退去時の立会いについて

質問

大家をしています。
退去した借主と修繕のことで揉めています。

請求書を借主へ出したところ、部分的に支払い拒否しています。
修繕箇所について、住み方による借主の過失は認めているのですが、
理由は「立会い時、管理会社から○○の箇所は修繕すると聞いていない」だそうです。

立会いは、管理会社と借主で行いました。
管理会社は、確かに修繕箇所の一部については詳しく話しなかったと言っています。
でも、「修繕箇所について決定権限は大家にある、後日大家に確認して連絡する」と借主に伝えたそうです。

要は、言った言わない・聞いた聞いてないの世界です。
私は、契約書通り(借主の過失部分の修繕)にしてくれたら良いと思っていました。
立会い時の指摘が、優先(契約書より重要？)なのでしょうか？
「後日確認して連絡」は駄目なのでしょうか？

回答No.5

noname#42926

もともとの質問の
>立会い時の指摘が、優先(契約書より重要？)なのでしょうか？
という点は、純粋に理屈では、立会い時に指摘しなかったことを後で言うのも問題ないです。

「ミスを認めて謝罪し」という回答がありますが、もちろん、出て行く借主に謝罪なんてする人はいないです。
後で突っ込まれるだけ。

争うか争わないかそれだけです。

そして
>内容証明を送り、裁判をする方向に動こうと思っています。
という方向なので、もう争うという方向なのですね。

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裁判になったとします。

争いがないことについては考慮外ということになります。

>他に、フローリングに結露によるシミ(腐りかけているところもある)、カーテンレールや電気にクリーニングでも取れないタバコのヤニ、など細かい修繕箇所がありました。
>それらに関しては請求額が莫大になるため(特にフローリング)、請求しませんでした。
>なので、借主に請求したのは、特に酷いと思われるところだけのつもりです。

こういうことは関係ないです。（というか、裁判のときにこんなことを言わないとは思いますが、念のため。）

>補足ですが、
>(1)について
>⇒管理会社や私が、結露の防止・処理の仕方や、カビが発生してしまったら負担してもらうことになってしまいます、と契約時の説明以外にも何度か伝えている。
>前回の借主はカビやシミは発生させていない。
>建物自体の欠陥があるかどうかも調査済み。
>当時築３年できれいな状態で入居してもらっている。

これも争いとは関係ないです。

問題になっているのは
>(2)タバコの煙によるいちじるしい汚れ、場所によってはシミによるクロスの汚れ箇所の張替え

>(2)について
>⇒たばこの煙でいちじるしく汚れた壁、天井、床の表面材の張替、塗装工事費は借主負担。

>(2)について
>⇒原状回復部分ですが、シミが発生してしまうくらいのタバコのヤニ(？)の汚れだったので、借主に話したところ「家族ほとんどがタバコを吸うので汚れてしまった、工事後請求書をください」と借主は言った。
>契約書にもいちじるしい汚れの場合は借主が負担と書いてあったので、私は負担してくれるものだと思っていた。

>判断が人それぞれなので、私と相談してくださいと借主に言ったそうです。(確かに立会いの場では(2)についてははっきり修繕とは言っていません)

「判断が人それぞれ」→そのとき管理会社が「著しい汚れでない」と認めたも同然。

ただ、有利な事情として、
「写真やビデオがある。」
ということがあります。

それを見て、「誰がどう見ても著しい汚れだ」と言えるものであるかが問題。

それから、仮に写真やビデオを見て「すごい汚れだ」と思ったとしても、「管理会社が『人それぞれ』と言ったのだから、実はたいしたことないかも」という心象を裁判官が抱くかも。

>借主に話したところ「家族ほとんどがタバコを吸うので汚れてしまった、工事後請求書をください」と借主は言った。

これが事実であるとしても、汚れの原因が家族が吸うタバコであることを認めただけ。「いちじるしい汚れ」とは認めていない。
「工事後請求書をください」は単に言葉どおりの意味。
タバコで汚した部分について負担するとは言っていない。
しかも、借主が言ったことすらもう定かでなくなっている。（立証不能）

裁判になればこんな感じ。

五分五分か、やや不利。
請求する側なので少し厳しい。

>もし、これで万が一私が全額負担になってしまったとしても、できるだけのことはしてきたつもりなので、悔いはありません。

出るところに出てすっきりさせたいということですよね？
「立会いがどうであれ、真実は写真とビデオが物語っている。後は契約書に照らせば自分が正しい」という考えを主張するための裁判なのですから、もうお金の問題ではないということですよね。
だったら、そのお考えで裁判なさったほうがいいと思います。

お礼

ありがとうございます。
内容証明が届いたようです。(郵便局追跡サービスで確認)
少し待って連絡がまだ来なかったら、裁判所へ手続きに行こうと思います。

今日これから、撮影したビデオの映像の確認をしようと思っています。
やはり著しい汚れと思ってもらえるかどうか気になります。
撮り直しはもうできないので、ダビングするなり、ＣＤにするなり劣化しない対策を考えようと思います。

