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立ち退き問題
noname#65504の回答
期間の定めのない契約の場合、いつでも契約解除の申し出ができることになっています。 但しその効力が発揮出来るのは申し出から６ヶ月後です。 借地借家法では、大家からの解除に対して、２つの条件を両方満足することとしています。 その１つが申し出の時期で、６ヶ月前という申し出は借地借家法で定められた期間を守った申し出です。つまり申し出は有効です。 しかし、もう１つの条件として、大家側に正当な事由があることを用件としています。申し出が有効であっても、両方の条件を満たすか、契約当事者の合意がなければ、解約は成立しません。 正当な事由というのは、きっちりした定義はなく、建物の状況や今までの契約の経緯や、借り手が借り続ける必要性と大家側が退去を求める必要性を総合的に考慮して判断されます。 一般に自分や親族が使用するというのは正当な事由とは認められていません。 老朽化についても、公的機関より倒壊などの危険性が指摘されて指示があるような場合をのぞき、一般には正当な事由としては認められていません。ただし、修理など維持に関するコストや建物の状況などを考慮して正当な事由と判断されることもあります。 これは現物の状況やアパートなら入居者数などの状況などを見てみないとわからないですね。 ただし、「国の防音工事で雨漏りの修繕もしてくれるので」と書いてあることから修理による対応が可能な物件と思われます。 なお、正当な事由が不十分な場合、財産の給付により事由を補充することができます（これが立ち退き料の根拠です） 一般には家賃の６ヶ月相当というのが言われていますが、状況によって変化しますので、この点は話し合いによる解決または裁判などによる判断が必要です。 とこで、防音工事はわかりますが、なぜ国が雨漏りまでしてくれるのでしょうか？ 国が雨漏り修理を行うということは、建設工事や道路などの振動などにより雨漏りが発生したために補償すると言うことではないのでしょうか？ 一般には修繕義務は大家にあるのですが、第３者の過失などにより発生した損害は、その加害者が責任を負うことになりますので、この場合、国の過失によるものなら損害賠償責任は国にあり、大家が負担する必要はないのではないかと思います。 つまり、大家ではなく国対して早急に修理をするように要求するか、金銭による損害賠償を請求することになるのではないかと思います。 立ち退きについては、金銭合意が得られないのなら、裁判を受けて立ってもよいと思いますが、弁護士費用はそれぞれの負担となることが多いことと、建物の状況などがわからないので、一度弁護士会の法律相談（３０分５０００円程度）や消費者生活センター、役所の主催する法律相談などを利用して確認しておく方が無難です。 まとめますと ＞国の防音工事まで簡易的でも雨漏りの修繕を要求できるでしょうか？ 先に述べたように、国の過失によるものなら大家に請求するのは難しいように思います。無視と大家と協力して国に対して請求すべきでしょう。 ＞退去する場合家賃の差額分を何ヶ月分請求するのが妥当でしょうか？ 借地借家法では、大家側から正当な事由を補完する意味で立ち退き料を提示することが有効であることが認められています。しかし、借り手に立ち退き料を請求する権利があるとは規定されていません。代わりに住み続ける権利が認められています。 つまり、合意または判決などがなければ、住み続けてかまいません。 また、通常交渉は差額ではなく家賃をベースにすることが多いようです。一般的には６ヶ月程度を目処に状況を考慮して増減させていくのが普通のようです。
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