☆建築条件付 コストダウンしたいが・・・

質問

現在「建築条件付」物件でのプラン作成中です。
まだ「契約」は何らしておらず、一応「商談中」の状態です。

予め業者が「標準プラン」として提示しているプランに、私達夫婦の希望を伝え、オリジナルのプランを制作し、見積もってもらいました。
が、やはり現実的な資金面での制約がある為、大幅な「妥協・コストダウン」が必要となり、現在検討中です。

以下、その概要です。
◆建築予定地　滋賀県
◆土地面積　　48.12坪
◆土地価格　　1493万円
◆希望プランでの建物価格　1423万円(31,31坪)
◆その他
　・外構工事費　　　約70万円
　・隣地境界工事費　約20万円
　・地盤改良費用　　約30万円

◆諸費用　(以下、合計1,638,100円)
　・住宅性能保証費用　　　　　　18万円
　・設計、及び建築確認申請費用　30万円
　・水道加入金　　　　　　　　　17万円
　・登記費用　　　　　　　　　 約40万円
　・銀行手数料　　　　　　　　 52,500円
　・銀行印紙代　　　　　　　　 20,600円
　・売買契約印紙代　　　　　　15,000円
　・火災保険(35年)　　　　　　 約45万円
　・固定資産税(日割精算)　　　 約5万円

しめて、総額31,998,100円となりますが、あと200～250万近くのコストダウンを望んでおります。
ちなみに先日、それを踏まえた上で、業者には以下の希望を伝えました。
・建坪を2～3坪減らす:約80万のダウン
・外構工事費:70万→50万円に下げ、その範囲での工事を希望
・プラン内の複数のオプションを削る:合計約65万円のダウン
　<内容>
　　・キッチンのカウンター収納　20万円
　　・ヌック、カワック　　　　　40万円
　　・階段部フットライト　　　　 5万円

これらによって合計約165万円のダウンとなりますが、まだ予算的にも検討が必要な状態です。

ちなみに、オプションですが「譲れない・妥協できない」ものは以下です。
・キッチンカウンター(対面式キッチンに４人掛けのテーブル設置)　5万円
・数ヶ所にロールスクリーン設置 3万円
・２階部分に２部屋続きのバルコニー設置　30万円
・屋根/ガルバリウム仕様　　　35万円　

Ｑ1,　そもそも「地盤改良費用」とは、地盤調査の結果、何事もなければこの30万円という金額は発生しないものでしょうか?
Ｑ2,　諸費用の部分で、何か素人でも手続き可能な項目はありますでしょうか?　やはりプロに任せた方が妥当なのでしょうか?
Ｑ3,　実際にコストダウンを図られた方、どういった部分を削られましたか?

私達としては、住んでから可能な所は自分達で足していけば良いと考えております。が、外構工事も含め、素人では限界のある事項については、やはり建築段階で制作してもらった方が良いし・・と思っています。

「値引き交渉」するのもなかなかに難しく、もちろん業者も慈善事業ではありませんので、紙面の金額に対し、どれほどの「利益」が計上されているのか不信感を感じながらも、なかなかそれ以上突っ込んだ交渉がしにくい状況です。
値引きが無理なら、やはり「オプションのサービス」や、ちょっとした建具設置のサービスを依頼した方が、無難なものでしょうか?

皆様のご助言、宜しくお願い致します。

回答No.9

noname#260034

参考程度に考えてください。
地盤調査費用は、誰もちですか？　業者だと見せてくれないかもしれません。　そもそも調べないかも。　自分で払うか、自分で地盤調査会社に頼むのがいいのかなと思います。　私の場合は、自費で調べもらい。もともと畑でしたので黒土で地耐力が弱いということで布基礎からべた基礎に変更し、掘る深さを変更して砕石を敷いてもらいました。　仮に、土を持ったような土地でしたら地耐力が弱いかもしれません。

値引きは、価格で決めるのではなく、自分の希望をあきらめて値引きしていくのが無難かと思います。　建てる前なので　強引に値引くと手を抜いたり、問題があったときに、追加工事で高く請求されるかもしれません。

お礼

的確なご回答ありがとうございます。
頂いたアドバイスを元に、検討したく思っております。

回答No.8

nsan007

土地の探し方ですが、不動産屋に行けば良いのですが、知り合いでもない限り、親身に適切な条件無しの土地は世話をしてくれません。
仮に有っても、その土地にどんな条件があって、建築基準などでどれだけの大きさが建つのか不動産屋は分かりません。

