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クリーニング特約の「必要性」が分かりません
こんにちは。 東京都内で賃貸マンションを契約しようとしています。 このサイトも含め、事前にあちこちで情報収集してから契約に行ったのですが、 案の定「退去時のクリーニング費用は賃借人負担」の特約があり、 東京ルールに則って書面での説明がありました。 （ちなみに賃貸人は大手不動産会社で、特約は不動文字でした） 国交省や東京都のガイドラインには法的拘束力も罰則規定もなく、 契約でオーバーライドできることは承知しております。 また、今どきほとんどの物件でこの特約があることも承知しております。 具体的な金額の提示もあり（1Kで4万円台後半から）、 暴利的ではないとも感じております。 ただ、1つ腑に落ちないのが、特約制定の根拠となる部分です。 国交省のガイドラインには「賃借人に特別の負担を課す特約の要件」として （1）特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること （2）賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること （3）賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること が挙げられています。 （2）（3）は素直に理解できるのですが、 （1）にある「必要性」というのが分かりません。 前述の通り、東京ルールに則った説明はされたのですが、 「ガイドラインでは賃貸人負担ですが、ここは賃借人負担です」 という記述＋説明しかされず、なぜそういう規定としたのか、 「特約の必要性があ」るという要件を満たしているのかを 明確に説明いただけませんでした。 個人的には、素直にクリーニング費用の特約ベースでの 徴収をやめて、必要ならばガイドライン通り、 家賃に組み入れる方が合理的なのに……と思うところです。 つまり、わざわざ特約という形で支払う「必要性」に納得がいかないのです。 賃貸人が大手不動産会社ということもあり、 契約変更の交渉をするというのは事実上困難だとは思いますが、 せめてきちんと納得した上で契約したいと思っております。 こうしたクリーニング特約というのが、 ガイドラインの「必要性」をどうクリアしているのか、 どなたか教えていただけないでしょうか。 単純に、そんな項目は無視されているのでしょうか。 どうぞよろしくお願い致します。
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ガイドラインの意図とは、借主を保護することに あります。 なので、おっしゃるように、退去後のクリーニングよりも 入居時にクリーニングをする方が理にかなって いますし、最近はガイドラインを逆手にとって先にクリーニング代を とる物件もあります。 しかし、退去後にクリーニングを入れることは 大家側にとっては必要です。荷物がなくなっただけで、 汚いままの部屋では内見しても印象が悪いし、借り手が見つかり にくいですから。なのでここに、 「暴利的でないなどの客観的、合理的理由」 があるのです。 そして、「特約の必要性」 というのは、ガイドラインで定められている 原状回復の対象は (1)建物・設備等の自然的な劣化・損耗等（経年変化） (2)賃借人の通常の使用により生じる損耗等 (3)賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他 通常の使用を超えるような使用による損耗など の三点ですよね。 であり、クリーニングという項目はこの中で言うと 善管注意義務違反にかぶってきます。 ここは、賃借人の負担区分になっていますよね。 ここにあたるのは、 賃借人のその後の手入れ等管理が悪く発生、拡大したと 考えられるもの ・カーペットに飲み物をこぼしたことによるシミ・カビ ・冷蔵庫下のサビ跡 ・台所の油汚れ ・ガスコンロ置場、換気扇等の油汚れ、すす ・風呂、トイレ、洗面台の水垢、カビ等 などですよね。 普段丁寧に掃除をしている人でも、専門の業者さんの ようにはいきません。こういった生活汚れが賃借人の負担区分に あるということは、もちろん原状回復の負担割合で本当は賃貸人も 負担しなくてはならないのですが、賃貸人は払いたくないわけです。 なので、私はこの、自分の負担割合を負担したくないからこの 特約をつけないと貸しませんよ、ということにしているわけです。 ここに、特約の必要性が発生します。 本来、契約とは自由なものです。双方が合意していればいいのです。 特に賃貸借は、契約内容を決めるのは賃貸人です。 賃借人に選ぶ権利はありませんが、賃貸人は平たく言えば 「自分が言うとおりの契約内容じゃないと契約しない」 という権利があります。それを、特約という形でつけているのです。 わかりにくいですが、「賃貸人が希望することがある」 （賃貸人が賃借人に対して、 自分がつくったルールを守って欲しい、という ことが。） というのが、その契約において特約をつける必要性なのです。 これは、東京ルールというよりも、重要事項説明書に 記載されている事項になります。「別途特約ありなんとかを参照」 なんて書いてある場合もありますが。 簡単に書いてある場合もありますが、
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- MUNAgata
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過去の判例（福岡簡裁平成16年1月29日判決）で特約の必要性が認められる一例があげられています。 判決文より抜粋 「建物の状況やその他の事情により賃料が特に低く抑えられていた等の事情もなく，本件特約の必要性は認められない」 とあります。 なので、家賃が相場より低く設定されている場合などは特約の必要性があると認められるということでしょう。 福岡簡裁平成16年1月29日判決 http://www.o-yasan.jp/yomoyama/hanrei/H16-1-29.html
お礼
