借地権のアパート

質問

３０年契約で１８年経っている新法借地権アパートが競売にでています。
　入札を検討していますが、１２年経ったら、更地にするのが一般的なんでしょうか。

　競売のため、契約書を読むことができません。

　借地のため、最低売買価格が安いのが魅力的です。

回答No.2

fujic-1990

某政令指定都市で不動産賃貸業をやっている者です。

　新法ってなんでしょう。定期借地権ということでしょうか。

　定期借地なら、期限は絶対であり、期限がきたら更地にしないといけません。

　定期借地でないなら、必ずしも取り壊す必要はないでしょう。

　しかし、何か問題があるのではと考えてしまうのですが、大丈夫なのでしょうか。だって、競売するより高く売れるなら、売ってしまいますよ。競売したって、借金完済に足りなければまだ借金は残るのですから、高く売れるなら売って借金を減らすことを考えるんじゃないか、高く売れないなら、売れない事情があるんじゃないか、と思うのですが。

お礼

アパートを建てた人が、３０年契約で土地を借りたということで、いわいる旧法ではないのです。月の収入が満室２４万で、最低売買価格が１２００万円くらい。
　想像するに、２４００万円くらいが、落札価格になるとしたら、満室利回り１２％なんですけど、１２年で返すなら意味のない投資になってしまいます。
　今日実物を見てきたのですが、木造１８年のアパートは、かなり修繕が必要で、最低売買価格以下でないと購入したくないなと思いました。

　旧法借地権に対するのが、定期借地権なんですね、それ以外に借地権というのがあるのかと思っていました。

　ありがとう　ございました。

回答No.1

thinkers

法律の専門家でありませんので自信ありません！

借地権は通常期間限定していない限り借家人（借りて住んでいる人間）が
最低３０年間権利を持つものです。年数を５０年などあらかじめ決める
方法もたしかありました。

＞１２年経ったら、更地にするのが一般的なんでしょうか。

たぶんそうですが、元の土地所有者が土地をなんらかの理由で売りたくない
などで貸していたわけですから、相続などの問題でその期限が来た際に
売ってくれる可能性と、再度貸してくれる（契約を新規で結ぶ）などが
考えられますが、「契約に基づき出ていってくれ」という可能性もあり
ます。また、契約内容そのものに借りている人間の所有する建物はすべ
て所有者が撤去の際更地にするなど明記されている場合がありますが、
撤去費用が結構アパートはかかるようです。

むしろ毎月の家賃収入と競売価格の面で１２年で充分回収できるかどうか
を考えるべきではないでしょうか。

買うのは１２年の使用期限ついた建物だけで、１２年後撤去費用持ち出し
で崩さないといけないリスクあります。競売物件は難のある物件も結構
あり、ある程度不動産業者など付き合いある人のほうがメンテほか有利で
す。

お礼

１２年で元を取った上に、収益を上げるのは難しいです。

　今回は、入札をあきらめることにしました。ありがとう、ございました。