借金の借入と返済に関する質問

質問

困っています。どなたか教えてください。

（質問の背景）
現在、私たちが住んでいる家があります。
ただ、故人（父）の名義のままの家です。

最近、わかったことなのですが、
10年前、兄（B）がその家を担保に3000万円を銀行から借りていました。
毎月10万ずつ兄が返済しているようです。
しかし、最近になり、月々の１０万の返済が難しくなり、返済額を変更するために
名義を変えてくれといわれています。

このような背景がありって、以下の(1)～(7)までの質問をさせていただいております。
どの質問でも何かコメントがありましたら、お願いいたします。

（質問）
　(1)担保となっている家の名義人は、どのような責任があるのでしょうか？
　たとえば、借入者（兄）が自己破産や失踪した場合などに差し押さえられるなど。。。
　法律的な効力を教えてください。
　差し押さえになった場合、現在住んでいる私たちはどうなってしまうのでしょうか？
　どこまで影響があるのでしょうか？

　(2)その家の名義者が亡くなった場合、担保となっている場合は、すぐに名義を変える
　必要があるのでしょうか？
　＃法律的に変えなければいけないとは思っているのですが、よくわかっていません。

　(3)借入者（兄）が返済額を変更する場合、名義の変更って必要なのでしょうか？

　(4)また、名義を変更するのに、土地や家の測量をすることはありえるのでしょうか？

　(5)名義を父（故人）から母に変更した場合に、法律的な効力は継続されるのでしょうか？

　(6)また、このような話はどこに相談すればよいのでしょうか？

　(7)私たちの家や財産を守るにはどのような方法があるのでしょうか？

宜しくお願いいたします。

回答No.2

misae0627

（１）債務者（兄）が自己破産すると（通常自己破産すると差押すると契約書に書かれている）差押されるでしょう。また失踪したら事実上債務の支払が滞ると思いますから、契約内容、公正証書の有無によるが最終的には差押されます。
　差押されただけでは、住み続ける事は可能ですが競売により落札されると退去しなければなりません。
（２）名義人が亡くなっても名義をすぐに書き換える必要は有りません。
（３）返済額を変更するのに名義替えが必要かどうかは債権者が判断する事です。
（４）土地の測量はありえますが、必ずと言う事ではありません
（５）名義人を誰にしても抵当権の効力は継続されます。
（６）（７）差押されないためには抵当権を外すしかありません。ですから誰に相談しても結果は同じだと思います。

お礼

コメントありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答No.1

mahopie

(1) 父親が存命中に、債務者（借入人）＝兄、担保提供者＝父親という形で借入と担保提供を行ったということでしょう。借入残額と担保自宅の評価・価値にもよりますが、最悪は担保物件＝自宅を売却して借入の返済を余儀なくされます。銀行側が売却を強制するケースでは差押→競売と流れ、所有者の意思で売却が進むのが任意売却という言葉で表します。

(2) 現時点では父親死亡により、自宅の権利が母親＝１／２、兄・質問者＝１／４（他に兄弟がいない前提）という法定相続割合で共有状態で相続した状態です。これ以外の割合で不動産名義を登記する場合には相続した遺産の分割協議という当事者間の契約を経た上で登記名義の変更が必要です。

(3) 担保提供者の死亡でも担保の効力には影響がありませんが、兄が銀行と新たな契約（返済条件変更・借り換え＝旧借入返済＋新規借入・新規借入、といった新たな契約行為をする為に担保物件の相続を確定させようという意向がありそうです。

(4) 今から進めようとしているのは「名義変更」ではなく「相続登記」という用語でご理解下さい。相続登記には測量は必須ではありません。

(5) 既に設定された担保は相続があっても効力に影響はありません。相続登記をしないままでも、銀行が担保権を行使（差押・競売）しよとするなら可能ですが、何らかの新たな契約・変更契約をする意図があると推測します。（逆に言えば銀行側にはまだ差押・競売をする意思が無いと考えられる）

(6) 銀行の対応が信用できるのなら、銀行へ相談して出入りの司法書士を紹介してもらう。あくまでも自分で納得したいのなら知人のツテ・電話帳・道路か建物に掲げた看板と、どういうルートででも司法書士を見つけてくる、という感じです。

(7) 兄の債務を返済しない以上担保付の自宅が守れるかどうか、は兄の事業（？）の内容次第ということになります。自宅を守ろうとした結果兄の事業が思う通りに回らなくなる、という可能性も生じます。今回の登記名義の変更というのが追加融資を受ける為の前提行為であれば、事態はより悪くなる、という可能性も有り得ます。あるいは自宅を相続した母親に兄の借入への連帯保証人になるように銀行が求めてくる可能性もあります。

お礼

コメントありがとうございました。
参考にさせていただきます。