仮差し押さえの土地の購入

質問

現在競売の予定がないような仮差押の登記のある土地を購入する予定で債権者と交渉中です。価格がかなり安く出来そうなためです。

代金の支払と所有権移転登記について、所有者（債務者）と債権者の関係を教えてください。
つまり競売によらず代金の支払と所有権の登記までを道筋がつかめないので困っています。

回答No.2

richie4 · ベストアンサー

本来、債権者が不動産の所有者に何らかの債権を持っていて、その不動産から回収を図ろうとするときは、裁判をおこして判決を得たり、公正証書の執行文を送達したりして、強制競売（本差押）により債権の回収をするのが筋ですが、それまでに不動産を処分されてしまう恐れがあるときに、裁判所に申請して事前に債権の保全を図るのが仮差押です。
通常は競売にすすみますが、話し合いで貸借を清算して取り下げる事もあります。
言うまでも無く、仮差押債権者と債務者である土地所有者は対立関係にあります。

仮差押を取り下げるには両者間で話し合って合意する必要がありますが、通常どれだけ払えば仮差押を取下げられるかという話し合いです。

不動産の売買だけでしたら、司法書士事務所に売主と買主が必要書類を持ち寄って登記を委任し、司法書士が登記所に登記申請しますが、仮差押の登記を消すためには、仮差押の取下書を、仮差押を申請した裁判所に提出しなければなりません。
裁判所は、取下書の印照合、記載内容を点検の後、不動産の管轄登記所に抹消の嘱託登記書類を郵送し、登記所はこれにより仮差押の抹消登記をします。

実際の手続きについては
一番良いのは事前に仮差押の取下げをして貰う事ですが、これは対価を受け取る前は仮差押債権者が嫌がるでしょう。
土地所有者が手持ち金で払う可能性も無きにしもあらずですから、当たるだけ当たってみたほうが良いとおもいます。

それが出来ないときは、裁判所に司法書士も来て貰ってそこで、売買も取下げも一緒にやる方法です。
売買代金の受け渡し、貸借金の清算、仮差押取下書の提出（普通は控え用としてもう１部出し受付印を貰う）、所有権移転登記の司法書士への委託など全てです。
仮差押取下書は経験のある人が申立書と付け合せて見れば間違いないか分りますが、受け付けた後に万一間違いがあると仮差押債権者にしか対応が出来ません。
そういう意味で仮差押債権者の人柄も重要です。

仮差押債権者が銀行など信用度が高い場合、取下げを売買取引、金銭の清算の後に仮差押債権者に任せるケースもありますが、一般的とは言えません。
また、取引の際金銭と引き換えに仮差押取下書を預かってこちらで裁判所に提出することは事務的には出来ますが何かあるときは仮差押債権者しか対応できません。

現在債権者とお話中とのことですが、質問者さんと所有者とのお話はどうなっているのか気になるところです。
所有者との話し合い抜きでは出来ませんから。
ここでは仮差押債権者、所有者の本人確認と意思確認は重要です。

仮差押があるので安いとのことですが、まさか仮差押をそのままに売買するもりではありませんよね？
もしそうならいくら安くても論外です。

また、仮差押があれば土地の値段が下がるかといえばそうともいえません。
多少安いというのは判りますが、不自然に時価より安いのは他に原因があると考えるのが自然です。

余計なことかもしれませんが、不動産取引に絶対の自信がありますか？
もし無ければ土地の売買契約には仲介業者（取引主任者）を頼んだほうが良いとおもいます。
手数料は取られますが、権利関係とか、利用上の制限とか見てもらえば、危険負担はまちがいなく軽減されますし、安い理由も指摘されるかもしれません。

いずれにしても、登記は司法書士に頼むことになりますが、出来れば了解を得て、質問者さんの側の先生に頼むようにしたほうが良いと思います。
そうできれば、登記をお願いすることを前提に色々相談にも乗ってもらえますし、裁判所で取引のときも初対面の先生と違って心強いはずです

お礼

大変具体的で良く理解させていただきました。
本土地が１年後には区画整理がなされる為で、その計画案と計画図面を土地区画整理事業組合で確認できたからです。
区画面積が公益用に４０％ほど減らされても価格は２０％安くなるようで債権者が老齢なためです。

当然代金の支払は債務者、債権者の抹消登記などの書類が整っていて所有権移転登記までに問題が無い状態で実行します。

ありがとうございました。

回答No.1

dejita

こんにちは、不動産コンサルタントの者です。仮差押登記がされているとの事事ですが、債権者との交渉が必要です。債権者に対して、幾ら支払えば登記を抹消してもらえるか交渉すると同時に、現在の所有者との交渉もしなければなりません。素人の方が安易に手を出すと困ることもありますよ。手数料等かかるとしても、きちんと信頼できる方への相談をお勧めしますよ。