事業用借地と短期賃貸借

質問

事業用借地と土地の短期賃貸借は、期限のほかに、どのような違いがあるか教えて頂けると助かります。

回答No.1

noname#65504

まず、借地借家法では建物を目的とした借地の最低期限を３０年としています。

事業用借地とは、借地借家法により定められた事業を目的とした定期借地のことです。
借地借家法の規定に反して期間は１０年から２０年の間に設定することが出来ます。
また、通常借地終了時には更新・立ち退き問題が発生しますが、定期借地の場合、期間終了時に更新せず、必ず立ち退きをしてもらえるという契約方式です。契約は公正証書で行わなければならないことになっています。

一方短期借地は民法上存在するもので、建物を目的としない場合、民法上の短期借地が適用になりますが、建物を目的とする場合借地借家法の最低期限の規定に反することになります。
このように借地借家法に反する期間を定めた契約の場合、判例などでは、契約期間を借地借家法の最長期間を契約期間とすることが多かったです。

なお、短期借地のメリットは契約時点に存在した抵当権に基づく競売がされた場合、短期借地の場合はその契約期間について借り手が保護されていました。
そのため、競売に対しては短期借地契約の有効性を認めて短期借地契約の保護を行う判例があったらしいです。
つまり、借り手・地主官では借地借家法が適用されるため、契約期間は無効、競売の落札人に対しては、民法の規定が採用され有効となり借地人が保護されていました。
ただし、この保護を悪用して競売を妨害することが多く行われたため、この制度は廃止されています。
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q117724556

まとめますと、
１．短期借地は民法上のもの、事業用借地は借地借家法上のもの
２．建物を目的とする借地契約の場合、短期借地の保護がなくなった現在、意味がない契約で、むしろ借地借家法の規定に違反する契約なので、契約期間は無効にされる可能性大
３．短期借地は契約期間が短いだけの借地なので、借地借家法の適用になる契約の場合、地主側からの契約解除をするには厳しい制限が付くが、事業用借地の場合、契約期間が切れたら確実に契約が終了できます。
４．事業用借地は必ず公正証書で契約しなければならないが、短期借地は口頭で契約が成立する