それから、管理会社にタバコによる汚れについて再度確認をしたところ「人それぞれとハッキリ言ったかと聞かれたら覚えていない」と言っていました。あやふやです。
あとは借主がどう受け取ったかですね。
内容証明のことで連絡自体来るかどうか・・・。
こっちから電話しても一切つながりません。
連帯保証人にもつながらなくなりました。

今までの反応を見ていると、裁判所に来る可能性も低いのかもしれません。
そうなると、一応ですけどこっちが裁判に勝つということですよね。
でもそれはそれで、ちょっと不完全燃焼ですが・・・
(両者それぞれ意見を言って、こっちが認められたというわけではないので)

どっちにしても裁判になったら、なるべく争いとは関係ないことは言わないよう気をつけて、簡潔にわかりやすく進められるようにしたいと思います。

余談ですが、今住んでいる借主は、タバコ嫌いだそうです。
結露防止・対処方法については、文書にして注意事項として渡してあります。
少しは今回の揉め事のようなことを繰り返さないのかとは思っています。

回答No.4

sapporo30

結構肝心な所を省略していたのですね。（苦笑）
単なる債務不履行の問題のようですね。
契約書に書いてなくても　結露、タバコ　借主責任です。

裁判に　とのことなので、注意点をいくつか
・　相手に費用を請求するので、立証責任はあなたにあること。
　　著しい汚れがあることなどの写真があればいいとおもいます。
　　あとは、費用なので、工事会社などからの請求書

・　気になる点は、何年住まわれたかです。
　　長期間住まわれたのであれば、クロスなども
　　減価を主張されるので、裁判にかかる費用で　裁判倒れに
　　終わる懸念があります。
・　また、敷金、礼金の関東なら問題ないですが、
　　敷金、敷引の関西なら、高額な敷引きが無効とされた判決が
　　ありますので、その点も注意してください。

お礼

ありがとうございます。
今までの揉め事内容があまりにも多いため、今回は立会いの重要性がどれだけかということについてのみ、相談内容を書いたつもりでした。
私の勝手な判断で今までのいきさつをまとめてしまったので、２度手間のような形になってしまい、申し訳ありませんでした。

写真・ビデオは撮影済みで、写真に関しては、借主・連帯保証人に配達記録郵便で送ってあります。相手受け取り済みです。
工事の見積もり・請求書・領収書(私が立て替えました)は保管しています。

住んでいた期間は４年です。
現在築７年になりましたが、大工さんの話では、築２０年経った物件より酷い汚れと言われてしまいました。
減価を主張されたとしても、私が全額負担にならないとは思っています。
もし、これで万が一私が全額負担になってしまったとしても、できるだけのことはしてきたつもりなので、悔いはありません。

敷金に関しては頂いておりません。
ちなみに、前回の借主にはきれいに使っていただいていたので、一銭も請求していません。

内容証明を出してきました。
とりあえず、連絡を待ってみようかと思います。

回答No.3

sapporo30

> 要は、言った言わない・聞いた聞いてないの世界です。
これは、貸主側の感覚です。
借主からは、あとから難癖つけて、請求してきた
という感覚ではないでしょうか？

なにしろ、管理会社は言っていないのですから、
借主は、当然聞いていないのです。
その上で、言ってもいないことを請求しているのです。
借主の立場で考えれば、不信に思いますよね。

> でも、「修繕箇所について決定権限は大家にある、後日大家に
> 確認して連絡する」と借主に伝えたそうです。
では、なんで大家さんが、立会いに来ないのですか？
というのが、借りている方の立場ですよ。

> 私は、契約書通り(借主の過失部分の修繕)にしてくれたら良いと
> 思っていました。
> 立会い時の指摘が、優先(契約書より重要？)なのでしょうか？
> 「後日確認して連絡」は駄目なのでしょうか？
考え方が違いますよ。
契約より立会いが優先しているわけではないです。
修繕しないと思ってたところに対して、あとから修繕することを
言ってきたので、それはおかしいと相手が言っているだけです。

要はこの箇所について、修繕の必要があると、立会い時に
相手に伝えなかった管理会社のミスなだけですから、
相手にミスを認めて謝罪し、再度　大家さんと、借主さんで
立会いをされたらどうですか？

借主さんは、すこく真面目な方と推測されます。
立会いをきちんとして、自分の過失による部分は、きちんと認めて
立会いの結果と請求の内容をきちんと確認して　と
そういう方に対して、不誠実な対応をすして、怒らせると
最悪　裁判などということも考えられます。

後だしじゃんけんは、不信感を相手にもたれます。

お礼

ありがとうございます。
sapporo30さんのおっしゃる難癖かどうかについてや、借主の立場ではどう思っているかについては、恐れ入りますが、No1やNo2の方の回答や補足を見ていただけたらと思います。

