万のローンの審査を受けることになります。
ちなみに頭金は全額土地のほうに回してしまいましたので、
住宅に関しては頭金はありません。
土地の審査では希望額のとおり借りられた場合でも、
住宅では希望額よりも少ない額しか借りられない
というようなケースはあるのでしょうか？
またその場合、どのような原因が考えられるのでしょうか。

ちなみに夫の収入は1000万、妻の収入は700万、
他に残っているローンはありません。

不動産屋さんが、「新生銀行の場合、満額借りられないことがけっこうあるので、
気をつけてください」と言うのですが、
土地の審査が通り、土地のローンが始まったあとに、
住宅についてのローンは無理、というようなケースは、
実際あるのでしょうか？　
素人考えですと、
土地と住宅とセットでローンを組むことが条件な以上、
土地にはＯＫを出しておいて住宅には貸せない、
ということがあるとは考えにくいのですが……。

また、もし住宅のローンが満額出ず、ほかの銀行で借りるとなった場合、
すでに始まっている土地分のローンも
ほかの銀行に借り替えることは簡単にできるのでしょうか？

長くなってすみません。
ご存知の方がおられましたら、ぜひ教えてください。

回答No.1

noname#60749 · ベストアンサー

＞住宅では希望額よりも少ない額しか借りられないというようなケースはあるのでしょうか？

審査をする限りは、無いとは言い切れないでしょう。無いなら審査する必要がありません。

＞その場合、どのような原因が考えられるのでしょうか

新生銀行の場合、保証料なしとか一見条件が良さそうですが、物件の担保評価等の目線が厳しい等の話はたまに聞きます。
住宅ローン審査は基本的に、借りる人の信用含めた返済能力と、万一の際の担保評価が大筋の評価対象になるかと思いますが、その基準に満たないと判断されれば、それが「原因」ということになるでしょう。

＞住宅についてのローンは無理、というようなケースは、実際あるのでしょうか？

無理というよりも、「満額は無理」など、そういうケースはあります。
しかし無責任なことを書かせてもらえば、お二人の収入及び自己資金の割合等を見ますと、大丈夫ではないでしょうか。

＞住宅のローンが満額出ず、ほかの銀行で借りるとなった場合、すでに始まっている土地分のローンも

この点についてですが、「建築条件付土地」の購入ですよね？
通常、土地の売買契約締結はするものの、一定期間内（3ヶ月等）に建築請負契約を締結することを停止条件にする内容の契約になるかと思います。又、通常は「ローン特約」といって、ローン不成立の場合の解除条件も盛り込まれます。
ですから建物のプランを作り、建築の契約を締結するところまでは良いとしても、土地建物トータルの資金計画が確定するよりも前の時期に「土地の決済」を行うようなスケジュールを組む必要はないと思いますが。

万一、満額融資不可の場合にはローン特約を行使して全ての契約を解除すれば良いし、他の金融機関を当たりたければ当たれば良いし、とにかく土地決済を急ぐ必要はありません。

＞すでに始まっている土地分のローンもほかの銀行に借り替えることは簡単にできるのでしょうか？

すでに始まっているというのは、まさか今日現在既に始まっているということではないですよね？
借り換えが簡単かどうかは何とも言えません。どこに申し込んでも一定の審査はありますので。

補足

さっそくありがとうございます。
土地の決済は５月末日の予定なので、
来週にも新生銀行とローン契約について
手続きを進めようと思っていたところに
不動産屋さんから、上記したような「忠告」がありました。
不動産屋さんは、新生銀行との打ち合わせの際に
満額下りない可能性があると言われたら
別の都市銀でローンを組んだほうがよいと言うのですが……。

ちなみに住宅のほうは、
建築申請が先日下りまして、今週から着工しております。
こちらの完成は９月の予定で支払いの予定は９月末日です。

回答No.2

noname#60749

＞建築申請が先日下りまして、今週から着工しております

なるほど・・。土地の決済前、そして建物のローン審査確定前に着工ですか・・。
通常ではありえないスケジュールの様子ですね。

1で色々書きましたが、そういう状況であればローン特約も停止条件も何もないですね・・。今の段階では、もし満額不可であればその他の資金繰りも考えて9月末までには算段を付けておくようにしなければならないというだけです。

まだ多少時間がありますので、とりあえず本審査の結果を待つ、それが駄目なら他を急いで当たるということになりそうです。

補足

そうなんです……お恥ずかしながら、いろいろと勉強不足でして
建築条件付という物件のなんたるかをあまり理解できていないままに
契約をしてしまったもので……。

ローン特約については、たしか契約から１ヶ月くらいの間にローン審査を申しこみ、
却下された場合には解約できるという条件でした。
ですので、すでにその条件については効力を失っているということですね……