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更新について
更新を機に引越しをするつもりで、更新の案内が管理会社からくるのを待っていたのですが、一向に連絡がないため、先日（約1ヶ月前）問合せたところ、２ヶ月前までに借主から書面で連絡しなければそのまま更新になり、今から２ヵ月後にしか解約できないし、更新料も払うことになるといわました。 入居時説明を受けた重要事項説明書は以前から確認していて更新しない場合の連絡は２ヶ月前までなんていうことは書いてなかったんですが、あわてて契約書を確認したところ、契約書にはその旨書いてありました。ただ、入居時にそういった説明をされた覚えはありません。契約書の確認を怠ったのはこちらのミスだとは思いますが、重要事項説明書にも期日の記載がなく（記載がなかったから管理会社から案内がくるんだと思い込んでいました）、また更新の案内もいただけないのはとても不親切だと思いました。 そのことを指摘して、更新料の支払いを相談したいと申し入れましたが聞く耳をもってすらいただけませんでした。 その上、あてつけのように本日私が管理会社に電話連絡した日付で、更新手続き書類が届き、今日から２週間以内に書類を返送し、更新料払えということが書いてありました。 解約したいといっているのに解約の書類は届かないんですが・・・。 更新の案内というのは契約終了を選択できなくなったこんなギリギリに届くものなのでしょうか？ また、やはり契約書に記載がある以上、管理会社の重要事項説明書の内容や更新案内がなかったこと等管理会社の責になりそうな部分があっても、更新料と更新後の賃料は免除されることは無理でしょうか？
- minnminn05
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質問者が選んだベストアンサー
更新しないつもりでいたのでしたら、もう少し、早めに連絡をしておくべきでしたね。ちょうど連絡した時に更新用の契約書を作成していたのかもしれません。 更新しない場合の連絡は２ヵ月とのことですが、更新拒否以外の退去の連絡というのは何ヵ月前までに通知しなくてはならないのでしょうか？ 質問者さんが先日問い合わせしたのが１ヵ月前、とのことで１ヵ月前なのでしょうか？ そうすると、１ヵ月だったり２ヵ月だったりして、あまり好ましくない規定ですね。 管理会社のやり方は確かに不親切です。普通は、１ヵ月前とか２ヵ月前に書類を用意して連絡するべきでしょう。２ヵ月前となっているのなら、なおさらです。しかし、退去せよ・契約更新しない、と言われているのではないので、その点を攻めても仕方がありません。運転免許でも、更新の通知がくるところが多いと思いますが、それがこなかったからといって、警察に文句を言えないことと同じです。 なので、更新してから、それから契約解除の手続きをするしかないと思います。退去の予告が２ヵ月前という規定になっていたら、今から退去通知をしておいて（書面でされた方がいいです）、２ヵ月後に退去、というようにしておいた方がいいでしょう。その際、契約解除の予告期間と退去月の日割り計算ができるかどうかは確認しておいた方がいいです。退去月の日割り計算をしない旨の規定が契約書にのっていると、今から契約解除の通知をしても、４月分（２ヵ月前予告の場合は５月分）の家賃が全額かかってきてしまいます。「退去月は日割りする」という規定がなければ、原則どおり、今日連絡すれば、４月６日まで（又は５月６日）の日割り計算になります。中には、契約書に「日割り計算する」と記載されていないのに、日割りしないところもありますので、トラブル防止のために一応、解約通知をする時に管理会社に確認をされた方がいいと思います。 もしかすると、更新しない扱いをしてくれるかもしれません。というのは、４月６日（または４月末や５月）くらいに退去されても、募集が困難になるからです。それでしたら、３月末に退去して・・・となるかもしれません。可能性としては低いかもしれませんが、うちでしたら、そのように交渉するかもしれません。
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免除されるかどうかは大家さん次第というところですね。 確かに間に入る業者は不親切ですね。 おそらく業者は更新手数料も取ろうとしていると思います。 もっとも更新料に含んでいるか別になっているかはわかりませんが。 大家さんに支払う更新料はともかく業者に支払う更新手数料は更新手続き事務作業上に不備があるので、拒否してもよいのではないでしょうか？ 更新手数料については消費税が課税されていると思いますので、それから判断できると思います（大家さんの受け取る更新料は消費税がかからないことになっているので）。 （例えば更新料１ヶ月となっていてそれに消費税がかかっている場合、消費税÷0.05＝更新手数料です） 重要事項説明にについては、途中解除条件が決まっている場合は説明する義務がありますが、重要事項説明自体は業者の責任なので大家さんとの契約自体については影響しないようですので、結局は大家さん次第となります。 大家さんは契約に従い連絡がなければ、更新するということで話を進めてよいので、更新料をなくしたり、家賃を免除したりしなくてはならない義務はないですね。 また重要事項説明には途中解約条件は書くことなっていますが、更新の条件については、書くことが多いようですが、最初の契約そのものに関係なくその後に新たに発生する契約（更新）に関する条件なので、法的な説明事項ではなかったと思います（同様に更新料などは説明事項にはなっていません）。 元々法的な義務がないもことを説明しなかったことを理由に更新料の支払いを拒否するのは難しいような気がします。