賢いやり方は、土地探しの前に設計事務所探しをして、その知り合いの不動産屋さんなどと協力して捜してもらいます。

上手く良い土地が有れば、希望をも予算も告げて設計をしてもらい、詳細の図面や仕様書で何社かの工務店で見積を取れば正確な比較が出来ます。いくら安く請け負っても、第三者の設計事務所の目が光っていれば手抜きの心配はまずありません。設計料に10％支払っても、このやり方の方がハウスメーカーよりかなり安く上がる場合が多いです。

ハウスメーカーや工務店で作る図面では他社で比較は出来ません。

上手く行かなければ、それまでの実費を支払ってお断りも出来ます。
問題は設計事務所選びでしょうが　http://okwave.jp/qa3411335.html
に同様の回答をしていますのでご参照下さい。

お礼

再三にわり、いつもご回答頂き、ありがとうございます。
感謝しております。

回答No.7

nsan007

余計な事ですが、子供の校区を変えないとなるとあまりに範囲が狭く、このようなとんでもないかも知れない物件で苦労をする事になるかも知れません。長い人生において小学校の転校など誰でも経験している事です、特に大手企業にお勤めなら2年おきに転校する子もいっぱい居ます。子供は嫌がるかも知れませんが、行ってしまえはその日のうちに新しい友達が出来たりします。そんな機会も与える方が、たくましい子に育ちます。

過保護な考えは捨てて、ご主人が何とか通勤が可能な範囲まで広げて条件の無い物件を捜す事をお勧めします。
いくら詳細な打合せをしようと、詳しい図面や仕様書は作りませんし、素人には見抜けない事で、必ず驚くほどの追加が出ます。
そんなことをしない良心的な会社は条件付なんて工事をしないと言っても言い過ぎではないと思います。

条件付でも満足をされている人も沢山居ますが、専門家に詳しく見てもらえば、かなりの余分な支払いをしています。知らないだけです。

お礼

再度、ご丁寧なご回答、ありがとうございます。

確かに仰る通りかと思います。
これまでにも「学区」という条件を外し、視野を広げて探してはきましたが、やはり「気に入った土地」は「建築条件付」でした。
主人の通勤や将来的な事を考えた際、やはり「沿線」からの距離も条件から外す事が難しいのが現状です。

現在、商談中の会社は、大手ではなく、地元を中心に手がけている会社なのですが、仮に条件を外したとしても、私達夫婦にとっては、大手のHMに依頼するほどの資金的ゆとりもありませんし、やはり悩むところではあります。

>いくら詳細な打合せをしようと、詳しい図面や仕様書は作りませんし、素人には見抜けない事で、必ず驚くほどの追加が出ます。
>そんなことをしない良心的な会社は条件付なんて工事をしないと言っても言い過ぎではないと思います。
そんなものなのですか・・・。
正直、驚いております。
一生に一度の大きな買い物であるだけに、やはり慎重にしていきたく思います。
ありがとうございました。

回答No.6

k1919

土地の単価の値引き交渉は出来ませんか？

土地の価格を坪あたり2万円下げてもらうだけで100万円くらい安くなります。
建物（今から作り上げる商品）の金額を安くしようと思えば材料を安く　少なく　手を抜く　グレードを下げる　床面積を狭くする・・・などいろいろ方法はありますが質問者さんはある程度のこだわりがあるように見えますので　土地は値引き交渉をしてもすでに実物ある商品の為広さが変わるとか土の材質が変わるとかありませんので質問者さんのデメリットになる要素は少ないと思いますが？
またちなみにバルコニーを皆さん付けたがりますが実際にあまり使用頻度は少ない傾向です。せいぜい物干しスペース程度？物干しスペースでも1回1回洗濯物を干すとき2階まで上がる作業を考えたら1階にテラスを取り付けたほうが安いし楽です。
最後にガルマ鋼板屋根（いわゆるトタンです）はメーカーが宣伝しているように何十年も持つでしょうか？私の個人的意見ですが自動車の外装板も何重も特殊塗料を塗り重ねガルマ屋根より数倍も高額な工法ですが20年前程度（昭和製）の車の屋根部分に剥がれや錆などよく見かけます。ワックスなどの手入をしてもあの有様です。
住宅の屋根は洗浄はもちろんの事ワックス（コーティング等）掛けなど行いませんのでそれ以前に変色劣化は激しくなると思います。また台風などによる飛び石などで表面に小さな傷が入ってもすぐに内部からさびると思いますし・・・？
このような事を考えると＋35万円が無駄に思えます。
あくまでも私個人の考えですが。

お礼

的確なご回答、ありがとうございます。

>土地の単価の値引き交渉は出来ませんか？
今回のこの宅地の価格は、知る限りでは、この近辺の土地価格とほぼ同額です。また、今回の宅地は「南向き」である事から、少し高いのは事実です。
これまで「建物」の価格を下げる事ばかり考えてきましたが、実際に土地の単価を値引きしてくれる事もありうるのでしょうか?
仮にその場合、業者にはどのように交渉するのがベストでしょうか?

