土地の明け渡しと各種手続きについて

質問

初めまして　よろしくお願いします。
昭和３６年頃？に大家さん（個人）に３５坪の土地を借りましてそこに家を建て現在、生活しています。
１２月初めに大家さんの息子さんから賃貸マンションを建てたいので土地を明け渡して欲しいと言われました。
突然でビックリですが、こんな時の話し合いはどうしたら良いですか？
土地は借りているが家は所有物だし・・・
２年前には老朽化、雨漏り、家のヒズミ？（戸を閉めると上部にすき間が出来る）などで建て替えの話も出てました。
４０年以上暮らしてるので愛着はあります。ですが最悪、引っ越しを余儀なくされても１００％の抵抗感はありません。
もし、そうなった時は、どこに、どんな手続きをすれば良いですか？
関係ないかも知れませんが賃貸契約の期限は無く地代家賃は４～５年おきに５，０００円づつ値上がりして
現在は７万円です。またこの辺りの坪単価は約４５万円です。
良きアドバイス、ご指導を承りたいと思います。
冷やかしでも何でも結構ですのでとにかく情報が欲しいです。
よろしくお願い致します。

回答No.4

kita52326 · ベストアンサー

頑張って居座ることは可能ですが、借地関係は何かと面倒なことが多いので、
１００％の抵抗感ということでなければ、立退きの方向で考えられた方が良いと思います。

借地権は単に土地を借りているということだけではなく、
相続や譲渡することができる資産です。(譲渡時は地主の承諾が必要)
「土地を明け渡して欲しい」と言うのは、「借地権を(有償で)返して欲しい」ということですから、
正当な価格で取引できるように事前調査が必要です。

まず、当該地の借地権の割合を調べます。国税局がネットに出している路線価図で確認しましょう。
http://allabout.co.jp/finance/inheritance/closeup/CU20061023A/
仮に借地権が６割の地域なら、４５万×０．６＝２７万円／坪　が、借地権価格の目安です。
建物も借地権とあわせて買い取ってもらうと、
自宅を売ったときの３,０００万円の特別控除、居住用財産を譲渡に係る軽減税率の適用が受けられます。
http://profile.allabout.co.jp/pf/yabezeirishi/column/detail/1048

お願いされて売るわけですから、若干上乗せを求めるのも可能かもしれませんが、
普通に借地権を第三者に売る場合は、地主に承諾料を払わなければならないですから、
ほどほど強気の交渉でよいでしょう。

お礼

ご丁寧な御回答、有難う御座いました。
所有権の登記もされていなくて借地権そのものが崩れてきそうです。
＃３さんのおっしゃるように「使用貸借契約」かもしれません。
今では最悪の事態を想定して行動を、と考えています。

回答No.5

kita52326

ＮＯ４です。

■建物の固定資産税は支払っているでしょうか。
　また、地代７万円というのは月額なら使用貸借にしては高額すぎますし、
　期間的にも賃貸借とみなす方が妥当です。　
　http://www.wacatta.com/trial/04/04txt/04000201801.html

■建物が未登記建物でも借地権が認められた判例があります。(昭和43.9.3)
　借地上の建物に登記がない場合は，借地権者に対抗力はないのが原則ですが，
　借地上の建物に登記が必要とされているのは，
　借地権が設定されていることを知らない第三者に不測の損害を与えないためという趣旨で，
　すでにその事情を知っている第三者が，
　建物が未登記であることを理由に借地権を否定して土地の明渡請求をするのは，
　権利の濫用にあたる、との理由のようです。

一度、司法書士、弁護士に照会されたらいかがでしょうか。

お礼

有難う御座います。
親に確認しましたら固定資産税は支払っていないそうです。
添付していただいた路線価図にて確認しましたら「９６Ｅ」でした。
これは96,000×3.3＝１坪の価格と言う事でしょうか？安くなった？
今、親と相談して土地を売って貰う様に話をしょうかと考えています。
借地権とかは関係ないかも知れませんが何か土地代が安くなる
事みたいなムシの良い話なんて・・無いですよね？
本当に親身になってアドバイスを戴き感謝しています。
一度、詳しい方に相談してみます。
ありがとうございました

補足

お世話になっています。度々すみません
少々教えていただきたい事があります。
もし、私がこの土地を購入しようとした場合
『路線価図』の「９６Ｅ」を参考にした土地の価格は
96,000×115.5（35坪）×0.5＝5,544,000円と言う値段で交渉を
始めても宜しいのでしょうか？又は土地代は別の数字とかですか？
いづれも貸主が首を縦に振らなければダメだとは思いますが・・・
あと司法書士さんと弁護士さんでは、どちらが話しやすいでしょうか？
お時間に余裕が御座いましたらアドバイス戴けましたら幸いです。