MUNAgataさん、ご回答ありがとうございます。 特約の必要性にズバリ触れた判例があったのですね。 確かにご指摘のように、家賃が低い代わりに クリーニング代を別付けするという手法なら、 それはそれで納得できますね。 リンク先にある他の判例集も、大いに参考になりました。 どうもありがとうございました。
ここで合い見積もりを取って、一番安いところにします。 とコメントしとけば２５０００円前後で見積もりきますよ
- 参考URL：
- http://www.hchikaku.com/
お礼
akihito1919さん、重ねてご教授いただきありがとうございます。 こんな便利なサイトがあるのですね。 適切な価値がいくらなのか見えづらいサービスなので、 こういうサイトの存在は非常に頼もしく感じます。 どうもありがとうございました。
No4です。 jinzi2520さんのご理解で間違いはないです。 法律や官公庁の書く文書などは 特有の言い回しや用語の使い方がありますので、 不慣れな場合読み方がわかりにくいかと 思いますが、慣れたら主旨が読み取れるように なりますよ。 ≫「賃貸人の意思により特約締結を求める」 とか、一言で良いから書いてくれたら良かったのに…… といいところに疑問を抱くのは、この契約書を 誰が何のために作成しているか、ということを 考えれば常識的に判断できるところです。 なのであえてこういった文言を書く必要はないということでしょうね。 賃貸人が、賃借人に賃貸借を行うための契約 であり、 賃借人が賃貸人に賃貸借をさせるための契約 ではないということです。 売買の場合は売主、買主双方の立場は対等であるとされていますが、 （実際には売却の理由や買主がどうしても購入したいなど 立場が強い、弱いがありますが、考えとしては対等です） 賃貸の場合は大家さんが絶対にその人に貸さなくてはならない わけではないですから、自由に入居者を選定、契約内容を決定する 権利があるんです。
お礼
c-redさん、重ねての詳しいご説明ありがとうございます。 確かにこの場合の契約は、賃貸人と賃借人が交渉しながら 文面を作るわけではないですし、対等とも少し違いますね。 そういう観点で読むと、だいぶすっきり理解できました。 専門家ではないので契約書面を頻繁に読む機会はないのですが、 今回の件はいい勉強の機会になった気がいたします。 どうもありがとうございました。
具体的な金額の提示もあり（1Kで4万円台後半から）、 暴利的ではないとも感じております。 十分高いです。 １kであれば相場２５０００円ぐらいです。 ましてや大手不動産ならいつもやってもらう掃除屋さんが決まっているはずですから、１８０００～２００００円でやってるはずです
お礼
akihito1919さん、ご回答ありがとうございます。 この水準でも十分高いのですね。私の認識が甘かったようです。 一応、退去時に甲乙立ち会いの点検があるとのことなので、 訳の分からない請求が紛れ込むことはなさそうなのですが、 元の単価が高いとなると、これは注意が必要かもしれませんね。 ちなみに、もしご存じでしたらお伺いしたいのですが、 1.8～2万円、もしくは2.5万円の業者さんをご存じでしたら ご教授いただけないでしょうか。 退去時クリーニングの業者は賃貸人指定業者と決まっているので、 業者を変えることはできないのですが、 適正価格がどの程度かを交渉する際の材料として 参考にさせていただければと考えております。 厚かましいお願いにて恐縮ですが、どうぞよろしくお願い致します。
>個人的には、素直にクリーニング費用の特約ベースでの >徴収をやめて、必要ならばガイドライン通り、 >家賃に組み入れる方が合理的なのに……と思うところです。 家賃に組み込んだら家賃が大きくなってしまうので入居者も募集しにくいから組み込んでないんでしょう。 ガイドラインはあくまでガイドラインでそれに従いなさい！！って 縛りはなかったんじゃないかな？
お礼
michimachiさん、ご回答ありがとうございます。 確かに、今どきはネットで部屋探しして、家賃をキーに抽出したりしますから、 それこそガイドラインじゃなく、法律か条例で義務化！とかならないと、 賃貸人が自主的に変えようというのは難しい話なのかもしれませんね。 あるいはもう少し譲って、募集広告に「退去時のクリーニング代の負担者」が 誰なのかを明示するだけでも、トラブルの件数は減らせると思うのですが……
- Tadkashy
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> せめてきちんと納得した上で契約したいと思っております。 とても良心的でそうあるべきだと思います。 前の方が退去されたとき、クリーニングする大家と質問者様がお入りになる時クリーニングをする大家がいるようです。 いずれにしろ、質問者様がお入りになる部屋はクリーニングされた状態です。原状回復で大家はこの状態への回復を希望しているわけです。 これを、部屋を高く貸すために勝手に大家のやっていることで借り手には関係ないこととお思いでしたらその旨主張されれば良いと思います。 兎に角判子を押して住み着いて、出るときゴネようという風潮？がありますが、私は賛成しかねます。
お礼
Tadkashyさん、ご回答ありがとうございます。 大家さんの側からのご意見、参考になりました。 ご指摘の原状回復についてのご意見、基本的には私も全く同感です。 私が大家の立場であれば、同様に考えると思います。 私が気になっているのは、「かくかくしかじかの理由で」ガイドラインを 超えた負担を設定しますよ、というところの理由が すっぽり抜けているという点だけなのです。 そこさえあれば、完全に納得してサインできるのに、 と思った次第です。
お礼
c-redさん、ご回答ありがとうございます。 ご丁寧な説明、参考にさせて頂きます。 つまり「必要性」とは、客観的に見て特約を設けざるを得ない状況にある、 ということではなく、賃貸人が特約を必要としている、ということなのですね。 （もし私の理解が不十分でしたらご指摘いただけると幸いです） このあたりも、できれば「賃貸人の意思により特約締結を求める」 とか、一言で良いから書いてくれたら良かったのに…… という感じではあります。 今回、理由の説明が一切なく、それゆえに 若干不安を抱いたという面もありますので。