固定金利期間の住宅ローン繰上返済は意味がない？

質問

2004年10月に住宅を購入、1900万円のローンを３５年払いで組みました。
10年間は固定金利を選び、利率は2.3％です。
ボーナス払いなし、月々約６６０００円を払っています。

現在約3年経ちましたが、支払の半分は利子のため、借入元金はまだ1800万円弱あります。

少し貯蓄ができたため、200万円を繰上返済しようと銀行に相談に行きました。
すると、今繰上すると確かに元金が約1600万円になり返済期間が約５年間短くなるが、あと7年は固定金利のため、固定金利期間が終わる7年後まで貯蓄を続けてまとめて繰り上げしたらどうかと言われました。

いろいろな説明をされたのですが、
・手数料31500円は痛いが元金が減るので３年おきくらいに繰上返済をする
・固定金利が終わる7年後にまとめて繰上返済をして手数料を安く済ます

のどちらが結局お得なのかは私にはいくら考えてもわかりません。
どなたか知識をお持ちの方がいらしたら、ご教授願えれば大変助かります。
また、電話やメールなどで相談できる機関をご存知でしたら教えていただけませんでしょうか。

どうぞよろしくお願いいたします。

回答No.4

Domenica · ベストアンサー

こんにちは。
私でよろしければ、いくらでもお尋ねください。

エクセルのバージョンが２０００で、『ローン計画書』のテンプレートが入っていませんでしたか。
２０００ですと、財務関数の「PMT」、「IPMT」、「PPMT」も入っていないでしょうか？
２０００についてはどうだったか記憶にないものですから…。
日付関数の「EDATE」も入っていませんでしたよね。
「PMT」、「IPMT」、「PPMT」があれば、返済計画表を作ることはできるのですが、繰上げ返済に対応したり、金利の変更に対応するまでのものを作るのは難しいので、ここでお手上げにさせていただきます。

> ６０万円を全額返済して、残り１４０万円を繰上げするか、２００万円を繰上げするかのどちらかですね。
私ならば、やはりリフォームローンの残り60万円を完済させ、さらに住宅ローンについても140万円を繰り上げ返済します。
ただ、合計200万円を繰り上げ返済した後の余裕資金が、年収の半分くらいなければ、リフォームローンの60万円だけにしておきます。
リフォームが変動金利型ならば、おそらく金利は2.375％だと思います。
その後、昨年の７月にゼロ金利解除があったのでそれに伴って銀行は短期プライムレートを2.625％に変更しています（さらに今年２月の利上げに伴ってまた短期プライムレートの変更を行っているところもあります）。
変動金利型は、短期プライムレートの数値に影響されますので、金利の見直し月である１月から金利が上がったのでしょう。

> 実は、さっき夫に確認したのですが、住宅ローン控除を受けていない！んだそうです。
> 夫もこの方面はからきしダメで、確定申告もやったことがなく、わからない・・・ということでほったらかしにしてあるんだそうです。
> これって、大変マズイことなのでしょうか・・・・・？
別にマズくはないですよ、ご質問者さまのお宅が『権利』を活用していないだけなので、みすみす『損』をしてしまっているだけで…。
確定申告をしなければならないのは、適用を受ける最初の年だけで、翌年以降は年末調整の時に、勤務先に書類を出すだけですから簡単ですよ。
そんなに難しくないですから、ぜひチャレンジしてみてください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm
税源委譲の関係で、ちょうど平成20年の地方税への適用もされます。
いい機会だと思いますよ。
何しろ、最大で債務残高の１％が控除されるのですから大きいですよ～。
1800万円の残債ならば18万円ですよ！
ね、もったいないでしょう。ちょっとがんばってみる甲斐はあると思います。

お礼

Domenicaさん、こんばんは。
またしてもお礼がすっかり遅くなってしまい、本当に申し訳ありません。

実は懲りずにエクセルに挑戦していまして・・「PMT」、「IPMT」、「PPMT」というのは入っていたのです。
前回もこの文字は見ていたのですが、何だかわからずそのままほったらかしていました。
そして、再挑戦・・・そして・・・撃沈しました。
エクセル自体もやはりダメでしたが、アレコレいじっているうちにだんだんPCの調子も悪くなってきてしまって（一体何をしたらそうなるのかと自分でも思いますが）、ついに起動しない状態になってしまったのです。
今日、詳しい知人に見てもらい、システムがどうのなどと言いながら魔法のように直してもらいました。

