親戚との土地売買（狭い土地です）

質問

親戚に土地を売りたいのですが、
土地売買について無知ですので分かりにくいかもしれませんが
どうかよろしくお願いします。

父親が田舎にわずかな土地を持っていますが、
古い土地で権利書などの書類はありません。
土地の固定資産評価額は約400万。
隣に親戚の土地家屋があり、その土地に行くには親戚の土地を
通らないと行けないので、売れるとしても親戚にしか売れません。
20年位前から、親戚は勝手にその土地を駐車場として使用しています
（一部屋根などをつけて、自家用車数台や物置などを置いている）。
固定資産税（年間２万円位）はずっと父が支払っています。

数年前に親戚から、その土地を50万で売ってくれと言われたことが
ありますが、突然で父は何の知識もないまま、安すぎるからという理由で断ったという経緯があります。
父は高齢で年金収入だけなので、今は早く売りたいと思っています。
（交渉や手続きは、娘が代理ですることになります）

以上のような状況で土地を売る場合、何をどうすればいいのか分からないのですが、以下の質問のご回答ほか、注意点など、
教えていただけますよう、よろしくお願いします。
・20年駐車場として使用していることで、親戚に使用権などの権利が
発生するなど、売買に何らかの支障はあるでしょうか？
・売り手が限られているので、できれば個人間で売買したいのですが、どんな手順を踏めばいいのでしょうか
・まず、売りたいという手紙を送るつもりですが、
そうした文面の形式や注意点などはあるでしょうか、
・または、このような安い土地売買でも不動産屋さんは引き受けてくれるでしょうか。その費用は？（一般的な費用は調べましたが小額の場合も同じ？）
もし依頼する場合、その土地の不動産屋さんに依頼するべきか？
(現住所から遠方です）
・売値は固定資産評価額の何割など、目安はありますか？
・駐車場として使っていた20年間の固定資産税の請求は可能ですか？
（数年前に買いたいと言われたとき、逆に土地管理費をもらいたいぐらいだと言われた）
・不動産屋さんや、手続き上で司法書士さんに依頼する場合は、その費用は売主側が持つものでしょうか？

以上よろしくお願いします。

回答No.3

noname#46287 · ベストアンサー

＞・20年駐車場として使用していることで、親戚に使用権などの権利が発生するなど、売買に何らかの支障はあるでしょうか？

使用権というより取得時効のほうが問題かと思いますけど、親戚がその土地を自分のものという認識まではしていない様子なのでこの点は気にする必要はないでしょう。支障なし。

＞・売り手が限られているので、できれば個人間で売買したいのですが、どんな手順を踏めばいいのでしょうか

境界に関することや契約条件に関することなど、付随事項まで書き出すと長くなりますので究極的に答えますが「売買代金を授受すると同時に所有権移転登記に必要な書類を授受して、登記申請をする」ことで完了します。

＞・まず、売りたいという手紙を送るつもりですが、そうした文面の形式や注意点などはあるでしょうか

「手紙」なんですから形式は自由でしょう。注意点としては1の方も回答されている通りに、自分から「売りたい」という意思表示をすれば相手から足下を見られる可能性が高いという点ですね。
金額はもってのほかとしても、その他もあまり具体的内容に触れる必要はないと思います。いずれにせよ、この点は慎重に考えて行動したほうが良いでしょう。

＞・または、このような安い土地売買でも不動産屋さんは引き受けてくれるでしょうか。その費用は？（一般的な費用は調べましたが小額の場合も同じ？）
もし依頼する場合、その土地の不動産屋さんに依頼するべきか？

内容により引き受けてくれるかは聞いてみないとここではわかりません。費用はあなたが調べた通りで問題ないと思いますが売買価額によっては％が異なるので注意してください。最大でも3％＋6万円（税抜）です。
依頼すべきかどうかもあなたのこの質問の段階では何とも言えません。お互いがその売買にあたって何を求めるか？次第です。
もし依頼する場合にはその土地の地元の業者に依頼することが妥当です。

