住宅ローン審査について教えて下さい。

質問

中古住宅（築４年半）５２．７６m2　１２３０万で購入する予定です。

土地価格　６４９５７６０
建物価格　５８０４２４０　（６０，８６m2）
主人４４歳　税込み年収５００万　他からの借り入れなし　勤続年数約１９年　
頭金は２３０万で１０００万はローンにしようと思っております。
１５年返済を考えています。
担保物件の土地の評価を今日市役所で聞きに行った所１m2７７０００円と言われました。（そうすると、４０６２５２５円ですよね？）
銀行の評価はどう出るか分かりませんが、この担保物件で１０００万の融資は難しいと思われますか？
公庫は無理なので地方銀行を当たる予定ですが・・・。

回答No.6

shojibiei · ベストアンサー

＃５の回答者です。
＜信用金庫ですと住宅控除って受けられますかね？＞
◎信用金庫でも住宅ローンの年末融資残高についての控除なので対象物件であり貴殿が所得税税を必要分収めているならば受けられます。

＜三菱ＵＦＪに前所有者は住宅ローンを組んで破産した見たいです。
（法務局で登記を取って分かりました）
ですので難しいかな？と思いますが・・・。＞
◎三菱ＵＦＪには不動産業者などの提携の場合には特別審査があります。特に旧ＵＦＪの住宅ローンセンターに出せれば良いのですけどね。
または、三井系や住友、有楽、野村など大手不動産販売会社ならばＵＦＪでなくとも優遇してくれる場合がありますよ。個人信用情報審査によりますけども。前所有者が三菱ＵＦＪのローンはほとんど無関係です。
むしろローンを組む方の会社がメイン銀行にしてる銀行へローン審査を出す方が問題になるケースがありますね。会社状況を把握しているからです。

＜ある銀行は落札価格しか融資出来ないと言ってるそうです。
競売物件は何故融資が難しいのでしょうか？＞
◎現在の競売は比較的に事件が少ないですが、以前にはクレームなど多いからでしょう。銀行は数千万円のローンを物件の担保で融資するためトラブルは避けたいと考えるでしょうね。

＞裁判所調査目録に再建築の件、公示価格調査、建物の程度（分かる範囲での雨漏りなどの検分と使用者の質疑）調査があると思います。
これは裁判所に行けば分かるのですか？＞
◎貴殿が何県の方で、いつ入札の物件か分からないので一概には分かりません。最寄の裁判所の資料室で見れる場合もあり、終わっていれば競売情報会社（たとえば日本インターフェイス）で有料で取り寄せできます。貴殿と売主が契約済みならば仲介業者からコピーを貰えば良いかと・・・。

隣の不動産は借金しても買えと言います。大変でしょうが頑張ってください。

お礼

回答ありがとうございます。

補足

再度の回答と丁寧な説明ありがとうございます。
銀行がトラブルを避ける為に融資を渋るんですね。
住宅控除は受けられると言う事で安心致しました。

＞隣の不動産は借金しても買えと言います。大変でしょうが頑張ってください。
うちは賃貸なんです、ただここに住んで７年、住宅環境も良く分かっているので住みやすいかな？と思い隣にこだわってるんです。
この年齢（４０半ば）になると新しい所に行って新しい環境となると億劫になってしまって・・・。
又何かあったら宜しくお願い致します。

回答No.5

shojibiei

こんにちは、既に役所関係に調査済みのご様子。
競売物件とは自分で入札でしょうか。
それとも別の投資家の落札物件の再販でしょうか？
どっちにしろ競売物件の裁判所調査目録に再建築の件、公示価格調査、建物の程度（分かる範囲での雨漏りなどの検分と使用者の質疑）調査があると思います。
再販でも競売物件を取り扱わない金融機関（住宅ローン）があります。
たぶん旧富士銀行（現在みずほ銀行）がそうだと思います。
あまり宣伝をしてませんが三菱東京ＵＦＪ銀行は好条件で取引可能ですよ。
通年金利優遇制度、7大疾病保険、給料振込みや光熱費取り扱い条件での優遇なしで金利優遇あり、他銀行から三菱東京ＵＦＪ銀行への振込み手数料無料などの商品があります。
仮審査は一日で出るので連絡してみては？

お礼

回答ありがとうございます。

補足

回答ありがとうございます。
今、不動産屋が融資してくれる銀行を探してくれてます。
信用金庫は是非うちにと言ってる見たいなのですが・・・。
信用金庫ですと住宅控除って受けられますかね？
三菱ＵＦＪに前所有者は住宅ローンを組んで破産した見たいです。
（法務局で登記を取って分かりました）
ですので難しいかな？と思いますが・・・。
ある銀行は落札価格しか融資出来ないと言ってるそうです。
競売物件は何故融資が難しいのでしょうか？
この物件は売買専門の不動産屋が落札して今は他の業者もチラシとかネットで普通の中古住宅として売りに出してます。
私は隣家の人間なのでこの物件が競売に掛かった事を知ってますが、
普通にチラシを見た人は分からないと思います。
まあ、チラシを見て問い合わせた人にはいずれ不動産屋が言うとは思いますが・・・。
＞裁判所調査目録に再建築の件、公示価格調査、建物の程度（分かる範囲での雨漏りなどの検分と使用者の質疑）調査があると思います。
これは裁判所に行けば分かるのですか？
競売物件て難しいですね。

