土地購入 決済の手順について

質問

新居を建築するに当たり、土地を購入することになりました。
銀行の一室を使い、建築メーカー・土地仲介業者・司法書士・売主と
私で決済を行うと通知がありました。
土地には抵当権がついており、同時履行の抗弁を行うそうです。
この一連の作業で、だいたいの時間はどれくらいになるのでしょうか？
会社を抜け出してのことなので・・・。
それと、司法書士さんがいれば抵当権付の土地決済は任せておいても大丈夫と土地仲介業者に言われましたが、本当に大丈夫なのでしょうか？？なにか注意点があれば教えていただきたいと思います。

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

(1) ローン・銀行融資利用の場合には購入者が何ら心配するまでも無く、融資銀行側が自分のローン債権への保全の問題として、所有権の移転・既存担保の抹消・ローン抵当権の設定までのチェック機能を果たします。司法書士も当該銀行への出入り司法書士を使います。

(2) 質問者が現金で購入する場合には、このチェックを自分でするか、仲介業者に委ねるか、司法書士を前面的に信用するか、全く面識のない売主を信用するか、しか手段が無さそうです。もっとも、質問者が司法書士に報酬を払う以上、司法書士は質問者の利益の為に仕事を請け負った、ということになりそうですが。

(3) とはいえ担保設定物件の売買では、おそらくは売主の取引銀行が売買代金を融資金の返済に充当することから、売主側には金銭が渡らない・渡るとしても融資返済後の少額になる為、売主側には積極的に詐欺行為を働く必然性・メリットに乏しいと考えられそうです。（質問者の心理的な不安感を拭えるかどうかは分りませんが）

(4) 決済に掛かる時間については、近時事務処理を支店でなく別所で集約しているケースがあること（大手銀行ほど多い）、買主の銀行と売主銀行が同一銀行か否か、ローン事務や銀行間での送金事務に何かのミス・障害が発生する可能性もあるので、一概に何とも答えられない所がありますが、短かければ３０分、長ければ３時間、というケースもあります。

以下は蛇足ですが、質問者の事態理解に役立てば幸いです。
(5) 購入者が銀行ローンを利用する場合には、通常取引場所は購入者の融資利用銀行の応接スペースになりますが、これは融資実行の事務処理上の問題だけで、銀行の応接室を使うかどうかで特に取引に信用力が付加される訳ではありません。高木彬光「白昼の死角」という小説（渡瀬恒彦でテレビにも）で銀行の応接室か支店長室を勝手に使うトリックがありました。

(6) 買主側銀行での取引決済の場合には売主側の担保設定銀行の若手行員（たいていは入行１・２年目位で内容を理解していない）が担保抹消関係書類を鞄に入れて応接スペースの端に待機しています。複数銀行の担保設定があれば銀行員同士で雑談・待遇や仕事面での比較をして時間つぶしをしています。

(7) 仲介業者を挟んで売主・買主の間での売買契約・所有権移転・不動産業者の手数料割り振り等の事務と銀行での融資実行業務とが並行して進んで行きます。登記関係書類は、司法書士が業務として書類関係の確認をした上で、委任状・登記申請書類を作成して行きます。事前作成しておればその分当日の時間は省けそうです。

(8) 融資実行の後に買主の融資銀行口座から売主銀行へ売買代金の送金がなされて、銀行間での送金の到着確認ができれば、上記若手行員が司法書士に抵当権の解除書類を渡してお終いです。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
不動産仲介業者が友人の紹介であることや、司法書士が建築契約を交わした大手ハウスメーカーのお抱えですし、ハウスメーカーの営業マンも同席していただくことになったので、ちょっとは安心しているのですが・・・。
大きな金額の取引になるので、ほんのちょっとの不安がありました。
いろいろな可能性に関してのご意見、とても参考になりました。
当日、しっかりした気持ちで出かけられそうです！

回答No.3

noname#26116

＞だいたいの時間はどれくらいになるのでしょうか？

登記関係書類の確認は司法書士が5分程度で終わらせるとは思いますが、お金については支払い方法や時期によりますね。
振込手続から売主側の着金確認まで、10分程度で終わることもあれば、今のように年度末で他銀行間などとなると1,2時間掛かる場合もあります。早く終わるケースもありますが枠としては1時間位は見ておくべきでしょう。

＞本当に大丈夫なのでしょうか？

抵当権のことですか？それならば司法書士が抵当権抹消や移転登記に必要な書類を全て確認→残金決済→着金確認→終了（司法書士は登記所へ）という流れですから大丈夫でしょう。
書類に不備があれば大丈夫ではないですけど。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
まさしく年度末なので、時間は多く見ておいたほうがよいですね。
とても参考になりました！

回答No.2

mogmog0101

ほとんど司法書士さんの仕事で、関係者の書類確認、書類への押印くらいです。
手際よく済まされればザッと10分位。通常20～30分位ってとこですね。雑談が入るともう少し。1時間は係らないでしょう。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
参考になりました。

回答No.1

walkingdic

>この一連の作業で、だいたいの時間はどれくらいになるのでしょうか？
まあ３０分ほどではないかと。

>本当に大丈夫なのでしょうか？
はい。

お礼

ご回答、ありがとうございました。
参考になりました。