＞・売値は固定資産評価額の何割など、目安はありますか？

基本的にはその地域での「相場」が目安です。目安が全く無かったり相当に安いことが明白であれば、書かれている通りに評価額の水準やそれ以下の水準にすることもありますが、いきなり評価額の何割という目安はありません。
尚、参考までに都心に近い市街地では評価額の数字での売買など安すぎてありえません。（しかし今回の土地では評価額以下も十分にありえるでしょう）

加えて、親戚の土地を通らないと辿り着けないような土地（無接道）であればその土地単体での市場評価は相当に低く考えることが妥当ですから、価額についてはあまり期待しないほうが賢明かと思います。

＞・駐車場として使っていた20年間の固定資産税の請求は可能ですか？

請求することは勝手ですが固定資産税というのは「所有者」に対して課税するものですから、名義上であなたの父親が所有権者であれば納税義務はあなたの父であり、これを他者に請求する正当な根拠が見当たりません。
この点で気に入らなければ売買価額に反映させるしかないでしょうが、いずれにせよ親戚との協議事項です。

＞・不動産屋さんや、手続き上で司法書士さんに依頼する場合は、その費用は売主側が持つものでしょうか？

不動産屋の仲介手数料は原則的には売主も買主も支払うものです。
交渉次第では一方だけが払うということもあります。しかし今回のケースでは親戚が払わないことはあっても、あなた側が払わないという条件は成立しないような気がしますが・・。
司法書士に依頼する移転登記の費用は通常は買主負担です。

最後に限られた情報をもとにして所感を述べますが、
後々揉めないためには不動産屋を通すほうが良いと言いたい気持ちと、価額が期待できない上に現況利用も親戚ということであれば、司法書士に移転登記だけ頼んで代金の授受をして終わりでも良いのでは？という気持ちと、何とも言えないところですね・・。

お礼

有難うございます。
「取得時効」というのがあるのですね。
でも「支障なし」の心強い言葉に安堵しました。

先方にすれば突然の手紙になるので、何と切り出せばいいか、
手紙の書き方からつまづいていますが、
＞あまり具体的内容に触れる必要はないと
なるほど！　慎重に考えてみます。
ただ、返答無しにならないような書き方はないかと考えてます。
催促が苦手なので・・・（弱気）

＞引き受けてくれるかは聞いてみないとここではわかりません。最大でも3％＋6万円（税抜）です。
＞お互いがその売買にあたって何を求めるか？次第です。
引き受けてくれる業者さんを探すのも遠方で大変なので。
頼まないことにします。
他人に売れないような土地なので、価額は期待していません。
これから固定資産税を払い続けるより、安くても
買ってくれる方がいいと思ってます。

固定資産税の考え方についても、
明快な回答、とても参考になりました。
＞価額が期待できない上に現況利用も親戚ということであれば、司法書士に移転登記だけ頼んで代金の授受をして終わりでも良いのでは？
この方向で考えてみたいと思います。

ご丁寧なアドバイス、参考になりました。有難うございました。

回答No.6

TOGO123

本当に土地が囲まれているなら囲繞地通行権がありますので
めんどくさいのは囲んでいる土地に所有者です。
相場で売れますよ多分500～600万くらい。
予備知識としてここで質問されているようですが、複数の不動産屋に行き交渉してもらったほうが高く売れる気がします。

質問の回答は
20年以上使用されれば時効取得が考えれらる
個人間なら不動産売買契約書を作成する
売りたいなら　公示価格程度　路線価の1.3倍くらから相談してみれば？
・不動産屋が喜んでやってくれます、費用は3％+6万と消費税
・駐車場として使っていたことの税金の請求は売買価格にのせて話してみましょう。
・不動産屋の費用や司法書士費用は折半

時効取得に気をつけるなら、使用契約書をまくべきです。
ここまで読んで理解できないなら、司法書士や不動産屋に費用を払ってでも、これをプリントアウトして見せてください。
知らないと損することばかりです。