回答No.3

noname#65504

まず契約時点からいって借地借家法ではなく、旧借地法が適用になります。

契約期間を決めていない場合いつでも契約解除を申し出ることができます。しかし、契約解除するには正当な事由が必要です。

もし地主に正当な事由があれば、契約解除は認められます。
でもそのような場合でも、借地法では契約解除の際に建物買い取りを請求する権利が借地人に与えられていますので、最悪でも建物は買い取ってもらえます。でもかなり古い建物なのでその価格は低いでしょう。

一般に借地権は建物所有を目的とすることが前提にあるため、建物が朽廃すると借地契約は終了してしまいます。しかも建て替えや大規模な修繕を行う場合は、地主の許可が必要です。
状況からいうと、地主は建て替えを認めないでしょうから、このままいくといずれは、老朽化により建物がないとして、契約解除される可能性があります。

建て替えを考えているのなら、まず地主に建て替えの承諾を交渉し、それが却下されたら（もらえれば当面借地契約の継続を認めたことになります）、裁判所に地主の承諾に代わる許可をもらうことができます（借地契約の状況によっては却下されることもありますが）。
裁判所や法律相談を利用して、そのような手続きの仕方を調べておくとよいでしょう。
ただし、許可が出た場合承諾料の支払いや地代の変更など借地人に負担するような指示が出ることがあります。

条件によっては出て行ってもよいとお考えなら先の回答にあるような内容も含めて、地主と交渉することになります。

建物の状況と地主側の事情などを比較して、正当な事由があるかどうかは判断されますので、絶対とはいえませんが、地主側の正当な事由があると判断されるのはかなり厳しいというのが実情です。借り手が承諾しなければ司法判断を得なければ契約解除はできませんので、すぐに立ち退かなければいけないというものでもありません。
焦らず借地法などいろいろ調べて交渉に当たるのがよいと思います。

＞関係ないかも知れませんが賃貸契約の期限は無く地代家賃は４～５年おきに５，０００円づつ値上がりして
現在は７万円です。またこの辺りの坪単価は約４５万円です。

借地に関する契約書がなく、地主が親戚・親しい友人であった場合、地代が土地の維持にかかる税金などと同程度で貸し出すことがあります。このような場合、借地法の保護がある借地契約ではなく、使用貸借契約と見なされる場合があります。つまり上記のような情報は書いて損のない情報です。
なお、使用貸借ですと契約は簡単に打ち切られてしまいますし、建物買い取り請求権その他立ち退き費用の負担を求める根拠がなくなります。

また、＃２さんが書かれているように建物の登記がなされていないとか、借地契約本人ではないとかになると（よくあるのは借地は親で、建物は息子など）、地主が第３者に売却した場合、その購入者に対して借地権を主張できないことになりますので、登記の状況は確認してみてください。
自信がなければ登記簿により調べることができます。

お礼

丁寧な御回答、有難う御座いました。
所有権の登記はされていませんでした。
正当な事由かは分かりませんが、仕事を引退して息子さんと暮したいとの事です。
「使用貸借契約」あまり聞かない契約ですね。これは税務署などで確認出来ますか？
相場よりかなり安い借地料なのでこのパターンかも知れませんね。
もしも、それだった場合は最悪のケースですか？
質問ばかりですみません。仕事どころではないはずなのに忙しくて調べる術もあまり知らなくて・・・
ご迷惑をおかけします。

回答No.2

0621p

まず、あなたには借地権があります。家は所有とのことですが、建物にはあなたの所有権の登記がありますか？借地料を払って建物を所有しているなら当然に借地権がありますし、建物の登記があれば第三者にも対抗できる立派な借地権です。
地域や土地の用途地域などによって違いますが、普通の住宅地でも借地権割合は５０～６０％が普通です。つまり土地の権利に対してあなたの権利が５０～６０％あるということです。その土地を坪４５万円で売るならば、４５万のうちあなたの取り分が２２～２７万くらいあるということです。
ただで引っ越しを余儀なくされるなど、とんでもない話です。
以上のような事をふまえた上で、立ち退き料はいくらもらえるのか？と言うよりも、借地権をいくらで買い取ってくれるのか？という交渉をしてください。地主の事情次第ですが、とりあえず６０％以上の主張をしてもいいんじゃないですか。

お礼

御回答、有難う御座いました。
両親が不慣れだったのか所有権の登記はされていませんでした。
もし第三者に渡った場合は不利ですね。

回答No.1

6dou_rinne

借地権があるので、地主側としてもそう簡単に退去させるわけにはいきませんので、立退きの代償として立退き料というか借地権の買い上げを要求してみたらいいのではないでしょうか。

お礼

参考にさせていただきます。有難う御座いました。