PCのこともそうですが、知識のない者にとっては大事件でも、知識がある人にとっては「なぜそうなるのか」「どうすればよいか」ということがちゃんとわかるのですよね。
今回の繰上返済の件も、私にとっては金利のことやケースによる違いなど、全く別の宇宙の言葉のようですが、きちんと知識をお持ちのDomenicaさんや＃１の方にアドバイスをいただき、目からウロコがボロボロと落ちたような気分です。
まだまだわからないことだらけですが、自分自身のことでもあるのだから、少しずつでも知識を得られるよう努力したいと思います。

結論としては、リフォームの６０万を完済、残り140万を繰上に充てるということで決定しました。
確定申告も、チャレンジしてみます！

この度は、さまざまなアドバイスをご丁寧にしていただき、本当に本当にありがとうございました。
また別件でお世話になることもあるかと思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。
ありがとうございました！

回答No.3

Domenica

＃２です、お礼をありがとうございました。

住宅ローン等の金利の計算は簡単ではないので、金融機関においても端末に必要事項を入力して計算させますし、エクセルでも関数を使わないと計算できません。
ですから、一般の方が金利の計算ができないのは『至極当然のこと』なのです。
私のパソコンＡに入っているエクセルは2002バージョンなのですが、ツールバーで「新規作成」を選ぶと「新しいブックを開く」という表示が出ます。
「テンプレートから新規作成」という項目の中の「標準のテンプレート」を選択すると、テンプレートとして登録されているブックが表示されます。
その中から『ローン計画書』を選んで、マクロを有効にすると『ローン計画書』の作成ができるようになります。
あとは『ローンのデータ』シートに必要事項を入力するだけですが、入力する項目は「借入金額」、「利率（年）」、「借入日」、「返済年数」だけでＯＫ。
借入日には融資実行日ではなく、初回返済日を入力します。
住宅ローンの場合は返済期間が長期に渡るので、返済計画表が長く表示できるように【ユーザー設定】のところで初期値を変更します（返済年数×12の数字を入力すればいいです）。
金利の見直しについては、「ローン返済表」シートの「利率」のところに直接見直し後の金利を入力します。
要は慣れなので、いろいろ試してみてください。
試してみて分からないところがありましたら、また、補足なりでお尋ねください。

> ３年ごとに200万返すのと、10年後にまとめて600万返すのでは、利息の減りが全然違うのですね！
そうです。
利息は、元金に率をかけて算出しますよね？
ですから、元金が少なくなれば利息が少なくて済む訳です。

> どう考えてもこまめに返した方がお得ということですよね。
そうでないパターンも稀にありますので、なんとも言えないんですが、現在のように将来的に金利の上昇が見込まれる場合は特に、「さっさと返して金利上昇時における残債を減らしておく」ことが有益です。

> 運用も勧められ、パンフレットまでもらってきましたが、なにしろまったくこの方面には疎いため、うかつに手を出さない方がよいと思うのでおそらく運用などはしないのではと思います。
そうですね、今、金融機関等で薦める運用商品は、元本保証のないものが多いので、その点には注意をされた方がいいと思います。
私の父のところにもよく勧誘の電話が架かってくるようですが、「カネを増やす必要がないからやらない。」と言って断っています。

> 銀行の窓口の人はなんとなく、繰上を勧めない雰囲気でした。こちらのためを思っての発言ではなかったんですね～。
住宅ローン控除のこともあるので、なんとも言えませんが、少なくとも住宅ローン返済中はお取引が見込めますので、来月に控えた郵政民営化を考えても、今はリテール顧客の安定確保に努めていると思います。
35年返済ならば、給与振込、公共料金の口座振替などなど、35年間お客さまでいてくださる訳ですから。
もちろん、
> 大きな金額のローンを残してくれた方が「おいしい」
です。

> 結論としては、200万の繰上はして、60万の方はチマチマ返していく、というのが一番よいといことですよね。
> 60万のローンがあるならちょっと違うよ！ということなどがありましたらまたお教え願えませんでしょうか。
リフォームローンの金利は住宅ローンと同程度でしょうか？
借金なんて抱えていてお得なことはありませんし（住宅ローン控除くらい）、返せるものならばさっさと返してしまった方がいいと、私は考えます（自分のやっていることを棚に上げての発言…）。
リフォームローンは借入額が100万円ならば無担保融資でしょうか？
金利は住宅ローンと同程度でしょうか？
個人的には２本も融資を抱えているよりは、うち１本について『完済』の実績を作るために、リフォームローンも完済させてはいかがでしょう。