お礼

回答有難うございます。
知識のない素人が慣れないことをするより、
不動産屋さんに任せたい気持はあるのですが、
100万200万程度の土地なら（それ以下かもと思って）
引き受けてくれるだろうか？という疑問があり、
遠方まで行って断られるならと、探すのも躊躇していました。

ＴＯＧＯ123さんの回答を読み、ネットで不動産屋さんを探し、
一度訪ねて相談してみようかなと思いました。
売買価額の交渉なども引き受けてくれるなら、
その方が心情的にもラクなので。

貴重なアドバイス、参考にさせていただきます！

補足

自分でも考えがころころ変わってましたが。
皆様のアドバイスを参考にして、不動産屋さんにも相談し、
断られたり、仲介手数料や旅費＋固定資産税で足が出る程度の
売却価額なら、契約手順なども教えていただいたので
自分でやってみます。
時効取得のことも調べて頭に入れておきます。

いろいろなアドバイス、どうも有難うございました！

回答No.5

0621p

No.４です。権利書がない場合についてもう少し詳しく書いておきます。
売主側には余計な手間と費用がかかるだけで、特に問題はないと思います。
権利書がない場合方法は二つあって、
(1)所有権移転申請後、法務局から売主へ「本人限定郵便」で郵便が届くのでそれを法務局に出せば登記できます。この場合通常では代金を支払って所有権移転申請をし、その後に郵便が来てから登記完了ですので、買主側にリスクがあります。この手続きの際は売主には特に費用はかからないと思いますが、司法書士さん次第です。
(2)もう一つの方法は、事前に司法書士が売主と面談し「本人確認情報」という書類を司法書士の責任で作成して所有権移転申請と同時に法務局に出します。この場合は上記のような買主のリスクはありません。売主には「本人確認情報」作成の費用が必要です。数万円だと思います。
上記以外に登記に関する売主の費用は、売渡書作成費用とか立会料とかを２、３万請求される場合とそうでない場合があります。これは地域の慣習や司法書士によります。
なお、司法書士が契約書の相談にものってくれるというのは、そういう制度ということではなく、サービスでそれくらいしてくれることもある。という程度の話ですので。

お礼

再度の回答、詳しく説明して下さって有難うございます。
じっくり読みました。
探した限り、ここまで詳しく載ってなかったので、助かります！

皆様のアドバイスを元に、何を調べればいいか、
自分で何ができそうもないかなど、少しずつ分かってきました。
詳細は不動産関係のサイトも見ながら、司法書士さんなど
専門家に相談・依頼することも考えて、やってみます。
有難うございました！

回答No.4

0621p

本当にその親戚にしか売れませんか？他の隣接している土地に売ることは考えられませんか？
まあそういう可能性もあるのでは、という話です。
その親戚に売るとして、不動産屋に頼んでもいいですが、１００万円としても手数料は５万円ですから、引き受けてくれるかどうか？引き受けたとしても契約書を作るくらいしかしないでしょうから、司法書士に登記を依頼する際に契約書も相談したらいいと思います。自分で市販の契約書を使ってもいいです。
所有権移転のための費用は買主が負担するものですが、権利書がないということならばあなたの方にも数万円の費用がかかります。
値段を決めて、契約書を交わし、代金を受け取って登記手続きをするだけです。あなたのリスクは値段に納得するかどうかだけのことです。
そういう状況の土地ならば固定資産税評価額よりも安くて仕方ないでしょうね。何割とかいう基準はないですが。

お礼

回答有難うございます。

隣接している家は親戚の家だけなので、
他人には売れないと思いますが。
現時点での調査は必要ですね。

司法書士さんに契約書の相談もできるのですね。
＞自分で市販の契約書を使ってもいいです。
＞値段を決めて、契約書を交わし、代金を受け取って登記手続きをするだけです。
簡潔明瞭な回答に、すっきりしました！
今、できる限り自分でやってみようと思いました。

