住宅ローンの借り換え 有利な銀行は？

質問

りそな 住宅ローン 35年 (2004年6月～、残32年)変動金利
現在 2.0％（0.7％優遇）固定金利優遇2006年6月～
を組んでおります。

当時まだそんなに景気は良くならないだろうとと思っておりましたので
（大きな間違いでした。あの頃に固定金利にしておけば・・・）
変動金利にしたのですが、これからまだまだ金利が上がりそうなので
30年、25年の固定金利の住宅ローンに借り換えようかと思っております。

あと繰越返済しようと思っている300万があるのですが
繰越返済で5万円かかるのでいっそ借り換えした方が
よいのじゃないかと思っております。

お勧めの住宅ローンをお教え頂けないでしょうか？
宜しくお願い致します。
出来れば、繰越返済が無料のところがよいです。

既婚 夫婦二人 結婚２年 男性 32歳 年収600万

回答No.6

noname#35582 · ベストアンサー

＃３＆４です。

一部誤解を受けているようですので、付け加えに参りました。
私はシミュレートもせずに10年固定をお勧めするのを控えた訳ではありません。

繰上返済について、
> 3年に一度200万円程、繰上返済出来ればと思いますがそれも子供が出来なければなので
という補足をいただきましたので、「子供については可能性がある。妊娠すれば産み、育てていく。そうなるとそちらに費用がかかるので、住宅ローンについての繰上返済は難しいor後回し」というお考えだと思いました。
そこで、住宅ローンにおけるシミュレートは、想定できるマイナスはできるだけ組み込んだ方がいいものなので、私はシミュレーションから「繰上返済」を削除しました。
これが、「子供ができ、妻の収入がない状態でも、３年に一度200万円程であれば【期間短縮型の】繰上返済は可能」というのでしたら、私も「10年固定」をお勧めしますよ（200万円が３回できればベスト。その10年固定が終わって、さらに再特約をする場合に再度10年固定を選んだ場合、その時点で適用金利が20％を超えても、全期間固定3.45％よりもお得～）。
【期間短縮型の】繰上返済の効果の大きさは充分に承知していますから。
「利息」で払うべき額が少なく抑えられますから、本当に、相当に「お得」になりますよ。

現在の住宅ローンの金利を見ても、住宅ローン金利設定の基準となる２つの値「（各金融機関における）短期プライムレート」と「10年国債の相場」の状況を見ても、10年固定が一番「お得」がありますから、10年固定を勧めるのは「至極当たり前」なんです。
実際、私があちらこちらでお勧めしているのも、10年固定が一番多いですしね。

私がシミュレートした「結果」をずらずらと並べていって、それで納得されてしまっては意味がありませんので（できれば、シミュレートはご自身でされた方がいいので）、「全期間固定金利3.45％」と比較した「10年固定」のパターンの条件を１つ挙げておきます。

> 慎重に金利上昇の「値」を仰らない
とのことですから、その根拠も含めて（尤も、私は専門家ではないと思いますが）。

・借り換えの当初条件
　・借入額：2,200万円
　・返済期間：32年
　・金利：2.80％（10年固定・店頭表示金利よりも1.20％優遇）
　・元利均等償還
　・ボーナス返済なし
・固定期間中繰上返済なし
・10年後固定期間終了に伴う金利見直し
　・再度特約により「10年固定」を選択
　・10年固定の「店頭表示金利」は5.00％
　・優遇幅は「店頭表示金利から0.40％優遇」

それぞれの設定理由は、
・借り換えの当初条件の金利については、
　(1)現在（2007年７月）、主要銀行の10年固定の「店頭表示金利」の平均利率は4.00％強であること
　(2)当初借り入れの金利優遇により「店頭表示金利から1.20％優遇」があると想定
　(1)と(2)より、「適用金利」を2.80％に
・この「借り換えの当初条件」で、現在の毎月の返済額と借換後の毎月の返済額がほぼ一緒である
・10年後固定期間終了に伴う金利見直しについては、
　・期間短縮型の繰上返済をしていないので、残りの返済期間が22年ある
　・金利が上昇基調であることを考慮して、10年間で「1.00％」の金利上昇を想定
　・優遇幅については、再特約の場合、当初よりも優遇幅が小さいことが多く、「優遇なし」・「0.40％優遇」・「0.70％優遇」・「1.00％優遇」としている金融機関が多いので、そのなかから優遇幅は小さめのものを想定

