住宅ローンで３・５・１０年固定、ご助言ください。

質問

今年８月で、５年固定の特約期間終了となります(都市銀行)。詳細は、
残り期間：１２年
残債：２２００万円
今までの利率：２．２５％
特約期間終了後の利率：２．８７５％

他の金融機関(信用金庫)で相談したところ、
３年固定：１．２％
５年固定：２．２％
１０年固定：２．５％
という提案をしてもらいました。

年間の可能返済額は２５０万円で繰り上げ返済の予定はありません。

どのような選択をしたら良いと思われますか？
よろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンを担当したこともある者です。

> 特約期間終了後の利率：２．８７５％
これは変動金利型で金利優遇なし…のようですね。
それでは、現在の借入先で、再度固定金利選択型を選ぶ事はできますか？
その場合のそれぞれの期間の金利はいかがでしょう。

信用金庫に借り換えをするとなると、別途諸費用が30～50万円程度必要となってくるのではないかと思いますので、その費用を含めて考えるとどうなのかしら？と思いまして。

仮に2,200万円を「10年固定：2.50％」（返済期間12年　ボーナス返済なし　元利均等償還方式）で借り換えたとします。
この場合、毎月の返済額は176,996円となり、年間では2,123,952円になります。
年間の可能返済額が250万円ならば、その差額は376,048円。10年で約376万円。
前述の条件で返済を続けていれば、10年後の債務残高は4,307,285円ですから 、この差額分を別途貯蓄なりしておき、固定期間満了時に繰上返済をすれば、債務残高は38万円程度。
場合によっては、10年後の固定期間終了時に全額繰上返済もできるのではないでしょうか。

そんな理由で、「信用金庫の10年固定：2.50％で借り換え」がよろしいのではないか？と思います。

お礼

お忙しいところ早々にありがとうございました。
とても判りやすい説明で、とても参考になります。
現在の銀行で再度固定金利は選択できないとのことでした。
信金の方で見積もってもらったところ、
諸費用を含み10年固定で借り替えた場合の
「お得になる金額」は数万円ですが、
回答者様のアドバイスのようにすれぱ、
繰上げ返済も可能ですね。
お世話になりました。

回答No.1

hkttm

まず現在借入している都市銀行の２．８７５％なる金利種類を確認してみてはどうでしょうか。○年固定ならその金利でもいいようにも思えますが、もし変動金利なら今後上昇の可能性もあるので信用金庫に借換の検討を視野に入れるのもいいかと思います。

固定期間の決め方は固定期間終了後に再度借換検討をする余力があるのなら短期、ないのなら長期にしておくのがいいのではないでしょうか。ただ借換の手続きには必ず必要経費（２０万～７０万ぐらいかな）がかかりますのでその分も考慮に入れて検討するのをお勧めします。それか金利差による利息差額で決めるのもいいのではないでしょうか。

例えば質問者様の場合３年と５年を比較すると支払い差が年間で約１２万円（元利金等計算）です。もし３年固定で借換をすると３年間で３６万円（５年固定と比べて）プラスになりますが、３年後からの金利が１．２％であるという保証はありませんし金利が上がってしまえば３６万円はすぐになくなるでしょう。

私の私見ですが同じ状況なら信用金庫の１０年固定を選びます。理由は現在の返済と年間３万円の増にしかならない。また今後１０年間は返済が一定となるので家計がやりくりしやすい。残りの返済が１２年間なので１０年後に金利が極端に上昇していても返済に追われる可能性が低い。などです。

１０年固定特約は他の銀行でも安いのがあるので借り替え手数料など特典を比べるのもいいでしょう。ただ手続きには１～２ヶ月ぐらいかかる場合があるので早めに行動することをお勧めします。

参考になれば。。。

お礼

お忙しい中、早々にありがとうございました。
とても参考になります。
もっと他の金融機関と比較をしたいのですが、
窓口の営業時間中に出向くのが難しく、
この信金とお付き合いをするつもりでいます。
10年固定にしようと思います。
お世話になりました。