• ベストアンサー
  • 困ってます

区分所有

父は変な投資家?でした。 過去系なのは先週、老衰の為に大往生したためです。 で、本題ですが、競売ではなく公売(裁判所ではなく都税事務所?が行なっていたものです)というやつである中華料理屋のカウンター部分のみを落札していたようです。(カウンターという動産を落札したのではなく、カウンターの内側部分の区分所有不動産です) 他の客席や厨房ではなく、カウンターの内側部分のみが区分所有され登記されていたもので、きちんと敷地権も8/100ついています。 確かに区切りはありませんが、約3畳ほどの奇怪な区分所有建物、ということになります。 ちなみにビルの3Fにあります。 そんな物件に手を出していたことも知りませんでしたが、これまでも変な案件にはよく登場する爺として一部では有名だったそうです。 中華レストランは営業歴も長く、本当はそのレストランがこの公売区分所有を取得したがっていたようですが、故人が落札した状態です。 相続した私が今後、この部分の固定資産税を払っていくことも必要なのでこの中華屋さんに連絡しました。 買うか、賃料を払って下さい、と丁寧に話しましたが「誰がこんなところ買うか、賃料だって払わない!占有権がある!」と剣もホロロ状態です。 こちらは中華屋さんが公売で買おうとしていたことも知っていますがかなり強気です。 今度店の入り口をくぐったらチャーシューにしてやる、と笑われながら言われましたが、何も対策はとれないものでしょうか? こっちが税金だけ払い無償で利用されるのも疑問に思い相談しました。

共感・応援の気持ちを伝えよう!

  • 回答数5
  • 閲覧数185
  • ありがとう数4

質問者が選んだベストアンサー

  • ベストアンサー
  • 回答No.4

 問題の中華料理屋の人(あるいは会社)が、前所有者に対してどのような占有権原を有し、その権限は買受人(お父様)に対抗できるものかどうかを確認する必要があります。  たとえば建物賃借権で、買受人に対抗できるのでしたら、その人は占有の権限はあります。ただし、賃貸人の地位は買受人(そしてその相続人)に引き継がれますから、賃料を払わなければなりません。長期間賃料を払わなければ、賃貸借契約を解除することかでき、賃貸借契約解除の時からその人は不法占拠者になります。  そもそも占有権原がないあるいは、買受人に対抗できないのでしたら、その人は不法占拠者です。  現在占有権原がないのでしたら、最終的には建物の明け渡し及び明け渡しまでの賃料相当分の損害賠償を求める民事訴訟を提起して、賃貸借契約の締結、あるいは売買契約の締結を内容とする裁判上の和解にもっていくというのが望ましい解決方法だと思います。(そうやっても採算が取れると判断できるようなプロではない限り、そのような物件に手を出さないのが普通です。)

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

取り急ぎ御礼申し上げます。 

質問者からの補足

以前の所有者と中華屋の間では月々5万円の賃貸契約があったようです。 契約は自動延長で平成13年ごろから続いていた模様です。 よってこの場合、占有権限はあることになると思います。 で、売却を考えていないので賃料を請求するための駆け引きとして、明渡し及び賃料相当分の損害賠償を起こす、という形になるのでしょうか?

その他の回答 (4)

  • 回答No.5

>売却を考えていないので賃料を請求するための駆け引きとして、明渡し及び賃料相当分の損害賠償を起こす、という形になるのでしょうか?  賃貸借契約は解除することができるのであって、しなければならないものではありませんので、駆け引きとしてそのような選択肢はあるでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

  • 回答No.3
  • keiwa
  • ベストアンサー率25% (354/1399)

貴方が、その物件を交渉するに当たっては、まずお父様の名義から貴方の名義に名義変更をして下さい。 次に相手に口頭で要求するだけでなく、内容証明郵便できちんと行って下さい。賃貸料を支払うか、買い取って欲しい旨を。 そして要求に応じない場合は、明け渡しの要求、立ち退きの要求訴訟を起こします、とでも書いて様子を見ては如何でしょうか。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