「1.00％の金利上昇」というのは、金利上昇を懸念してのシミュレートならば、当然に考慮すべき程度の値だと思いますが、いかがでしょう。

長期国債（10年国債新発）利回りが、この１年ほど1.60～1.70％台だったので、住宅ローンの10年固定の店頭表示金利も平均で3.60～3.80％程度で推移してきました。
ですが、６月以降、長期国債利回りが1.80～1.90％台で推移していますので、それにつられる形で住宅ローンの10年固定の店頭表示金利も平均で3.80～4.00％超といったあたりで推移しています。
10年程度前の長期国債利回りは、2.50％超でした。
（↓このあたりのサイトが見やすいかな）
http://www.bb.jbts.co.jp/data/index_kinri.html
それ以前は、もっと高い時期もありましたよ（私が知る範囲のピークは平成２年の8.685％）。

金利の上昇が「ありえない」というのならば、そもそもご質問者さまの「これからまだまだ金利が上がりそうなので」という考えに対して、あれこれシミュレートする必要もなく、「これ以上の金利の上昇は想定する必要がないので、安心していればいい。」とお答えすれば済むんですけれど…。

さて、話を戻しまして、店頭表示金利5.00％から0.40％の優遇を受けたとしますと、適用利率は4.60％。
実際、＃５さまがお勧めの「ろうきん」（ご質問者さまは東京にお住まいとのことなので、「ろうきん」ならば「中央ろうきん」になりますね）も、「（当初優遇期間終了後の）再特約時は標準金利から0.40％優遇」ですね。

ちなみに、期間短縮型の繰上返済をするパターンでは、「住宅借入金等特別控除」のことを考慮すると１月に繰上返済をした方が多少なりとも「お得」なので、１月でシミュレートしました。
この９月に借り換えをしたとして、来年（2008年）１月に200万円の繰上返済は無理かと思って１年見送り、2009年１月とその３年後の2012年１月に200万円ずつ、期間短縮型の繰上返済…でのシミュレートです（あと１回加えるならば、固定期間終了時でＯＫ）。

期間短縮型の繰上返済を「想定する」か「想定しない」かで回答は変わりますよ。
「10年固定で繰上返済をする」場合と「全期間固定金利で繰上返済をしない」場合を比較する事はできません。
当然に、期間短縮型の繰上返済をした方が「お得」なのですから。
でも、「できない」のに「した場合」でシミュレートしても無意味ですからねぇ。
「できる」のならば「する」方がいいに決まっていますし。

お礼

ode_an_die様、度々のご教授有難う御座います。
住宅ローンを組む際に繰上返済のワーストプランをとるかベストプランをとるかということですね。

で、自分でなるべく具体的にシミュレートしてみると。

詳しい説明、すごく参考になります。
本当に有難う御座いました。

回答No.5

esezou

bakenshibakenshiさん、今晩は。
専門家の後ですし質問者さんのライフプランに踏み込みますが、乗りかかった船ですので追加で私見を述べさせていただきます、
ご不快でしたら読み飛ばしください。

私なら、即座に例えば労金１０年固定（２．７５％）に乗り換え、３００万で借り換え費用を出しと残債を減らします。
例えば残債２２００万とし、月支払い額を変えず、その後２回ほど（計￥４００万）繰上げ返済すれば、最初のお子さんが大学入学する前には残債５００万程度になりますが如何でしょうか。

本当は金利上昇局面ですので覚悟を決め、繰り上げ費用を返済額に上乗せし、一刻も残債を減らすのが良いのですが。

専門家の方は慎重に金利上昇の「値」を仰らないので、それをご自身で見込んだシミュレーションを実行されることを再度強くお勧めします。
金利分が「貯金」以上に大きくお得なのがはっきり判るでしょう。

お礼

esezou様、ご教授有難う御座います。
esezou様の案は、10年固定でなるべく低い金利にし、
その10年で出来る限り返済をすると言う事ですね！？
残った500万は少しリスクが伴うかもしれないけど、20年もしくは30年固定よりは、総支払額が少ないかもしれないと。

ん～なるほど。
一度詳細にシミュレーションすることが必要ですね。
大変貴重なアドバイス有難う御座いました。

回答No.4

noname#35582

＃３です。
長文回答にお付き合いいただき、丁寧なお礼と補足をありがとうございました。
詳細を把握することができましたので、再度参りました。

端数調整をどうされているか分かりませんが、2007年７月の返済前での債務残高は2,470～2,480万円程度。
そして、手元に繰上返済に充当できる資金が300万円程度。
ご希望は「（全期間）固定金利型」か「固定期間25年超の固定金利選択型」での借り換え。
「繰上返済手数料が無料」であればなおよい。