ガルバリウムについてのアドバイスもありがとうございます。
確かに・・・自動車の例え、とても分かりやすいですね。
現在住んでいるマンション近くの家が、ちょうど２年ほど前に建てられた「ガルバリウム鋼板」の屋根を使っていて、私的にはとても「斬新」な風に感じました。
が、こちらも検討をしていきたく思っております。

回答No.5

velvets

少々内訳を拝見しましたが他の回答者様が言っている様にオカシナ項目がありますね。地業項目で地盤改良が入っているという事は分譲宅地でないと思われます。(1)条件付宅地販売をするという事になっているので種目は宅地になっていると思われますが、その土地が元々何に使われていたかを調べたほうが良いと思われます。法務局でわざわざ公図等を取り寄せて調べなくても図書館等で郷土資料（古地図）等からその地域の地勢を見るのも良いでしょう。(2)隣地境界工事とありますが、外溝工事で別途見積もりが上がっているので、これは明らかにおかしいですね。境界確定費用にしても高すぎますし、それ以前に用語を知らない業者は怪しすぎますね。
立地条件として質問者様がどうしてもその土地でないと、いけないというのであれば、条件解除をさせてメーカーを変更し工法を軸組みから２X４に変更するのも良いでしょう。ただ、条件設定者がその業者の場合で尚且つ軸組み工法しかしないというのであれば交渉決裂もやむなしです。最後になりますが、今現在の建物というのは『　耐久消費財　』だということを念頭において購入しないと不日メンテナンス等が必要になります。その折に構造上のコストダウン等を行っているとそういった時に必要以上に出費が必要となるので注意してください。
一応諸費用（登録免許税）等は妥当な金額ですが、項目不備が見受けられる業者は基本的に地場業者で何かあった場合にはご近所トラブルぐらいでは済まないので十分業者の事も調べたほうが良いでしょう。

お礼

具体的なご回答、本当にありがとうございます。

>地業項目で地盤改良が入っているという事は分譲宅地でないと思われます。
そもそも、分譲地の場合、地盤改良費は発生しないものなのでしょうか?

今回の分譲地は、今春頃より新規に分譲されたものです。
全23区画あるのですが、分譲される前は「市街化調整区域」でした。
実際、この23区画より西側は、まだ「市街化調整区域」のままです。
そしてこれらの分譲地は、いずれも複数の住宅会社の「建築条件付」として販売されています。

>隣地境界工事とありますが、外溝工事で別途見積もりが上がっているので、これは明らかにおかしいですね。
「隣地境界工事費」についての業者の説明は、隣地の境に造る「フェンス」の費用だと。
境界を挟む双方の建て主が折半する金額になっているようですが・・。

回答者様のご回答によれば、一般的にこういった「隣地境界フェンス」は「外構工事費」に含まれるものなのでしょうか?
とすると「隣地境界工事」とは、通常どのような工事の事を言うのでしょうか?　
「隣地境界工事」と「境界確定費用」とは全く異なるものなのでしょうか?
また一般的な金額はどれほどなのでしょうか?

>条件解除をさせてメーカーを変更し工法を軸組みから２X４に変更するのも良いでしょう。
条件を外すとなると、それ相当の金額が上乗せされる事になりますし、現時点の土地価格でも私達夫婦にとっては高価なものであるだけに、やはり悩んでしまいます。

お手数ですが、再度ご回答頂けますと幸いです。
宜しくお願い致します。

回答No.4

nsan007

折角一生住む夢のマイホームを建設されるのに、その予算で収納を削る・・2.3坪減らす・・一生不自由な生活になります。

建築条件付では工事費を他と比べることが出来ません。言い値になります、お書きの金額にも？の項目は多数有ります。おそらく値段を調整して契約ても、工事が始まるとあれも追加、これを変更していくらとかなりの増額になる場合が殆どです。１割程度の増額は普通です。
何処まで入っていて、それが必要な追加かどうかの判断は素人には分かりませんから、相手の言いなりです。

