これからアパート経営

質問

２００８年－２００９年頃にアパート経営したいと考えております。

賃貸需要がある地域ですが、競合が多く古いアパートにはこの時期で
空き室が目立っております。
さらに新しい物件が続々建設中です。

そんな中で中古のアパートを３０００万程度で購入したいと考えて
おります。利回り８％を予定しております。
空き室問題に関しては一人暮らしの学生と独自のルートがあるので
新築アパートが続々建設されても自信はあります。
それがアパート経営に携わろうとしたきっかけです。

しかし、これから高齢化だったり、日本の資産に投資してお得なのか
など考えています。
また、そこのアパートを買えば、自分の住みたい地域にマイホームを
買うのが遠ざかってしまいます。
若いうちに都会暮らしを楽しみたいと思っています。

実際、慣れた方はこれからも棟を増やしていきますか？
雑誌などでアパート経営されている方の記事を読むとこれから
アパート経営していくのはやばいようなことが書かれてあります。

回答No.1

einn · ベストアンサー

＞一人暮らしの学生と独自のルート

この詳細が分かりかねるのでなんとも言えませんが、
新築＆賃貸＆保証人無し＆ペットOKで同額の部屋が競合したら、即負けます。

最近はREITなんかの不動産投資事業が盛んなので、
新築マンションが沢山建っていますよね。
利回りを上げ、かつ賃料を下げるために、1ルームマンションが殆どです。
競合の多くはそういうところだと思います。
今度近隣のマンションを調べてみてください。
1ルームマンションが多く、空室率が高い場合は、需要が無い証拠です。

分譲マンションが多い場合は競合にならないので、
気にしなくても問題ないでしょう。

また、学生相手ということですが、
それが長い目でみて投資額を回収できるまで約束されているかどうか、
今一度お考え下さい。学生寮として運営するのなら、
学校側と年数を話し合った上で正式な契約をして始めて安定したといえます。
OBや現役生との関係性程度では、いつか他所の学生寮に取られる可能性が高いです。

現状、盛んなのはREITですよ。または、それに似通った不動産投資系です。
利回りが10%超えるものもありますし、
たとえ数パーセントだとしても大きな損失を出したという例は数年聞いていませんので、
様子を見ながら不動産業界を勉強したいのなら、低額でのREIT投資をオススメします。

その後、自信や知識がついたら個人で不動産を購入すればよいですよ。
なにしろ、自分でやると維持費もかかりますし、整備もひつようです。
家賃の回収も滞ると大変ですし、回収も手間なので管理会社に任せるとなると、
今度は管理費がかかります。管理費も修繕費も家賃に込めるとなると、
家賃もその分あがるわけですし。
税金やら各費用を全て含めて計算してその利回りなら、たしかにおいしい話ではあるのですが・・・

一般的に、アパートで需要があるのは3部屋以上の家庭向き物件です。
安い、しかし古い、でも広い。低所得層の家族が狙い目なんですよ。
若い人だと、多少高くてもキレイなところやペットが帰るところに流れます。
もちろん苦学生は安ければ良し的なところがあるので、うんと安ければ需要は望めますが・・・

お礼

回答ありがとうございました。

いろいろ知らないことを知り得て参考になりました。
これから買いか現状維持か迷うところです。

回答No.2

nonbay39

一人暮らしの学生と独自のルートということは知り合いということでしょうか？（もしかして教授か何かでしょうか？）
　知り合いでしたらトラブルも抱えやすく、万が一もめてしまうとそのルートは一気に閉じてしまうと思います。

　また、よほど安価でない限り、知り合いだからと言って入居してもらえる可能性は低いと思います。普通は知り合いの物件は避ける人が多いと思います。監視されているようで嫌な気分になると思うのですが。

お礼

回答ありがとうございました。

空き室の問題はつきまといそうなんですが、
会社経営しているのでそこまで大きな問題では
ないんです。
伝手が１００％ダメでも大丈夫そうです。