現時点においては、借り換えではフラット35を利用できませんから、民間金融機関の住宅ローンということになります。
ですから、団体信用生命保険に加入できることが条件となってきます。
もちろん、「団信」の告知書は借り換え時点での状態を記入することになります。
年齢とともに身体に病気等不具合が出ることが多くなりますので、借り換えの場合は、まず、この「団信」がネックになることが多いんですよ。
「借り換えしたいんだけど、最近、○○（病名）が見つかっちゃったから…。」ということで、借り換えを断念せざるを得ないお客さまも多いんです。
また、一般的な「団信」ならば、保険料は金融機関負担というところが多いですが、借り換えをされるのでしたら、「三大疾病特約」や「特定疾病特約」といった特約つきの団信を検討されてもよろしいかと思います。
ただ、こちらの場合は、保険料が債務者負担となりますけれど。

「固定金利型（全期間固定）」や「固定期間25年超の固定金利選択型」を扱っている金融機関はあまり多くありません。
メガバンク３行でも「みずほ銀行」は、全期間固定は「借入期間20年」が最長、全期間金利の優遇が受けられる固定金利選択型でも固定期間は20年が最長ですから除外されます。
「三井住友銀行」は、「借入期間20年超～35年以内は3.34％」という全期間固定の商品がありますが、固定金利選択型は固定期間10年が最長です。
「三菱東京ＵＦＪ銀行」は、全期間固定で「借入期間26～30年は3.32％」、「借入期間31～35年は3.34％」となっています。
固定金利選択型は特別金利キャンペーンの限定モノで「固定期間20年　年利3.15％　固定期間終了後も店頭表示金利より1.00％優遇」というものがあります。
ご質問者さまの地元で、地域性の高い金融機関（地銀、信用金庫、ＪＡ）にはもっと条件のいい物があるかもしれませんが、私にはそれを探すことはできません。

「繰上返済手数料無料」については、「三井住友銀行」も、インターネットから一部繰上返済をすれば手数料は無料になりますね。
「繰上返済手数料無料」の印象が強いのは「新生銀行」ではないかと思います。
「新生銀行」は、「保証料」も銀行負担なので、借り換えにかかる費用がその分少なくて済みます。

借り換えに必要な諸費用は別途用意でき、300万円を繰上返済充当するとして、借り換えは2,200万円…というところでしょうか。
まず、「新生銀行」も全期間固定を扱っていますから、新生銀行の35年全期間固定でシミュレートしてみましょう。
返済期間は32年で、短縮をしないでおきます。
35年全期間固定の現在の適用金利（キャンペーンで0.05％優遇）は3.45％。
元利均等償還、ボーナス返済なしという条件では、毎月の返済額が94,695円になります。
年収600万円ですから、これでも返済負担率の面ではクリアできますね。
（奥さまが正社員で働き始められた…といっても、ローンは「前年の年収」で審査しますから、今年借り換えをされるのでしたら考慮されません。また、お子さまについても「もし妊娠しても堕胎し、子供を育てる気は一切ない。」と決めているのでなければ、シミュレートにおいては奥さまの収入はアテにしないようにしてください。産休のみですぐに職場復帰する…というのでなければ、育児の間奥さまの収入は殆どゼロになると考えられますので）。

これを返済期間を30年に短縮すれば、30年全期間固定を選ぶことができ、適用利率は3.25％になります。
この場合の毎月の返済額は95,745円になります。
返済期間を２年も短くしても、毎月の返済額は1,100円程度しか変わりません。
金利は全期間固定ですから、それ以上の金利の上昇に備える必要もありません。

この条件でさらに「３年に一度200万円程繰上返済」を続ければ、16年半で完済できます。
現在よりも毎月の返済額は7,000～8,000円上がりますがいかがでしょう。
子供ができても「３年に一度200万円程繰上返済」ができるように家計をもっていけば、別の金融機関で「固定期間20年」のもので、もっと金利の低いものを選ばれても、住宅ローンに関する資金計画は立つと思いますが、繰上返済の計画に自信がないようでしたら、全期間固定がよろしいのではないかと思います。