もっと別の物件で無理の無い広さで快適に暮らす事をお勧めします。
建物の割りに土地代が高いように思います。少し不便な所でももっと土地の単価の安い所なら、その分建物にお金をかけられると思います。

最近はネットで買い物も、バンキングも何でも出来ます。

ネットで仕事が出来る人は別荘地で暮らす人も増えています。
通勤や通学に少し不便でも。毎日ジョギングをするつもりで２０分や３０分歩く方が体のために良いと割り切る考えもありますよ。

いずれにしても建築トラブルの相談で一番多いのが建築条件付きのもです。

とりあえず今の物件は見送って、もう一度良くお考え下さい。

お礼

具体的なご回答、ありがとうございます。

>おそらく値段を調整して契約ても、工事が始まるとあれも追加、これを変更していくらとかなりの増額になる場合が殆どです。１割程度の増額は普通です。
確かに人間の欲は尽きないもので、上を見ればキリがなく、検討の末に妥協した端から、別のオプションに心揺れてしまいます。
しかし、当初より業者には、こちらが支払える限度額については明確にしていますので、そのせいか業者サイドからはオプションの追加を勧められることはありません。
しかし、今後の工事の中で、追加が嵩む可能性もあるようですし、やはり慎重にしていきたく思います。

>何処まで入っていて、それが必要な追加かどうかの判断は素人には分かりませんから、相手の言いなりです。
まだ明確な仕様書や図面は出来上がっておりませんが、今後話が進む中で、そのつど「追加・別途費用」の有無・金額について、明確にさせていけば・・・トラブルは回避できるものでしょうか?

小学生(低学年)の子供を抱えている都合上、やはり「学区内」という条件を外す事に抵抗があるのです。
生憎、この学区内は、多くが「市街化調整区域」になっているらしく、なかなか新規分譲地というものがなく、仮にあったとしても、今回のような「建築条件付」となっているのが現状です。

頂いたアドバイス、参考にさせて頂きます。

回答No.3

sho4979

Q1
問題なければ、発生しません。調査費用は3～5万という数字をよく見ます。これは現在の見積に含まれているかどうかはHMに聞いてみてください。
HMが周辺の土地を販売しているのであれば、地盤調査結果もある程度把握しているでしょうから、削れる期待は持たない方が無難かもしれません。

Q2
私もトライしましたが、すぐ断念しました・・・。ちなみに、根性はあるほうではないですが・・・。bb1971さんも既に実感なさっていると思いますが、自分で動くとなると結構な負担だと思います。家作りは他にもかなりやることがありますので、個人的にはどうかなと思います。

Q3
あくまで我が家の例ですが・・・。
(1)クローゼットの天井を1.4m以下にした。（屋根裏扱いで延床面積減らし）
　慣れるまで、頭を何度ぶつけたことか・・・。お勧めしません。
(2)2Fトイレを断念した。我が家は夜中に起きる家族がいませんので、何の不自由もないです。
(3)屋根の勾配を緩やかに。面積減らしです。建物の形状が不明ですが、可能尾であれば、結構、効いてくると思います。
(4)カーテンと照明（ダウンライト以外）は全て自己調達＆取り付け。私も完全な素人でしたが、できました。
(5)ユニット洗面台をやめ、オリジナルに。ユニット洗面台って案外高いです。洗面ボールや蛇口等の一式を自分で手配し、大工さんにオリジナルで洗面台を作ってもらいました。結果的に、1Fと2Fで20万ほど、削減できました。

劇的にコストダウンできるのは、建物そのもの以外ないです。が、チリも積もればです。頑張ってください。

お礼

詳しいご回答、ありがとうございます。

地盤改良費用と、調査費用とは、本来別のものなのですね。
まだ「契約」以前の段階であり、細かな金額を聞けていないのですが、やはり確認が必要だと分かりました。

やはり「登記」に関する手続きは、なかなかに根気と知識がいるようですね。

一応、現時点での形状は、シンプルな正方形を考えております。
屋根の勾配も緩やかなものを希望しております。

ダウンライトはやっぱり業者に任せた方が良いのでしょうか?
ダウンライトのライト自体も・・。

ユニット洗面台って、確かに異様に大きく、かといって不必要な設備があったりして・・・。
近くの店で手頃な物を調達し、設置だけ業者に・・と検討してみようと思います。あ、この場合、設置に伴う工賃は必要ですよね。

回答No.2

noname#107982

Ｑ1,　そもそも「地盤改良費用」とは、地盤調査の結果、何事もなければこの30万円という金額は発生しないものでしょうか?

