賃料滞納で契約解除する場合、預かっている保証金の扱いはどうなるのでしょうか？

質問

小規模の店舗を貸しております。

借主は数年前から賃料滞納を繰り返し、その度に内容証明で

催促してきました。

半年前に「今後、１ヵ月でも賃料支払いが遅れたら契約解除となる」

という覚書を交わしましたが、現在３ヵ月遅れている状態です。

連絡もとれない状態で（店にはいない）もう信頼関係は完全に破たんしております。

近い内に契約解除＆明け渡し催告の内容証明を契約者、連帯保証人に出す予定です。

無視される事は目に見えていますが・・・・

明け渡し訴訟を起こすことになりそうですが、

訴状には、

「建物を明け渡せ」

「滞納賃料を支払え」

「明け渡しまでの遅延損害金を支払え」

この３つを要求するのですが、借主から保証金をある程度預かっており、

滞納賃料ならそこから十分相殺できるんです。

で、訴状にどう記載したらよいのかわからなくなってきました。

契約上ではこのような場合、保証金は一切返還しないと記載してあるんですが、

そのような事は現実には通らないようですし、となると保証金は

どのようにしたらよいのでしょうか？

訴えをおこしても、現実には、保証金からまかなえる訳で、

じゃあ金銭を要求するのはおかしいのかな・・とか・・・

色々考えたら混乱してきました。

私は、金銭的余裕も無いため、弁護士に頼るということは無理です。

無料の相談なども利用しましたが、相談できる内容に限界があります。

自分で色々考え、行動するしかないのです。
（不動産屋さんもはさんでおりません）

どなたか知恵を貸して頂けませんか。

回答No.3

poronchan · ベストアンサー

３代目大家の若輩者ですが経験した事で何かご参考になればと思い回答させて頂きます。
店舗で８ヶ月滞納者を何とか追い出し成功致しました。
８ヶ月のまとまった滞納以前にもある時期から遅れおくれの家賃だったのですが、仕事がうまくいかなくなったせいでそのようになりました。
弁護士に相談しに行きましたが、ウン百万の費用と退出させるまで期間がかかるようなので、弁護士には内容証明だけ（3万）お願いしました。個人で出すよりも、滞納者に威圧するという意味と、内容証明郵送後居座られてどうしようもなくなった時には、裁判もやむおえないと考えておりましたので、その際の効力があるという理由からです。
弁護士が言うには『敷金というのは、あくまで次に引っ越す為の費用を預かっているだけなので最初からそれを滞納分にあてがえて考えてはいけない』ということです。
実際は、最終的に敷金から相殺することになるのですが、出てってからの話です。
ですので、あくまで内容証明には、契約違反事項を載せて支払え！出てくれ！という内容でいくもののようです。
でないと、相殺をはなから承諾していては何も始まれません。

うちの場合、滞納のほかも違反がございましたので、更新の時期も重なり、契約更新拒否・契約解除をおりこんで弁護士から内容証明をだしたらびびったようで、なんとか滞納分をとる事が出来ました。
他にも借金があったようで、自己破産したようです。
とにかく精神的にも身体的にも大変だと思いますが、頑張って追い出してください。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
返事が遅くなり、すみません。
やはり弁護士さんからの内容証明の方が相手を追い詰める事ができますよね。
私が出した内容証明も最初は効き目があったようですが、
何回か出すうち、相手も慣れてしまったようで・・・・笑

確かに精神的にも身体的にもまいってきています。
仕事をしながらなのでなかなかはかどりませんしね・・・

あくまでも保証金で相殺という事は今の段階では考えず、
進めていきますね。

本当にありがとうございました。

回答No.5

katyan1234

後保証金から現状復帰と下手すれば処分費も含めて捻出できるようにしないと丸損だよ。
保証金があっても勝手に契約解除は出来ませんね
やはり内容証明郵便で
いついつに次のような契約書を交えましたが
いついつから何か月分が払っていませんの
いつまでの払っていただくようにお願いします
もし入金がない場合裁判とします。こんな感じでネットで書き方が乗っていますから参考にしてね
内容証明郵便で調べてくださいね
金額は結構おおくなりますね。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
返事が遅くなり、すみません。
参考にさせていただきます。

回答No.4

aidmacrm

宅建保有の不動産会社勤務のものです。（仲介なので専門ではないですがご了承下さい）
基本的に敷金は借主の支払い不能等のリスクをヘッジする役割です。ちなみに礼金は貸していただいてありがとう。みたいなものです。ですから最近は徴収しない方向に働いています。
昨今の宅建業法は借主有利に形成されておりますが、本件は貸主に部があることは既に皆様のご指摘の通りです。
別段の定めで保証金は一切返金しないと定めている場合は、通常はその通りに物事は運ぶはずです。現に知人の賃貸業者はそうしております。非合法かもしれませんが、文句がある場合は後に主張してくるはずです。
即ち、賃貸業の問題は合法的な解決が少ないです・・・小職の周りには。
ただ、契約書を見ていない事もあるので最低でも不動産会社や知人の大家友達に相談の上決断下さい。
完璧に済ませたいなら弁護士を雇うほかありません。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
返事が遅くなり、すみません。
保証金を一切返還しないというのはちょっとやりすぎかなとも
思いますし、相手も何らかの文句を言ってくるとは思います。
やはり、不動産会社に相談に行った方がいいのかもしれません。
自分も疲れてきてるんで・・笑

回答No.2

ok2007

訴訟の場合、自ら不利になるような点については、先回りして述べておくのが奏功することもあるものの、通常は先に述べることなく相手の出方を待つものです。

相手が、契約にはこのように書いてあるけども保証金は敷金と同様に家賃滞納時等に充当されるべきものだ、などと主張してきたら、そこではじめて、反論なり認めるなりすればいいものです。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
返事が遅くなり、すみません。
参考にさせていただきます。

回答No.1

password

元々、敷金などは　その為に存在しています。

法律で借家人の権利を保護しすぎた結果、2～3ヶ月で借り逃げ（家賃を全く支払わずに逃亡）する者が多発しました。
その対抗措置として　入居前に金を預かる制度が確立したワケです。

『保証金を全て没収して　全てチャラにして　御終い』が一番順当な選択でしょう。

お礼

アドバイス、ありがとうございます。
返事が遅くなり、すみません・・・
参考にさせていただきます。