ご質問者さまの場合、一番懸念すべきは、子供が生まれて子供にかかる費用も増える時期に住宅ローンの金利見直し時期が重なり、そこで金利が上昇する…という可能性を作らないようにした方がいいと思います。
10年で完済することは難しそうな点とあわせても、私は、10年後に金利見直し時期が到来する10年固定はオススメしません。
お考えのとおり、全期間固定もしくは20年以上の固定期間の固定金利選択型を選び、長いスパンでご家庭の「資金計画」を見ることができるようにした方がよろしいのではないかと思います。

誰にも先の金利は読めないので、あくまでもご参考までに（私の現在の担当業務は、金利商品による資金運用なので、他の方より「金利」というものは身近にあるはずなんですけれど、それでも読めません）。

お礼

大変丁寧なご回答有難う御座います。
すごく参考になりました。
と、同時にまだまだ考慮しないといけない事がたくさんあることに気づかされました。

＞地域性の高い金融機関
そうですね。何も都市銀行だけでなくてもよいですよね。
ちなみに私は東京です。

「固定期間20年」にするか、「30年全期間固定」にするか、悩みどころですね。
繰上返済無料にこだわっているのは、繰上げ返済する予定ですので
20年にしても良い気がしますが、もう少し検討してみます。

とにかく本当に有難う御座いました。

回答No.3

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 現在 2.0％（0.7％優遇）
> 固定金利優遇2006年6月～
これは、2006年６月から「固定金利選択型　固定金利期間３年」の特約を結んで、それが適用されている…ということではありませんか？
一般的に「短期固定」と呼ばれているのはこのパターンで、基本の金銭消費貸借契約は「変動金利型」で締結し、それに「固定金利の特約を締結する」という形なのが、「固定金利選択型」なので。

2006年６月の変動金利型の店頭表示金利は、（ほとんどの金融機関で）2.375％でしたから、0.7％の優遇がされているのならば当初の適用金利は1.675％のはずです。
その後、りそな銀行では短期プライムレートの見直しが１度あり、その結果（現在まで）2.625％になったはずですから、純粋な変動金利型で、0.7％の優遇がされているのならば、現在の適用金利は1.925％のはずです。
2006年６月における、りそな銀行の固定金利選択型・固定金利期間３年のものの「店頭表示金利」は2.70％でしたから、0.70％の優遇を受けると適用金利は2.00％。
ご質問文の内容と一致していると思いますけれど…。

> 繰越返済で5万円かかるので
「繰上」返済ですね。
りそな銀行のウェブサイトで確認をしましたら、『固定金利選択型』の場合は全額繰上返済、一部繰上返済とも「繰上返済元本1,000万円以上」の場合は、「52,500円（消費税等込）」とありました点からも、ご質問者さまの現状の金利パターンが、「固定金利選択型」である…ということが分かります。
http://web.resona-gr.co.jp/saitamaresona/house/loan_qa/loan_10.shtml
（金利パターンが変動金利型ならば、お借入日からの経過期間が３年超５年以内の場合の全額繰上返済手数料は、2,100円（消費税等込）でいいはずです。）
固定金利期間が2006年6月で、適用金利と金利の優遇幅がご質問文のとおりであれば、「３年固定」で間違いないと思いますので、とりあえず2009年５月までは、金利の上昇がない訳です。
でも、「繰上返済手数料も高いことだし、固定金利期間が終了するまでのんびり構えていればいい」とはアドヴァイスできません。

> 当時まだそんなに景気は良くならないだろうとと思っておりました
> これからまだまだ金利が上がりそうなので30年、25年の固定金利の住宅ローンに借り換えようかと思っております。
ご質問文の内容と銀行のウェブサイトの記載内容から、債務残高が1,000万円以上あるということは推測できましたが、実際の債務残高が分からないので、借り換えが「お得」になるかどうかは分かりません。
できれば、（＃１さんのおっしゃっているとおり）当初借入額と当初適用金利、これまでに一部繰上返済をしていればその履歴、現在の債務残高、この先の繰上返済の見通し、おおまかなライフプランニング（特にお子さまの予定ですね）を教えていただければ、もう少し具体的にアドヴァイスも差し上げられるのですが…。

> 出来れば、繰越返済が無料のところがよいです。
繰上返済の「手数料」が無料…ということですよね。
これは、当然金融機関によっても手数料は違うのですが、繰上返済のタイミングによっても違いますので、簡単には書ききれません。
繰上返済の見通しによってアドヴァイスが違ってきます。

