マンションの購入代金の返済計画で効率的なやり方は？

質問

マンションを購入するのですが、購入代金をどのように支払っていったら一番効率的でしょうか。

購入代金全額が3000万程度で、初期費用・頭金等で500万ほど入れて、残りを銀行の住宅ローンを使って代金を支払い、自分はこの住宅ローン会社に月々返済していくことにしようとしているのですが、住宅ローン会社の選択以外にも、もっとアタマの良い、効率的なやり方がないものか？と思いました。

ちなみに、現在は銀行の住宅ローンの本申込みが済んで承認された段階で、あとは本契約（金商契約というんでしょうか）が残っている段階です。
本契約にはいたっていないので、まだローン額の変更はできるそうです。

宜しくお願い致します。

回答No.10

noname#35582

長文の回答にお付き合いいただきありがとうございました。
過去の回答履歴を見ていただければ分かると思いますが、融資関係のご質問に対する私の回答は、いつも結構長文です(^^ゞ
私には、お礼などは気になされる必要はありません。
お客さま・ご質問者さまが、少しでも「損」をしないことのポイントを掴んでいただければと思っていますが、長文では掴みづらいですよね…。
でも、少しでも情報を持ってもらいたいのでつい…。（情報は持っていて損はしない－というのが私の考えなので。そして、また、前振りが長くなってしまいました。ゴメンナサイ。）

さらに、この場をお借りしまして…。
＃３・＃７・＃９さん、わざわざお考えを解説していただきましてありがとうございました。
私は、仕事柄どうしてもお客さまが「言われたこと」「書かれたこと」を四角四面に捉えざるを得ませんので、こういった場での回答もそうなってしまいがちです。
そして少しでも状況を把握しようと、言葉尻を捉えがちになります。
他意なんて全く感じませんし、いろいろな方のいろいろな捉え方は、かえって参考になります。
私の方こそ、不快な思いをさせてしまったかと思います。
その点はお詫びを申し上げます。

さて、本題に戻らせていただきまして…。

> ローン契約した直後に繰り上げ返済する件で、これはフラット３５のような長期固定でも、３年短期固定でどちらでも同じような効果があるんでしょうか？
同じような効果はありますが、長期固定よりも短期固定の方が金利が低い分だけ、効果が小さいものになります。
＃８の最後でも少し書きましたが、金利が年3.20％（全期間固定）という条件ならば、480万円ほどの利息軽減効果があります。
これが同じく全期間固定金利でも、金利が年2.00％ならば、200万円ほどの利息軽減にしかなりません。

金利が低いということは「短期固定」の可能性が高いので、「結果的にどちらの方がよりお得か？ということについてはわからない（３年短期固定の方の完済までの金利が未来にゆだねられるため）」というご認識で間違いないです。
金融機関によって、繰上返済手数料が違っていたり、期間短縮に伴う（債務者負担で保証料がある場合には）保証料の返還の違いなどもありますから、細かく捉えるならば、そういったものまで含めて考えていかなければなりません。
「固定期間中は繰上返済の手数料が高い」というところもありますし、中には「固定期間中は一切の繰上返済を認めない。」という金融機関もありますよ。
これですと、すぐに繰上返済ができませんね。
まあ、３年固定で、当初の金利の低いうちは繰上返済をせず、固定期間の終了時にドカンと繰上返済をして、固定期間が終わって金利が高くなったときには債務も減っている…とすればいいのですが（ただし、借り入れの翌月すぐに繰上返済をするよりも、効果が減少してしまう可能性もありますけれど）。

＃７さんへのお礼にありました
> 新機構のフラットと住宅ローンを組み合わせることができないか
という疑問につきましては、「扱っている金融機関と扱っていない金融機関があります。」
「併せ貸し」という言葉を使うのですが（私の勤務先は扱っています）。
フラット35を利用しなくても、似たようなことはできますよ。
「ミックス」という言葉を使います。このパターンの利用者も増えていますね。
一部を金利の低い変動固定型や短期固定として支払利息を減らし、その一方で長期固定による金利上昇リスクに備える…ということです。
ただ、フラット35との併せ貸しでは、間違いなく融資が２本になるので、当初必要な手数料や諸経費も２本分かかることになります。

回答以外の部分が長くなってしまいました。
私で分かる・お答えできる範囲のことでしたら、いくらでもご質問ください（お答えできないことについては、そのように申し上げますので）。

お礼

またもこんなにも色々と教えていただき、ただ感謝のみがあるばかりです。
どうもありがとうございました。
とても参考になっております。

お書き頂いた内容を自分で昇華するのに時間がかかり、またFPの方にも相談したりと色々やっていたので、数日間ご返答できませんでしたことお許しください。

お陰様でだいたい方向性が決まりましたし、販売会社にも本日ローン会社を変更することを伝え、すでに支払っていたローン保証料や印紙代等のお金もしっかりと返却頂くことを理解してもらいました。

結局、ミックスでいこうと考えております。ode_an_die様のアドバイスにもあり、FPの方も偶然にも同じことを言っていたのですが、私自身も試算結果としてミックスが一番お得であるとわかりました。
１０年固定で2100万、５年固定で500万のミックスです。
メインを10年にしたのは、繰上げ返済を積極的にやるとすれば、11年後には金利がかなり上がっても、返済絶対額がだいぶ少なくなっているので金利の絶対額も連動してだいぶ安くなると思ったからです。

よって、ローン会社も地場銀行はやめます。現在の試算ではソニー銀行を考えていますが、JAや新生銀行等も視野に入れます（JAは2.1%で安いのですが、その他の情報がHPには掲載されていないなぁ。地元支所で調べないと！）。

差としては、11年後の優遇率（ソニーは完了まで0.9%！）と保証料率の加算の有無、そして繰り上げ返済手数料といったところです。
ああ、それと申込み時の住宅ローン保証料も大きかったです。地場は50万円以上かかりますが、候補のソニーは自分自身が銀行なので保証料はゼロ円！これも大きかった。

本当に勉強になっております。重ねて御礼申し上げます。