返済が苦しくなった父親の住宅ローンを息子が援助する方法は？

質問

いつもお世話になります。

長文となりますが、ご容赦ください。

　父親は戸建て住宅を所有しており、住宅ローンを支払っております。父親は自営のため、現在も働いており退職金はなく、貯金もありません。また、車のローンもが残っています。最近収入が少なくなり、住宅ローンの支払いが苦しくなってきたということです。どうしてそんな無理な住宅ローンを組んだのか・・・という思いもありますが、これからのことを考えて、息子が援助する方法について質問をいたします。

■以下の状況で父親が息子の援助をするのに、一番費用のかからない方法はどのようなものがあるのでしょうか。

○状況
・土地（約５０坪：父親名義）：不動産会社の査定価格４５０万円
・建物（約３９坪：木造２階建、昭和６１年築：父親名義）不動産会社の査定価格４００万円
・住宅ローン残り金額：約３００万円
・住宅ローン残り期間：約５年
・住宅ローン月返済額：約７万２千円
・父親家族：父親（７０）、母親（６５）、祖母（９４）
・父親手取り３００万円／年
・息子家族：私（３７）、妻（３４）、長女（５）、長男（４）
・息子手取り６００万円／年
・息子余裕資金：１５０万円・
・父親家族と私の家族は隣の市（車で２０分程度）にそれぞれ戸建ての住宅を所有

○当方が考えている方法
(1)名義を父親のままにして、毎月の返済を援助する。
(2)名義を父親のままにして、息子の余裕資金を繰り上げ返済に充て、さらに毎月の返済を援助する。
※団信に加入しているため、名義が父親であれば、５年以内に父親にもしものことがあった時には返済が免除される。
(3)名義を息子に変更し、住宅ローンも息子名義に変更し、父親に援助してもらい返済する。
※税金、その他の知識が乏しいため、皆様のお知恵を拝借したいと思います。
○備考
　父親名義の不動産を売却し、私の家族と同居するのが一番すっきりするというのが父親の考えではありますが、諸々の事情により売却以外の方法を模索しております。

※情報が少ないのであれば、補足にて説明いたします。

よろしくお願いいたします。

回答No.1

coffeecan · ベストアンサー

贈与税は年間１１０万の基礎控除があり課税されなくなりますので、
毎年この範囲内で援助されてはいかがでしょう。

お父様がご高齢であるので団体信用保険を保持するのは良い方法です。息子さん名義に変えるとお父様は他に保険に加入していなければ生命保険なしになり別の生命保険を調達するのは割高。

また残債も少なくローン残存期間が短いので、息子さんによるローン借り換えも意外と難しいです。住宅ローンは長期に金利を稼ぐことで商売が成り立っているためです。

お礼

早速の回答ありがとうございます。
贈与税の基礎控除の件、参考になりました。
団体信用保険の保持については、納得しました。
ありがとうございました。

追加の質問をよろしいでしょうか。

ゆくゆくはこの不動産は私が相続することになるのですが、住宅ローンが残ったまま相続する場合と、住宅ローン完済後に相続する場合では、税金等にどのような違いが出てくるのでしょうか。

よろしくお願いいたします。

回答No.6

coffeecan

Ｎｏ．４，Ｎｏ．５は脱税行為の示唆でここで禁止されています。注意してください。

相続税は現在相続人一人当たり６０００万円までは基礎控除で課税されません。土地の価格は実勢価格とは違う計算ですので、この基礎控除を超えるようなことは資産家や都心部に住宅をもっている等でなければ、ご心配することはないのではないでしょうか？

うちは首都圏ですがバブル時でも、ためしに計算したら基礎控除以下でしたよ。

詳しくは国税庁タックスアンサー
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4152.htm

逆に相続は「負債」も引き継ぎますので注意が必要です。
家が残って住宅ローンはなくても他の借金があれば引き継ぐことになります。その結果債務超過になる場合は手続きをしないと債務相続する羽目になります。

お礼

ご忠告ありがとうございます。気をつけたいと思います。

相続税の基礎控除は６０００万円と聞いて少し安心しました。
負債を引き継ぐ場合の手続きについても調べてみます。

「相続税」と「贈与税」の違いについても勉強しなくてはいけませんね。

ありがとうございました。
大変参考になりました。

回答No.5

k-josui

お父様のローンはお父様にがんばってもらい、あなたはお父様に月々現金で生活援助をすればOKです。
現金での移動は誰も捕捉出来ませんよ。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.4

nonbay39

あなたがお金を現金で渡し、そのお金で父親が銀行に返済すれば誰にも分からないでしょう。あなたがお金をお父さんの口座へ振り込んでは駄目かもしれませんが。
　普通に支払っていく流れの中で税務署があなたからの贈与などがあるとどうやっても調べようが無いと思います。新築時ではないのですから。
　万が一、贈与云々の調べが税務署からあればその時は知らなかったことにして、「ごめんなさい」と言うしかないでしょう。そんなことあるとは思えませんが。

＞※団信に加入しているため、名義が父親であれば、５年以内に父親にもしものことがあった時には返済が免除される。
　思うのは自由ですが、書いたり言ったりしない方が良いと思います。

お礼

ありがとうございました。
参考にします。

回答No.3

tarotaro001

＃２です。

＞贈与税はどの部分にかかるのでしょう。
勘違いしていました。
(1) でしたら、７．２万×１２ヶ月＝贈与税の基礎控除額以下なので贈与税は不要ですね。
(2) は、年間１１０万以上の援助なので、その年に援助した金額－１１０万の金額が贈与税の対象になります。
税率は以下を参照ください。（「贈与税」で検索すればもっといろいろ見つかると思います）
http://www.yebh2.net/souzoku/kiso_a3.html
(3) は、名義変更すると、市の評価額－１１０万が贈与税の対象になります。
昨年まででしたら「相続時清算課税」を利用すると（物件価格から類推する限り）贈与税は発生しなかったのですが・・・・もう遅いですね。
http://www.mof.go.jp/jouhou/syuzei/pan1504-1/01.htm

＞また、この不動産はゆくゆくは私が相続することになるのですが、住宅ローン完済前と後で税金にはどのような違いが出てくるのでしょうか。

相続はローンの残額は関係ありませんので、今名義変更しても、ローン完済後に名義変更しても変わりありません。ただローン完済する５年後の評価額が変化すればこの限りではありません。

お礼

ありがとうございます。

＞相続はローンの残額は関係ありませんので、今名義変更しても、ローン完済後に名義変更しても変わりありません。

そうですか。負の財産分だけ差し引いて課税されるとうれしいなと思いましたが・・・。

相続税の基本的な勉強から始める必要がありそうです。

参考になりました。

回答No.2

tarotaro001

どのパターンも贈与税がかかりそうですね。

私だったら

(4) 名義を父親のままにして、息子の余裕資金を繰り上げ返済（期間短縮ではなく、利息を減らす繰上返済）にして、あとは父親に支払ってもらう。
　　繰り上げ後の残金１５０万を５年３．２％というローンだとすれば
　　毎月の支払額は３万以下になります。
　　これでも支払いが無理なら売却以外ないのでは？

という選択枝を検討します。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

繰り上げ返済を返済額軽減にするのはよい方法だと思います。具体的な数字をありがとうございました。

贈与税はどの部分にかかるのでしょう。また、この不動産はゆくゆくは私が相続することになるのですが、住宅ローン完済前と後で税金にはどのような違いが出てくるのでしょうか。

追加質問となってしまいますが、よろしくお願いいたします。