それと、100万円借りて、残債が60万円、５年間で払う利息が５～６万くらい…ということは、住宅ローンの２年くらい後（一昨年あたり）に借りられたのでしょうか？
住宅ローンの金額が大きいので、感覚が狂うかもしれませんが、それでも２万円くらい利息を減らせるのではないかと思います（繰上返済手数料が必要ならば要注意ですが）。
２万円でも、普段の生活で考えれば大きいと思いますよ。

お礼

再度詳しい説明をしていただき本当にありがとうございます。
詳しい知識をお持ちの方に説明していただけて大変助かっております。

リフォームのローンは住宅ローンの１年後、2005年9月からスタートしました。
金利は住宅ローンより少し高めの2.33％です。
こちらは銀行の「リフォーム応援計画」とかいうローンのプランで、変動金利しか選べませんでした。
最初は確か2.3％だったか・・・100万円を5年間で借りて月々17473円返済していましたが、今年の１月より金利が上がり17553円の返済になりました。
無担保融資だったかどうかは・・ごめんなさい、よく覚えていません。

実は、さっき夫に確認したのですが、住宅ローン控除を受けていない！んだそうです。
夫もこの方面はからきしダメで、確定申告もやったことがなく、わからない・・・ということでほったらかしにしてあるんだそうです。
これって、大変マズイことなのでしょうか・・・・・？

200万円のうち、60万円をリフォームローン完済にあて、あと140万円を繰上返済にあてる、というのもありなのですね。
この場合、どうしても「キリのいい数字で」などと考えてまた200万円になるまで待つより、とっとと返した方が利息はその分減るのですね。
もちろんあまりに少額なら手数料がバカバカしいですが、少しでもまとまったお金があるなら繰上かな・・という気になっています。

エクセル、明日は仕事が休みなのでゆっくりとチャレンジしてみようと思います。
もう少し、こちらの質問を閉め切らずにいてもよいでしょうか？
また、Domenicaさんにすがってしまう事態が起きるような気がしています。

ひとまず、本当にありがとうございました！

補足

Domenicaさんこんにちは。
エクセル、挑戦してみました。
が・・・結論から言うと、できませんでした・・・。
普段エクセル自体を使わない（使えない）のですが、教えてくださった手順をプリントアウトして万全の体勢で臨みました。
しかし、「ローン計画書」が見つかりません。
テンプレートはいくつか入っていましたが、「計画書」の中にあるのは「納品書」「発注書」「経費計算書」のみでした。ちなみにエクセルのバージョンは２０００でしたので使い方も多少違うのかもしれません。

やはり、６０万円を全額返済して、残り１４０万円を繰上げするか、２００万円を繰上げするかのどちらかですね。
自分としては前者に傾いていますが、もし同じ状態でしたらDomenicaさんでもそうされますか？（現実はどちらもしていらっしゃらないとのことですが）

まったく知識がないばかりに丸投げ状態で申し訳ありません。
急ぎませんので、もしお手すきの折にでもアドバイスいただけますと大変助かります。どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

Domenica

住宅ローン審査経験者です。
私も住宅ローン返済中です（私は2005年に1,800万円借りました。同じく10年固定です）。

住宅ローンの繰上返済は、早ければ早い方が『お得』なんですけれどね～。

ご質問者さまの条件ですと、このまま繰上返済をせずに完済まで返済を続ければ、例え『途中で利上げがなかったとしても』払うべき利息額は8,679,878円になります（私は利上げを考慮せずにシミュレートしているので、＃１さんの数字とは異なります）。
８月に200万円を期間短縮型で繰り上げ返済していれば、これを6,644,522円にまで減らせたんです。
３年ごと（36回目、72回目、108回目の返済時）に200万円ずつ繰上返済をしたとすると、総返済期間は35年→22年４か月に減り、その分利息も4,598,990円にまで減らすことができるんですよ～。
ちなみに、10年後に一括で666万円繰上返済したとすると、総返済期間は22年２か月になりますが、利息額は5,161,523円にまでしか減りません。

固定期間終了時には繰上返済手数料が０円になるけれど、固定期間中の繰上返済は31,500円かかるのならば、３年ごとならば（10年目までには）３回で94,500円。
「３年ごとに３回」と「10年後に１回」の利息予定額の差は562,533円ですから、繰上返済手数料を考慮しても３年ごとに３回の方がお得になります。

ただし、これに『住宅ローン控除』まで加えると…。
繰上返済せずに10回分の住宅ローン控除が満額受けられれば1,871,638円。
10年後に１回ならば満額で1,804,716円。
３年ごとに３回ならば満額で1,617,685円。
う～ん、結構差が出るものですが、562,533円－94,500円－187,031円＝281,002円。
３年ごとに３回の方が、まだ28万円くらい『お得』かな…と思います。