お礼
どうもありがとうございます。 大家＝管理会社なので、更新料の請求は消費税抜きのものでした。
- m_inoue
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大家してます まず大家と入居者（貴方）の関係では、 ・契約は有効でしょう ・事前に大家から更新の案内は必要有りません、通常何も言われなければ更新の意志有りと判断されます 更新日間近で書類を送っても良いでしょうし、更新期日後の更新契約でも有効です ＞管理会社の重要事項説明書の内容や更新案内がなかったこと等管理会社の責になりそうな部分があっても、更新料と更新後の賃料は免除されることは無理でしょうか？ 更新料は大家と貴方との関係ですので必要でしょう 仲介業者に対してどれだけ要求できるかは知りません 通常は契約書の説明をしないで重要事項だけの説明は無いでしょう ＞また更新の案内もいただけないのはとても不親切だと思いました。 通常は案内しないでしょう、更新して当たり前ですから．．．。 本来、入居者からの「更新しない旨の申し出事項」は書かれて無くても契約自体は有効です １－２ヶ月前の通知で構わないと言う契約は「入居者有利」の条項です 書かれていなければ民法の規定で３ヶ月前に通知する事になります 大家側に更新拒絶の意志が有れば６ヶ月前に連絡が有ったはずです 冷たいようですが契約・習慣に基づいて考えると貴方の場合は ・更新日の２ヶ月以前に大家又は管理会社に更新の意志が無いことを告げる必要が有りました ・更新は大家から申込みが有ると勘違いされていたのでしょう 双方が意志を表さなければ自動的に更新されます ・契約時には契約書と重要事項説明書はどちらも説明されていると思いますよ
お礼
ご返答ありがとうございます。 更新の案内は通常いただけないんですね。勉強不足でした。 送っていただくべきものと消費者側としては思ってしまいます。
- sapporo30
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更新の案内は、来ないことも結構ありますので、それを待っていた のはうかつでしたね。 でも、この管理会社は、誠実でないですね。 さて、契約は大家さんとあなたの契約であって、その契約を 行ったのもあなたであるので、その特約は有効であると 考えられます。 ただし、重要事項説明に、契約解除の条件として 通常１か月であるはずの退去通告について、２か月であると いう 借主にとって重大な事項を記載していないのですから 重要事項の説明に瑕疵はあります。 ですが、契約書を十分に確認すれば、いいだけのことであり その瑕疵について、どこまで責任を取らせられるというと・・・ 争う（裁判など）とその辺がポイントになるかも。 となると、主張をするのは、以下の線ですかねー。 ・契約書に記載がある ２ヶ月前の退去通告は、重要事項説明書に 記載がなく、間違いであると考えている。 ・仮に、契約書の２ヶ月前の退去通告が間違いではなかったとしても 借主にとって一方的に不利な事項であり、消費者契約法により その条項は無効と考えている。 ・仮に、その条項が有効であるとなる場合、その事項に対し、 重要事項説明を行わなかったのは、重要事項説明義務違反 であり、その損害は、重要事項説明義務を負っているものに 請求すべきことと考えている。 また、管理会社ＸＸは、解約についての問合せをしたところ ・・・・・・・ という、きわめて不誠実な対応を行っており、また、重要事項の 説明をしなかったことに対して、一切の謝罪をしないところか 管理会社ＸＸが言うところの更新期限を大幅にすぎたあとに 更新書類を送りつけてくる始末である。 従って、この管理会社を信頼することはできないので、 かかる問題について、契約の当事者である 大家さんと 話がしたい。 と大家さんと話をするってどうですかね。 契約書はきちんと確認して、サインしましょう。 退去をかんがえると、契約書をみて、現状修復義務のところ 退去通告のところは、きちっと読み返しましょう。 あなたのミスはこれに尽きます。
お礼
どうもありがとうございます。 私の場合、管理会社＝大家なんです。 契約書は隅から隅まできちんと読まなければならないと勉強になりました。
お礼
ありがとうございます。 契約期間中の退去の連絡は重要事項説明書にも、わかりやすく２ヶ月前と書いてありました。 ただ、私の頭の中では更新と契約期間中の退去は別物と考えていたので、あまり気に留めてませんでした・・・。 私の場合、大家＝管理会社のようなので、すでに更新の方法については交渉ベースに持ち込もうとしてましたが、拒否されました・・・。 この会社の対応にはつくづく誠意がないと感じます。 家賃は日割りと契約書に記載があります。