私は大家の立場なので、借主の立場であれば真逆に近い感情を持っているのは仕方ないことだと思います。
実際今までのやりとりでも、平行線の部分が多く、なるべく第三者を交え説得・交渉等、話を円滑に行おうと努力してきたつもりです。
今回の借主に関しては、正直今までの中で一番困っています。
他にも色々問題があり、この修繕の件以外でも対応に追われています。色々私も勉強になった部分もあります。
これからはなるべく口頭で行わないよう、気をつけていこうと思います。

借主には、確かに家賃も滞りなく払って頂いていたので、真面目な方なのかと心配はしていませんでした。
これは管理会社の話ですが、立会い時、結露によるカビやシミについて、しばらく否定していたそうです。
「部屋の換気してくださいなんて言われていない」「シミは勝手に浮かび上がってきた」「クロスは自然と剥がれた」等、契約時の説明は受けていないと言っていたそうです。
契約書には結露のことは書いてあるが、対処方法は書いていないということらしいです。
管理会社の説明(クロスが剥がれた理由説明や最初きれいな状態で入居したのでシミは浮かび上がることはないはずという説明)で納得し、修繕費用負担するという話になったそうです。
これを聞いた私は、住んで頂いていた間の結露対処などの、管理会社や私の説明は意味なかったのかとがっかりでした。
正直、私が難癖をつけられている感覚でした。

現在、着信拒否で連絡がつきません。
内容証明を送り、裁判をする方向に動こうと思っています。

回答No.2

bouhan_kun

契約書では範疇の部分と言うことでしょうか？具体的には何なのでしょう。
契約書の内容と、相手の言い分によっては、そもそも貸主負担にできない場面も想定できますが。

補足

ありがとうございます。

請求した箇所の具体的な修繕内容は、
(1)結露放置によるカビやシミ発生によって、クロスとクロス下のボードの交換。
(2)タバコの煙によるいちじるしい汚れ、場所によってはシミによるクロスの汚れ箇所の張替え
です。

契約書の内容は、
(1)について
⇒結露させたことが原因で修理を要する場合の修理費用は借主負担。
(2)について
⇒たばこの煙でいちじるしく汚れた壁、天井、床の表面材の張替、塗装工事費は借主負担。

補足ですが、
(1)について
⇒管理会社や私が、結露の防止・処理の仕方や、カビが発生してしまったら負担してもらうことになってしまいます、と契約時の説明以外にも何度か伝えている。
前回の借主はカビやシミは発生させていない。
建物自体の欠陥があるかどうかも調査済み。
当時築３年できれいな状態で入居してもらっている。
(2)について
⇒原状回復部分ですが、シミが発生してしまうくらいのタバコのヤニ(？)の汚れだったので、借主に話したところ「家族ほとんどがタバコを吸うので汚れてしまった、工事後請求書をください」と借主は言った。
契約書にもいちじるしい汚れの場合は借主が負担と書いてあったので、私は負担してくれるものだと思っていた。

といういきさつです。
管理会社が指摘しなかったのは、(2)についてです。
判断が人それぞれなので、私と相談してくださいと借主に言ったそうです。(確かに立会いの場では(2)についてははっきり修繕とは言っていません)

他に、フローリングに結露によるシミ(腐りかけているところもある)、カーテンレールや電気にクリーニングでも取れないタバコのヤニ、など細かい修繕箇所がありました。
それらに関しては請求額が莫大になるため(特にフローリング)、請求しませんでした。
なので、借主に請求したのは、特に酷いと思われるところだけのつもりです。

回答No.1

m_inoue

大家してます

＞立会い時の指摘が、優先(契約書より重要？)なのでしょうか？
＞「後日確認して連絡」は駄目なのでしょうか？

今から指摘したい場所を再度立ち会いされれば？

確認漏れは単純ミスですから同意書を交わすまでは訂正できるでしょう

その時に気づかなかった物は改めて相談すれば良いだけだと思います

＞住み方による借主の過失は認めているのですが、

認めていれば再度の立ち会いも不要でしょうね

＞立会い時、管理会社から○○の箇所は修繕すると聞いていない

「修繕は要求しません」と言っていれば別でしょうが．．．。

・レストランで食事中に食器を割った
・店員が何も言わずに片付けた
・レジで請求された

「あのとき何も言わなかったじゃないか！」

通用しません

お礼

ありがとうございます。
再度立会いについてですが、次の入居者がもう住んでいるため、不可能です。
今回の流れは
(1)管理会社が立会い時、大家(私)から連絡すると借主に伝えた。
(2)私が借主に連絡し、過失部分の箇所の確認をした(借主は口頭ですが認め、後日請求書をくださいと言った)。
(3)私が請求書を送った後、しばらく連絡が取れなくなり、私が連帯保証人に連絡。
(4)連帯保証人が借主と連絡つくようにしてくれて、借主と連絡がつく。そのときに「管理会社に言われていない」という話になった。

今回の相談では、立会いのことについてだけに絞ったので(話が長くなりそうなので)(2)～(4)については書きませんでしたが、このようないきさつがありました。
私も口頭のやりとりで進めたのは失敗だったかと思いましたが、これからは、契約書の内容も交え、借主と話をしていこうと思います。