名義変更は済んでいます。 口頭で話す前に配達証明付内容証明を送付しております。 その旨を送付しましたが、無視されておりますので訪問した経緯があります。

  • 回答No.2

この質問に限らず、この法律コーナーでいつも不思議に思うのですが、善意10年、悪意20年の占有で取得時効成立・・もう貴方の所有物ですとかの類の回答見ますが、不動産、登記が必要な訳で、いくら占有を長期に続けていても相手が、「そんなもん知ったことじゃないよ」と言えば、所有権確認訴訟を起こす等、膨大なエネルギーと金がかかるわけで、不動産の時効取得なんて、そんなに簡単にできるわけないと思うんですけどね~。 なんか大学1年で習った民法の教科書的回答が多いですね。 本題ですが、やはり無断占有ですから、相当の対価で売却するか、相当額の賃料くらいはもらうべきではないでしょうか? 簡易訴訟くらい考慮されてもいいのではないでしょうか。 私だったら、ここまで相手の態度に誠意が認められないのであれば無償譲渡など、まず考えませんけどね。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からのお礼

内容というより、気持ちが同じですので謝意を表します。

  • 回答No.1
  • sinkyou
  • ベストアンサー率39% (212/531)

民法で占有を十年継続すると、時効で占有権者が登記をすると完全に所有権が移ってしまいます。 推測ですが、特異な区分所有をされていたということは、そのフロアを取得する目的があったものと思われます。 フロアの所有権者にかなり揺さぶりを掛けておられたのではないでしょうか。相手の対応から見て分かりますが…。 特に所有に未練がなければ、譲渡することを検討されてはいかがでしょうか。 今のままでは、固定資産税を払わなければならない、いわゆる負債を相続したことになります。 相手もと行き申請しない限りは、固定資産税は10年越えても請求があなたに来るでしょう。

共感・感謝の気持ちを伝えよう!

質問者からの補足

お店は7年目のようです。 譲渡となれば相手の思う壺ですので、高くなくても賃料を請求しようと考えています。 しかし、相手が拒絶する場合、どんな手段があるのでしょうか? 使用禁止の仮処分などは適用されないものでしょうか? 普通の賃料滞納であれば賃料支払の訴訟提起が可能なのでしょうが、契約すらない状態です。 但し、公売取得前の所有者には月4万円を支払っていたという記録が公売にありました。 区分所有部分は私の持ち物なので立ち入りに文句を言われる筋合いはないと思いますが、営業中のお店ということで営業妨害となってしまうのでしょうか???

関連するQ&A

  • 区分所有不動産の所有者相違

    ・区分所有建物の所有者がA ・区分所有建物に相応する土地持分の所有者がB ・区分所有建物の使用者がC とします。 この場合、BはCに地代請求できるでしょうか? Aが所有者ということは登記簿謄本から判明しましたが、商業登記簿を調べると既に2年前に解散している為に存在しません。 CはAの関係者と思われますが、詳細はわかりません。 区分所有建物といいましても単に地下一階の建物の基礎部分というだけで造作物もありません。  区分建物の謄本を見ると解散前から公的機関の差押が登記されていますが、公売の予定などは未だ判然としません。

  • 区分所有建物の固定資産税

    マンション、事務所、店舗が混在する区分所有建物があります。土地の権利形態は敷地権です。 この場合、それぞれの区分所有者は土地の固定資産税について住宅用地の特例を受けられるのでしょうか? マンションの区分所有者にとっては住宅用地として扱ってほしいでしょうし、マンション以外の区分所有者にとっては非住宅用地とされても仕方ないように思えますが、物理的には敷地は一つなので課税上どのような考え方をするのか詳しい方がいましたら教えてください。

  • 「区分所有建物であり敷地権の登記はない」

    「区分所有建物であり敷地権の登記はない」 とは何を意味するのでしょうか? 古くて安いマンションを買おうとしているのですが全く意味が分かりません。 また、買い手にとって不利益なことはありますか? 教えてください。

  • 前区分所有者の管理費未納金の扱いについて

    ・市税滞納で差押えられ、競売されたマンションを購入しましたが、前区分所有者が管理組合(受託管理会社が業務代行している)への管理費等(管理費、修繕積立費、水道使用量等)も2年間滞納しています。 ・管理組合の規定で、旧区分所有者の未納金は新区分所有者が継承する旨の規定が記載されています。また、区分所有者の未納金が発生した時、管理会社は督促電話や文書を出し3カ月を経過すると掲示板に掲示し理事長に請求権を返し、その後の督促や請求は理事長が実施する旨、記載されています。 ・どの程度の督促や請求がなされたかの証憑は管理組合に閲覧請求中です。 質問1.旧区分所有者の未納金に関し、新区分所有者はどの程度責務を負     うのでしょうか? 質問2.新区分所有者は、旧区分所有者に支払った分の債権を確保するこ     とは出来るのでしょうか?