１０年保証には行なう工事と検査がありあす。３０万なら安い。

Ｑ2,　諸費用の部分で、何か素人でも手続き可能な項目はありますでしょうか?　やはりプロに任せた方が妥当なのでしょうか?　

貴方が会社を休むより十分安いですよ。

Ｑ3,　実際にコストダウンを図られた方、どういった部分を削られましたか?

材料を安物に代える。　クレードダウン確実に下がります。　

建設業者の利益には影響が無いので問題なし。

お礼

的確なご回答、ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

回答No.1

tarotaro001

＞Ｑ1
我が家の場合、数十万の改良費用を計上してあったのですが、調査の結果ベタ基礎なら補強不要という結果だったので、０円でした。

＞Ｑ2
登記費用は何度か法務局に出向く覚悟があれば結構自分で登記できますよ。
・建物表題登記（自分でやれば物件にもよるが基本的に０円）
・建物保存登記（自分でやれば免許税の実費のみ）

これらを依頼すると２０万程度必要になります。

＞Ｑ3
・外溝工事を将来行うようにして土むき出しのままにする
・外壁材のグレードを下げる
・（住宅ローンを組む金融会社がＯＫなら）火災保険料を毎年更新のものにする（トータルで割高ですが最初の１年は数万で済む）
・ロールスクリーンは工事に含まないようにする
　（後日ＤＩＹすれば一箇所あたり３０００円程度）
・住宅性能保証費用を止める（転売する気がなければ不要では？）
　但し住宅ローンを組む金融会社がＯＫという前提で。

お礼

続きです。

>・火災保険料を毎年更新のものにする
ちなみに、この業者は「東京海上」と提携しているようですが、他金融機関でも似たような物があると聞きました。
今回の見積書の約45万円は、あくまでも「35年」分を全納するという解釈で良いのでしょうか?
業者曰く「パワーボードを使うとこの保険は若干安く済むが、その分、初期費用がかかる」との事でした。

>・ロールスクリーンは工事に含まないようにする
プラン上は「リビング階段」である為、その階段昇り口に１ヶ所、さらに洗面所入り口にも１ヶ所設置希望しています。
場合によっては、子供部屋部分のクローゼットも扉をやめロールスクリーンを・・・とも考えています。
夫婦共に「日曜大工」とは無縁ですが、果たして素人でも設置は可能なものでしょうか?

>・住宅性能保証費用を止める（転売する気がなければ不要では？）
「住宅性能保証費用」を止める事も可能なのですね!　転売する予定は毛頭ありませんが、転売と「住宅性能保証費用」とは何か関係があるものでしょうか?
また住宅ローン会社の中には、それを認めない所もあるのですか・・・。

色々と詳細にわたりご回答下さり、ありがとうございます。
お手数ですが、再度補足頂けますと幸いです。
長々とすみませんでした。どうぞ宜しくお願い致します。

補足

早々のご回答、ありがとうございます。

つまりは「地盤改良費用」とは、地盤調査そのものの金額なのではなく、調査の結果、改良が必要となった場合にのみ発生するという事ですね。
地盤調査に伴う費用は、別途必要とはならないのでしょうか?

「建物表題登記」と「建物保存登記」は自分ですれば安価で済むとの事ですが・・。
既にこちらの掲示板でも同じような質問が多くあり、いくつか見てみましたが、素人にはそれなりの知識も必要なようですね。
しかし数十万円のコストダウンを図る為には、やってみようかとも思います。ちなみに「建物保存登記」の「免許税の実費」とは20万円位かかるという事でしょうか?
この業者の見積もり書によれば「登記費用」約40万円とありますが、本来自分ですれば20万程度という事は・・・その差額の20万円が代行手数料という事になるのでしょうか?

>・外溝工事を将来行うようにして土むき出しのままにする
同じ分譲地の既に完成された住宅の外構は、いずれも駐車スペースはコンクリートで舗装されています。
コストダウンの為にそれをしないとなると、当然下地が剥き出しとなりますが、果たして素人がコンクリート塗装が出来るのか・・・はたまた近くの工務店でもっと安く請け負ってくれる所を探すべきか、金額的面での比較をしてみようと思います。

>・外壁材のグレードを下げる
ちなみにどのような外壁材が最も安いのでしょうか?