建物賃貸借契約の更新と解約申入れ

質問

平成１８年１月１日から平成１９年１２月３１日までの期間を定めて建物を貸していた場合、借地借家法によると平成１９年１２月３１日の１年前から６ヶ月前までに解約申入れをしなければならないことになるわけですが、仮にその期間をすぎた場合、つまり、平成１９年１２月３１日の６ヶ月前以降平成１９年１２月３１日までに解約の申入れをした場合、その日から６ヵ月後に明け渡してもらえるのでしょうか。

すなわち、（１）平成１９年１２月３１日以降は、期限の定めなき賃貸借となるため、６ヶ月前に解約申入れが必要。→逆をいえば、６ヶ月前までに解約申入れをすれば、賃借人には出て行ってもらえる。→たとえば、本日（平成１９年１２月９日）に解約申入れをした場合、そこから６ヵ月後に出て行ってもらえる。

（２）あるいは、平成１９年１２月３１日から６ヶ月前以降は、解約の申入れそのものが無効であり、平成１９年１２月３１日を過ぎないと解約申入れはできないということになる。したがって、本日から明け渡してもらおうと考えた場合、最短で平成２０年１月１日から６ヶ月を経過した時点になる。

このいずれが正しいのでしょうか。正当事由やこれ以外の契約・特約（解約権留保、定期賃貸借、一時使用など）の存在は無視してください。

なお、根拠となる判例がありましたら、摘示してくだされば幸いです。

回答No.3

mizunoawa · ベストアンサー

すいません。No.2です。
質問文の前提を読み違えていました。
No.1の方の回答が正しいと思います。

No.1の方がおっしゃるように従来の契約の終了後（法定更新後）に期限の定めのない契約となるので，その間の解約申入れは無効となり，(２)のように最短で平成２０年１月１日から６ヶ月を経過した時点で終了させることができるということになりますね。
失礼いたしました。

お礼

どうも、更新拒絶と解約申入れとを混同していたみたいです。

仮に（１）の立場を採ったとしても、賃借人としては立退きまで６ヶ月の猶予はあり、どの段階で解約申入れをしたとしても期限いっぱいまで居住することが許されるため、特段不利益はない。そう思っておりました。

おかげで助かりました。ありがとうございました。

回答No.4

ok2007

蛇足かもしれませんが、
> 平成１９年１２月３１日の１年前から６ヶ月前までに解約申入れをしなければならない
この部分は、借地借家法２６条と２７条とが混在しており、不正確な表現になっているものと思います。「更新をしない旨の通知」（２６条）と「解約の申入れ」（２７条）とは別物です。

回答No.2

mizunoawa

(１)が正しいと思います。
ご指摘のとおり，借地借家法２６条の法定更新により，期限の定めのない契約となるので，同法２７条（民法６１７条の特別規定なので，この民法の条文も参照してください）により，「いつでも」解約の申し入れができ，その時点から６か月後に賃貸借契約が終了することになります。
(２)のように，その間の解約申入れが無効になることはないと思います。

参照判例は以下の通りです。
（最判昭２８・３・６）
「期間の定ある賃貸借が借家法二条（註：現在の借地借家法２６条）に基き更新されたときは期間の定がない賃貸借となるものであるから、賃貸人はその後正当の事由がある限り何時でも解約の申入をすることができる」

回答No.1

takumaF

こんにちは。
期間の定めのある賃貸借は、ご指摘のように一定期間内に更新しない旨の通知をする必要があります。
期間満了前の遅れた通知は、通知をしていないことになります。したがって、通知自体が無効です。
期間満了後は、期間の定めのない契約ですから、いつでも解約も申し入れができます。満了前は、期間の定めがあるので、いつでもできるわけではありません。

お礼

まあそのように解釈するのが条文上もっとも素直ですね。

おかげで助かりました。ありがとうございました。