固定資産評価額よりも安くていいと思っています。
というか、価額は期待していませんが、相場が分からず。
でも、売れたらいいと思って、先方と穏便に相談したいと思います。

明快なアドバイス、有難うございます！

補足

すみません。追加質問なのですが、
＞権利書がないということならばあなたの方にも数万円の費用がかかります。
ほかに、権利書がないことで、売買の支障や注意点などは
あるでしょうか。

もし分かれば、お時間あるときに、
教えていただければ幸いです。
検索して調べたのですが、分かりませんでした。

回答No.2

nonbay39

条件をつらつらと書かれていますが、結局はその親戚にしか売れないと思うのであれば、売値は両者の話し合いでしかないでしょう。
　結局その土地の管理をあなたのお父様もあなたも出来ないのであれば、親戚が勝手に使っていてもどうしようもないでしょう。買ってもらえるだけ良いとさえ思います。
　不動産屋を間に挟むことは良いと思います。
　もしかして他人にも売却可能な土地であれば条件は随分と変わってくるでしょう。そこは良く調査しておかないといけないと思います。

お礼

回答有難うございます。
全て、おっしゃる通りだと思いました。
隣接しているのが親戚の家のみだったので（父が6.7年前に見た時）、
他人には売れないと思います。
でも、現時点での調査も必要ですね。
買ってもらえるだけでいいと思って、交渉してみます。
ポイントをついたアドバイス、有難うございます！

回答No.1

kyoromatu

素人判断ですので、あくまでも参考程度に認識して下さい。
>・20年駐車場として使用していることで、親戚に使用権などの権利が
発生するなど、売買に何らかの支障はあるでしょうか？
これはあり得ると承知しています。使用権のみならず、所有権にもなりかねないかも知れません。

>・売り手が限られているので、できれば個人間で売買したいのですが、どんな手順を踏めばいいのでしょうか
・まず、売りたいという手紙を送るつもりですが、
売りたいと表明すれば、買い叩かれません・・よね。

そうした文面の形式や注意点などはあるでしょうか、
・または、このような安い土地売買でも不動産屋さんは引き受けてくれるでしょうか。その費用は？（一般的な費用は調べましたが小額の場合も同じ？）
これはその業者によってかなり幅があるように思います。信頼できるかたの照会などあればいいですね。

>もし依頼する場合、その土地の不動産屋さんに依頼するべきか？
(現住所から遠方です）
信頼できる専門業者を中間におくことは、悪いことではありません。

>売値は固定資産評価額の何割など、目安はありますか？
何割ではなくて、逆に何倍・あるいは何十倍というお話ではないでしょうか。周辺の地主からよく情報を得てみてはいかがでしょう。

>駐車場として使っていた20年間の固定資産税の請求は可能ですか？
（数年前に買いたいと言われたとき、逆に土地管理費をもらいたいぐらいだと言われた）
相当したたかな親戚だと思いますので、あなた方のお人好し的おっとり刀の対応では、全て先方の思うようにされてしまいそうな気がします。

>不動産屋さんや、手続き上で司法書士さんに依頼する場合は、その費用は売主側が持つものでしょうか？
それは当然でしょうね　だけでその分はキッチリ売買価格に上乗せすれば、別に問題ない話ですよね。

お礼

早速の回答有難うございます。

使用権、所有権もあり得ると心に留めておきます。
＞売りたいと表明すれば、買い叩かれません・・よね。
そうですね。手紙をどう書くかでつまづいています。
よく考えて書いてみます。
専門業者さんに頼みたい思いもありますが、
引き受けてくれるかどうか・・・
遠方なので探すのも大変とか思ったり。
＞あなた方のお人好し的おっとり刀の対応では
ですね。長年何もしないで、急に父が言い出して^^;
手続き費用は売買価格に上乗せすれば問題ないですね。
有難うございます。参考にさせていただきます。