土地の決済について

質問

この度、土地を購入して家を建てる事になりました。主人が住宅メーカーなので、土地のみ不動産屋さんから購入予定です。土地のみ先行融資になります。
現在、銀行でローンを組むのに仮審査が通り、これから本審査になります。
仮審査の時に、不動産屋さんが資金計画に出した土地代金(諸費用込み)が当初の予定より15万円程多かったので、確認してみましたら、最初に出した諸費用の金額は概算なので、増えることもありますと言われ、何の費用が増えたのか聞いてみると後で折り返し連絡しますと言われました。いくら概算でも数万円ならまだしも15万円も増えるのはどうなのかと言ったら、次の日に抵当権設定登記費用の分だと言われました。又、金額も15万から7万位に減っており、更にこれは建物の金額も含めた総額で計算しているので、もう少し安くなると言われました。又、土地の決済時の話をしていたら、当日は普通20～30万円は多く入金してもらっていますと言われ、何故か聞くと振込手数料や司法書士の方に払うお金が現金でいる場合があるのでといわれました。司法書士の方へ払うお金は諸費用に入っているのではないかと聞くとそうですと言っており、振込手数料はせいぜい数千円だと思うのですが、本当にそんなに多めに入金しておくものなのでしょうか?もともと諸費用も最初は現金払いでいいと言っていたのに、後でだめと言われたり、諸費用も後から増えたり、土地の契約時も色々間違っていたりして、最近営業の方を信用できなくなりつつあります。どうぞ、アドバイスよろしくお願いします。

回答No.2

pakapaka-2 · ベストアンサー

不動産屋が信頼できないと言う事はもっともです。ハッキリ言って判っていないかいい加減な人です。会社に確認した方がいいと思います。

土地代金や諸費用の内訳が判りませんから、適切には言えませんが土地代金が決まっていればその他の費用は計算できます．
但し今回のように融資を受けるのかどうかによって抵当権設定登記が発生したりと言うように追加の可能性はありますが、其れも事前に説明は可能です。その人は経験の浅い人かもしれませんね。

其れよりも、「当日は、、、入金してもらっています」と言う所が気に成ります。当日多少多めに現金を持ってきて下さいというのではないのですか？
その不動産屋さんは売り主ですか？

通常の決済は、諸費用分を現金で用意して、購入代金は振り込みます。このときの手続きは銀行立会いで遣りますし、融資の反対給付として抵当権設定を司法書士に依頼することになります。ですから「不動産会社に２０～３０万多く振り込んでおいて貰う」と言う事は発生しません。
売り主であっても、この購入代金のみ振込みとして、そのほかは現金清算とするはずですが。

不動産会社の上の人に確認した方が良いと思います。

お礼

お返事有難うございます。最初から、営業の方は頼りなく、いつも途中から社長が出てきて説明するという感じでした。ただ、不動産関係は長いようなので、多分わかっていないようです。土地代金は2480万円で、当初の諸費用が印紙代15000円、事務手数料100000円、登記費用300000円、固定資産税40000円、住宅ローン代行料100000円、計555000円が登記費用の部分が376570円に変更になり計631570円になりました。諸費用は、普通現金で用意するものですか?最初は現金でもいいと言っていたので確認した方が良さそうですね。当方も土地代金と借入れ金額が決まれば、その費用が20～30万円も変わる事はないだろうと思っており、納得がいきませんでした。もう一度確認してみたいと思います。又、当日現金を多めに持って来るという事ではなく、決済日にお金が足りないと決済が出来なくなるので、前日までに銀行口座に多めに振り込んでおいてくださいと言っていました。あまり、予算に余裕がないので、これ以上はかからないと言っていたのに、20～30万もさらにかかるとなると本当に困ったなと思っていました。そういう事はないのですね。少し安心しました。又、諸費用で印紙代15000円になっているのですが、土地契約時に印紙代15000円現金で払ったのですが、別にまたかかるものです?

回答No.5

kamaryu

通常の決済は、ローンを組む銀行でしますので、現金は持って行きません。
諸費用が明確にされていないようですが、それも有り得ません。

固定資産税は１年分を日割りにしますので、その計算書が不動産業者より出されますし、司法書士からも登記費用の明細書が事前に出されます。

決済日にならないと費用がはっきりしないという事は、まず有り得ませんし、登記の費用等が高いと思うなら、ご主人の会社で知っている司法書士に依頼することを考えてみては如何でしょうか。

諸費用の明細書を書面で提出するよう要求しましょう。
決済日には、購入代金と固定資産税を売主に、登記費用は現金で司法書士に直接支払います。

お礼

有難うございます。皆様意見、とても参考になりました。これからも気になる事は確認しながら、進めていたきいと思います。

回答No.4

noname#19073

質疑を読みましたが、全体的によく解らない話ですね。仲介手数料が掛かっていないところを見ると、その不動産業者が売主の物件なのでしょうか？

事務手数料ってなんでしょうね？普通はこんな名目は認められません。ローン代行の手数料は、あなたが納得しているのならば仕方ありませんね。固定資産税は日割り精算であれば、そんなに端数が綺麗になるはずありませんね。
2,400万円水準の土地の移転登記と抵当権設定登記で37万円というのも高すぎますね。
既に支払っている印紙代の他の印紙代って何ですかね？金消契約の印紙としても2万円のはずだし、代行料を払っていれば融資諸費用の枠で押さえているはずですが。

大変失礼ですが、ご主人が住宅メーカーというのに、よくこんな内容で進めていますね？建築と不動産と、やや畑違いなところは有りますが、全くの異業種でも無いのですから、もう少ししっかりして貰いたいです。

お礼

有難うございました。売主が不動産会社なので、仲介手数料はかかりませんでした。土地に関しては、勉強が足りなかったようです。

回答No.3

noname#35575

私も30年不動産勤務してましたけど、お客様が不信感を持たれるのは当然でしょうね。(1)固定資産税って日割りですよね？(2)印紙代って？普通は、契約時か決済時に自分の契約書に自分で貼るものですよ。まさか、相手の分まで支払ってないでしょうね。(3)事務手数料って？ローン代行料を払っているんでしょ。合計20万円。そんな会社も世の中にあるんですね。(。_・)ドテッ。

お礼

ありがとうございました。

回答No.1

nabesen

その担当の営業マンは初心者なのかも知れませんね。
　確かに不動産取引には様々な手数料や税金がかかる上、元々の取引金額が大きいので少しでも計算が狂うと大きく金額が変わってきてしまいます。
　また、売り手の方はその大きな金額や、概算金額の変更をすることに慣れてしまっているので、一般消費者の方とは感覚のズレがあるとも思います。

　お互いの不信感が深まらないうちに、その営業マンの上司や店長などに会ってしっかりした説明を受けたほうがいいと思いますよ。
　こっちにして見れば一生の買い物なのですからね！

お礼

お返事有難うございます。実は、土地の契約に至るまでも、すぐに契約書を出してきたり、質問しても答えられずに、必ず途中から社長が出てきて説明し始めて、営業の方は黙って聞いているという感じでした。土地の諸費用についても、何度も他には掛かりませんかと聞いていて、かかりませんと言われていたので、せめて最初にこういう費用がかかると説明があれば、まだ納得いくのですが。又、最初に家の場合、自己資金も住宅金融公庫と財形貯蓄なので、すぐに現金で用意出来るお金が少ないと言っているのに、簡単に数十万も増えたり、用意して欲しいという事が信じられません。土地の方がとても気に入っているので、もう少し頑張りたいと思います。