債務残高によっても違いますが、まだ結婚２年目であること、年収600万円という点を考えますと、現状一般的には「お得」感の高い10年固定（＃２さんがお勧めのもの）を、ご質問者さまにはお勧めしない方がいいような印象を受けます。
他の方には結構お勧めしているのですが…。
ただ、現在の適用金利が2.00％ならば、残りの全期間（32年）固定金利の住宅ローン商品に借り換えようとすると、適用金利が1.00％以上上昇する可能性があります。
適用金利が1.00％以上上昇すれば、毎月の返済額も上昇し、当然に年間返済額も上昇します。
場合によっては、借り換え住宅ローンの審査が、返済負担率の面でクリアできない可能性もあります。

こういったことも含めて考えなければなりませんので、既借り入れについてある程度詳細な「情報・状況」を教えていただけないと、アドヴァイスが難しいのです。

お礼

ode_an_die様、ご教授有難う御座います。
えっと、実は今気づいたのですが、詳細を質問内容に書いておりませんでした。
大変申し訳御座いません。

>2006年６月における、りそな銀行の固定金利選択型・固定金利期間３年のものの
仰るとおり、３年固定で間違いありません。

> 繰越返済で5万円かかるので
「繰上」返済ですね。
そうでした。繰上げです。
申し訳御座いません。

>でも、「繰上返済手数料も高いことだし、固定金利期間が終了するまでのんびり構えていればいい」とはアドヴァイスできません。
そうですね。のんびり構えていれると予想していたのが大きな間違いでした。

>できれば、（＃１さんのおっしゃっているとおり）当初借入額と当初適用金利、
当初借入額 2660万 1.3%(固定金利2年)です。

>これまでに一部繰上返済をしていればその履歴、
すみません。ありません。

>現在の債務残高、
債務残高は
毎月87000円(ボーナスなし)を返済しておりますので
2470万程、残っております。

>この先の繰上返済の見通し、おおまかなライフプランニング（特にお子さまの予定ですね）を教えていただければ、
全然予定は立てておりませんが、3年に一度200万円程、繰上返済出来ればと思いますが
それも子供が出来なければなので、なんとも言えないのが実情です。

>債務残高によっても違いますが、まだ結婚２年目であること、年収600万円という点を考えますと、
妻も今年から正社員で働き始めましたので、
年200～300万くらいでしょうか。

>適用金利が1.00％以上上昇すれば、毎月の返済額も上昇し、当然に年間返済額も上昇します。
>場合によっては、借り換え住宅ローンの審査が、返済負担率の面でクリアできない可能性もあります。
あぁーそういうことですが。
まったく分かっておりませんでした。
審査を軽く見ていたのですが、そうでもないんですね。

>こういったことも含めて考えなければなりませんので、既借り入れについてある程度詳細な「情報・状況」を教えていただけないと、アドヴァイスが難しいのです。
全然詳しい情報・状況を書いておりませんで、
申し訳御座いませんでした。
まだ何か足りない点がありましたら、ご指摘ください。

お忙しいところ申し訳ありませんが、宜しくお願い致します。

回答No.2

esezou

bakenshibakenshiさん、こんにちは。
私見では、５～１０年固定が良いと感じます（根拠無し）。
都市銀行より、地元信金や労金が金利面で有利です。
ご検討ください。

将来金利をご自身で仮定して、シミュレーションすることを強くお勧めします。エクセルで簡単に出来ますよ。

お礼

esezou様、ご教授有難う御座います。
そうですね。自分で一度計算してみたいと思います。
どうも有難う御座いました。

回答No.1

noname#136967

年収や繰越返済だけ書かれても、何の回答も不可能としか言えません。今更、借返えしたとしても、意味ないと思うのですが。同じローンでの返済方法の変更が可能かを尋ねた上で、できれば、そのローンでの書き換えがベストでしょう。他の金融機関への借り換えが可能かも分からないのに。

お礼

dog195809様、ご教授有難う御座います。

>同じローンでの返済方法の変更が可能かを尋ねた上で、できれば、そのローンでの書き換えがベストでしょう。
可能であれば、同じ銀行で違うローンを組むという認識で間違いないでしょうか。
これを書き換えという！？
すみません、知識不足でした。

>他の金融機関への借り換えが可能かも分からないのに。
どの住宅ローンでも可能だと思っておりました。
不可能なものもあるんですね。
すみません、認識不足でした。

とりあえずはどこまで変更が可能か銀行にどうか問い合わせてみます。

ありがとうございました。