  • 区分所有建物

    区分所有建物は、専有部分、共用部分の共有持分及び敷地利用権とされ ていますが、敷地利用権は専有部分の従たる権利であると思いますが、 共有部分の共有持分については、専有部分の従物と考えるのでしょう か?

  • 区分所有と共有について

    親の持っている 「賃貸」マンションを相続する際、 (1)兄弟で全体を共有 (2)例えば、1階・2階・3階と分けて相続  (この場合、共用部分の扱いがどうなるかイメージできません) (3)兄弟で管理組合を作る  (各貸室を登記し、兄弟が各貸室の区分所有者になる) (1)と(3)は、なんとなくイメージできますが、(2)の場合 共用部分をそれぞれ階別に所有できるのでしょうか? よろしくお願いします。

  • 区分所有の商業ビルの管理組合の管理費の消費税

    区分所有の商業ビルの管理組合の管理費等の消費税についてお聞きします。(店舗・事務所) 商業ビルで、各所有者は、賃貸していたり、自分で営業をしていたりしています。(自分で営業していても所有は個人、営業は法人の場合が多い) 現在、区分所有者が集まって、管理組合をつくり、ビルを管理しています。管理組合を通して契約している各メンテ業者には、消費税を含んだ金額を支払っていますので、管理費の計算基礎は消費税込の金額となっています。管理組合から各区分所有者に管理費を請求する場合、消費税をどう扱ったら良いのでしょうか。マンション管理組合の管理費は、非課税であると聞きましたが、住居の場合と営業の場合と違うのではないかと悩んでいます。 また、所有者の中で賃貸している方は、借家人からは、消費税込で賃料等をいただいていると思いますので、管理組合が、消費税を明記しないのはおかしいような気もします。 なお、現在、管理組合は申告はしていません。 どうか、ご助言をよろしくお願いいたします。

  • 区分所有建物の一部共用部分について

    複合用途型の区分所有建物の一室を所有している者ですが、今般新たにこの区分建物について管理規約を作成する予定です。 この区分所有建物は1階が店舗、2階~4階が住居となっています。 ワンフロアにつき一専有部分が存在するような形になっています。 また店舗部分と住居部分が給排水設備その他において完全に分離された仕様又は構造となっています。 そこで管理費、修繕積立金を店舗と住居に分けて負担するような規約に した方が良いと考え、一部共用部分(店舗部分と住居部分)を設けよう ということになりました。 ところで、この一部共用部分とは区分所有法の考え方又は標準管理規約(複合用途型)では「○○部分の区分所有者のみの共有」といった記載になっています。本件区分建物では店舗部分に関する専有部分は一つ しかないため、共有といった概念では不適当であると思われます。かといって「共用部分を単独所有する」という表現も違和感を覚えてしまいます。共用部分の単独所有でも一部共用部分といった概念が成り立つのでしょうか?詳しい方がいらっしゃいましたらご教示下さいますようお願い申し上げます。

  • 不動産投資(区分所有)の融資について

    現在、不動産投資を考えています。一棟ものは最初の一歩としてプレッシャーが大きいので区分所有で考えています。 ただし、ローンを利用したいと考えていますが、銀行の不動産投資ローンは「マンション一室の賃貸は対象外です」などと書かれております。 基本的に区分所有購入に対しては難しいのでしょうか? (事業用ローンを使う手もあると聞いたこともありますが、金利など不利な部分が大きいと考えています) どこの銀行でこのようなローンを扱っているか教えていただけないでしょうか? また、ここ2~3か月の間に区分所有マンションをローンを利用して購入されたかの体験談などお聞かせいただけると助かります。 (勤続年数や収入などは問題ないサラリーマンだと思っております)

  • 区分所有法(建物の区分所有等に関する法律)について

     建物の区分所有等に関する法律(通称:区分所有法)には下記のようにありますが、第三条を読んで「建物が存在すると管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と主張する人が(ここの回答者の中に)います。しかし、第三十一条によると「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」がないと規約は作れません。規約がなくて管理組合(区分所有者の団体)は、どんな活動ができるのでしょう。  また、「管理人は集会による決議により選任され(第二十五条)」「集会は管理者が招集する。少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない(第三十四条)」「集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告(第四十三条)」とありますが、年1回の総会(集会)も開かれない状態で「管理組合(区分所有者の団体)は存在する」と言えるでしょうか? (区分所有者の団体) 第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者か管理するときも、同様とする。 (規約の設定、変更及び廃止) 第三十一条 規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。 2 前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。