所有地の半分を貸すのに分筆は必要か

質問

実家の敷地約400坪のうち、空き地となっている約半分を、10年契約の事業用定期借地として貸す話が持ち上がっています。現在その400坪は一筆の土地ですが、貸す場合は分筆しないと無理でしょうか。借主は借地に建物（事務所等）を建てることになります。契約終了時は更地にして返してもらうので、分筆しないで済めば、こちらとしては助かるのですが・・・。

回答No.2

noname#119854 · ベストアンサー

NO1の回答のような方法で大丈夫です。が事業用借地で建物費用は、借主様が出して10年後に更地にあるようですが、建物の買い取り請求のは発生、また途中事務所が続かない場合に解約するのか、又中途解約関する条件など契約書はきちんとされてください。売買でないので分筆は必要ないと思います。

補足

ご助言ありがとうございます。事業用定期借地権設定の契約書は必ず公正証書にしなければならないとのことなので、契約の覚書を作成した上で公証役場に行くことになると思うのですが、覚書の作成を当方と借主で行えばよいのか、専門家（司法書士か不動産屋など）に入ってもらった方がよいのか迷っています。契約内容としては、事業用定期借地権としてごく一般的なもの（解説本等に見本で出ている基本的なもの）だけで特約等をつけるつもりもなく、双方ともお金に余裕が無いので、特に問題がなさそうなら当事者のみでも大丈夫かとも思っています。この件について、ご意見がありましたらどうかよろしくお願い致します。

回答No.4

noname#119854

事業用借地の草案は、公証人役場で作成してくれます。（草案）
特約条項に関しては、トラブルの予想されることを聞いて入れることをお勧めいたします。費用は折半ですし、高価でありません。司法書士、不動産やの費用を考えれば、双方が出向いて相談作成が理想です。
はっきりと申し上げさせていただければ、ご不快と感じられるでしょが、余裕がなければなおさらスタートはきちんとされることをお勧めします。知り合いでも友人でも賃貸借という利害が発生する時は、きちんとされるのがよいのです。後味を悪くすることも考えれば、貸す前が大切です。単純に申し上げれば結婚（契約）は、簡単です。解約（離婚）は、簡単でありません。沢山のエネルギーが必要です。双方に余裕ない時はもっと慎重にされてください。後でトラブル処理の費用を考えれば公証人役場の費用など、弁護士の２回の相談料ぐらいですから。
　余裕ない方が事務所を建てて地代の支払ができないこと、事務所が担保に見ず知らずの人が専有して地代も支払われないトラブル相談が沢山ありますよ。処理は２年も３年もかかりますし、その間の精神的苦痛を考えれば、今きちんとされてください。特約に必要なのは、破産・会社更生・公共料金未払いに関する差し押さえなどがあった場合は、即時この契約は解約されることとする。（この項目は大切なのです。）事業は何処で躓いてもおかしくない時代です。余裕のない事務所（内容は知りませんが）開設は危険でないでしょうか。会社も事務所も即収入があるほど甘くありません。貸すなといってるようにとらないでくださいね。契約書特に借地は慎重になさってください。最終的に借地上の建物買取などよくあることですから。（借地上の建物はいかなる理由があるとも借り人は貸し人に買取の請求はできないが貸し人の承諾を得て借地上の建物の残地することができる。ただしこれは書面によることとする。）
　よく頼まれて作成しますが、この公正証書作成の確認時で契約に至らないこともあります。ま、地主に簡単に承諾する場所に変更してたりしてますが。
）

お礼

ありがとうございました。

補足

具体的な例を挙げてのアドバイス、どうもありがとうございました。不快なんてとんでもありません、ご親切に心より感謝申し上げます。
公正証書を作成することが事業用定期借地契約の必須条件ということは理解していますので、それは間違いなく行うつもりです。ただ（今までに公正証書を作ってもらった経験は無く公証人役場に行ったこともないので）公証人は当事者が持参した覚書に沿って書類を作ってくれるだけで、中身には一切関知しないと思っていました。それで、公証人役場に行く前の、当事者同士で覚書を作る段階において、弁護士・司法書士又は（こうした契約に経験豊富と思われる）不動産業者に相談すべきかどうかを迷っている次第です。
特約に入れるべき項目を教えていただき、とても参考になりました。言われてみればとても重要なことばかりですね。特約なしなんて、とんでもない、きちんと決めておかなければ後で困ることは沢山あるんだなと思いました。おかげさまで本当に助かります。
借主は既に10年前から事業を始めており、これまで使用貸借に近い形の安い賃料で借りていた建物と土地を地主に返さなければならないということで、我が方へ今回の話が来ました。事業自体は軌道に乗っているようですが、私も決して先行きを楽観しているわけではありません。これからいろいろ調べなければと思っています。
いずれにしても、a741さんのご助言は身にしみました。本当にありがとうございました。

回答No.3

mainitiyukifuru

現在の地目が不明ですが、宅地に地目変更が必要だと思います。
現況がどうなのか、面積の割合や境界がどうなのか不明ですが、
４００坪が全て一筆の宅地は、固定資産税の面から無駄だと思います。
また、借地の部分とそうでない部分を解り易くする事で今後のトラブルを避けるべきだと思います。
残りの部分も使われてしまった場合、場所を限定するのが難しくなります。

お礼

ありがとうございました

補足

ご回答ありがとうございます。mainitiyukifuruさんのご意見としては、分筆しておいた方がよいのでは？ということでしょうか。地目は現在も宅地です。端の方に床面積50坪の家（私の実家）が建っていて、400坪全て固定資産税の住宅用地の軽減を受けている（確か床面積の10倍まではOKとのことでした）ので、定期借地契約が終了して更地で返してもらった時のためにも分筆しない方がよいかなぁと思いました（素人考えかも知れませんが・・）。貸さない部分は盛り土がしてあって、貸す部分とは30～40センチほどの段差があり、コンクリートの土止めが境界になるので、貸す場所の限定は大丈夫だと思うのですが、更に気にかかる点がありましたら、ご指摘いただけると助かります。よろしくお願い致します。

回答No.1

wodka

何度か一筆の土地に複数の独立した借地人がいる契約書を見たことがありますが、分筆まで行わず「○番の土地のうち○m2」という指定だけでした。
範囲が不明確な事が不安ならば、借地の契約書に貸す範囲を指定する図面を添付しておけばそれで充分だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。分筆しなくても契約上問題なさそうですね。ほっとしました。図面の添付のアドバイスもありがとうございます。そのようにしたいと思います。