でも、『余裕資金』を10年後の繰上返済まで『運用』するならば話は別ですよ。
繰上返済してしまえば運用できませんが、手元においておけば運用ができますからね。
今から200万円を期間７年で、３年後に200万円を期間４年で、６年後にさらに200万円を期間１年で、上手く運用すれば、差額くらい取り戻せるとは思います。

さて、こういったことまであわせて考えると、借りている側にとってはどちらが『お得』なんでしょう。

銀行にとっては、入るべき利息が減ってしまいますから、完済が見込めるお客さまには繰上返済はしてもらいたくない…っていうことがはっきりしているんですけれどね～。

ちなみに、私は余裕資金はありますが『面倒なので』ほったらかしにしてあります。
繰上返済もしなければ、運用もしません。
住宅ローン減税が県民税・市民税にも適用されるので、その手続きが面倒だとイヤだなぁ…。

> 電話やメールなどで相談できる機関
すみません、存じません。
＃１さんではありませんが、自分でやった方が納得できますよ。
エクセルの標準のテンプレートに入っている『ローン計画書』を使えば簡単です。

お礼

早速のご回答ありがとうございます！
お礼が遅くなり申し訳ありません。

実は、情けないことにエクセルがちゃんと使えません。
金利の計算なども全然わからなくて、サッパリ・・・なのです。

でも、詳しく書いて下さったおかげで少しわかったような気がします。
３年ごとに200万返すのと、10年後にまとめて600万返すのでは、利息の減りが全然違うのですね！　
どう考えてもこまめに返した方がお得ということですよね。

運用も勧められ、パンフレットまでもらってきましたが、なにしろまったくこの方面には疎いため、うかつに手を出さない方がよいと思うのでおそらく運用などはしないのではと思います。

＞銀行にとっては、入るべき利息が減ってしまいますから、完済が見込めるお客さまには繰上返済はしてもらいたくない…っていうことがはっきりしているんですけれどね～。

これ、これなんですね！！！！！銀行の窓口の人はなんとなく、繰上を勧めない雰囲気でした。こちらのためを思っての発言ではなかったんですね～。そりゃそうですよね！

実は、住宅ローンの他に一部リフォームをして借りたローンがあり、100万を５年で借りてあと60万残っています。
今回繰上をしないのなら、そちらを一括で返してしまうというのも考えたのですが（窓口ではそちらを勧められました）、そちらは５年間で払う利息が5～６万くらいなので、銀行にとっては痛くも痒くもありませんものね。大きな金額のローンを残してくれた方が「おいしい」ってことですよね。

結論としては、200万の繰上はして、60万の方はチマチマ返していく、というのが一番よいといことですよね。
図々しいお願いで恐縮ですが、60万のローンがあるならちょっと違うよ！ということなどがありましたらまたお教え願えませんでしょうか。

ド素人の私にもわかりやすく答えて下さり、大変参考になりました。本当にありがとうございました！

回答No.1

esezou

shinobeeさん、こんにちは。

エクセルで簡単にシミュレーション出来ますよ。
少し計算してみました、将来金利は根拠無く適当に入れてますので、真実とは異なり、また数字は丸めてあります。

現状の支払総利息は、３５年で１１００万以上となります。
今、繰り上げると（固定短縮効果、将来金利上昇無視）総利息８４０万程度で約３００万お得です。
１０年経過後まで待って２００万繰り上げると、総利息８７０万程度で
約約３００万お得です。

結論：金利上昇前（１０年経過後）がややお得だがそんなに差は無い。
　　　手数料など比較にならないほどお得なので繰り上げは実行すべき。
　　　本当は、１０年経過後（今すぐでも）借り換えし、金利上昇リスクを
　　　押さえるのが一番特。

繰り返しますが、ご自身で納得いかれるまでシミュレーションされることを強くお勧めします。

お礼

早速のごかいとうありがとうございます。
お礼が遅くなり申し訳ありません。

実は、エクセルがちゃんと使えないのです。
また、金利の計算やらもサッパリで、銀行の窓口で出してくれた計算書も、恥ずかしながら何でそうなるのかチンプンカンプンで・・。

結論としては、繰上はした方がよいということですよね。
確かに、100万単位の話の中で3万円は比較にならないかもしれません。
日常生活の中ではとっても大きいんですが。

大変参考になりました。本当にありがとうございました！