回答No.4

echino

先日の質問者さんですね＾＾；　理解いたしました。

あと、気になるところは道路付けですね。
前面道路の種類が、建築基準法で何という道路になるのか？
それ次第だと思います。４年前ということは建築確認があるでしょうから
それを役所の「建築指導課」で見てもらいましょう。
またおなじ課で再建築について、「同等規模の建物が建てられるかどうか？」と
いう質問をしましょう。役所は聞かれていないことは答えませんので。

お礼

再度の回答助かります。
素人なものですみません。

補足

回答ありがとうございました。
役所に行ってきました、不動産屋から貰った図面（法務局の登記図面）
を見てもらいました。
建ぺい率６０パーセント＝１階は２９，８１m2
　　　　　　　　　　　　２階は３１，０５m2です。（６０，８６m2）
土地面積が５２，７６m2ですので５８パーセントで違反はないそうです。
容積率も２００パーセント仮に１６０パーセントとしても
土地　５２，７６m2　建物　６０，８６m2なので問題ないのと調整区域でないので将来建て替えには問題ないと言っておりました。
平成１４年に建てた時に検査済み登録はしてあるそうです（但し民間だと言う事です）
＞前面道路の種類が、建築基準法で何という道路になるのか？
これは役所で聞いてきませんでしたが、道路の種類とは私道とかそういう事ですか？
私道ではないと不動産屋は言ってましたが・・・。

回答No.3

echino

不動産屋です。
建蔽率と容積率について触れられていないのでわかりませんが。。。
違反物件でないなら、ほぼ審査には通るラインだと思います。

Ｐ．Ｓ
一応、ここからは念のためです。
仮に築４年半で違反物件だとすると、最終ロット（勝手に呼称）の
可能性が高く、色んな不具合がでるかもしれません。

※最終ロットとは、金融機関が違反にゆるかった直近の頃の建物

この頃の建物は何かと問題があるケースが多いみたいです。
該当していた場合で、建物について中古検査等がなされない場合なら
違反率が低く、審査にとおる物件であっても購入を控えたほうがよいです。

お礼

回答ありがとうございます。

補足

回答ありがとうございます。
建ペイ率６０パーセント
容積率　２００パーセントと重要事項説明書には書いてあります。

市街化区域、第一種中高層住居専用地域
先日、echinoさんに違反物件か役所で調べた方がいいとアドバイスを受けたのですが、どこにどう聞いていいのか分からず、土地の評価を聞いた課（資産課？）でこの物件は建て替えが出来るかとか知りたいと言ったらこの地域は市街化区域ですから大丈夫と言われましたので、そのまま帰ってきてしまいました。
不動産屋に図面、など貰ってますので違反建築物件か？役所に聞きに行けばいいのでしょうか？
明日、手付金を払うので今日役所に行きたいのでもしこれを見ていたら手順を教えて下さい。
それと２月５日に不動産屋に行った時に登記簿謄本を（土地、建物）を貰ってきたのですが、（その日の朝法務局から取ってきたみたいです）こちらも念のため取った方がいいのでしょうか？
何せ競売物件なもんで慎重になっています。

回答No.2

tarotaro001

市の土地の評価額は、固定資産税などの算出用の金額で、実際の売買に使用されている金額ではありません。

ですので、銀行も市の土地の評価額は参考にするとは思いますが、実際はもっと高い担保評価をするはずです。

ただ、中古物件の場合、購入額よりかなり低い融資上限になると思います。
それに購入時の諸費用分（登記、ローン保証、火災保険量、引越しなど）のことを考慮すると、もう少し頭金がないと難しいかも知れません。

１０００万円のローンは組めるかもしれませんが、諸費用分の現金をどうするつもりでしょうか？

お礼

回答ありがとうございます。

補足

回答ありがとうございます。
諸経費、引越し代などは別に用意してあります。
それ以外に余分なお金（イザとなった時のお金）も取っておこうと思ってます。
なにせ４０代半ばなもんで・・・。

回答No.1

m_inoue

金融機関によっては可能でしょう

中古物件の場合は購入価格の８０％くらいかな？

でも収入に対する借入金額が少ないですから通ると思いますよ

年収の２倍ならそれほど無理なローン金額とも思えません

給与の振り込み銀行を一番に当たるべきでしょう

勤続１９年は大いなる信用です（お金では買えません）

お礼

ありがとうございます。

補足

回答ありがとうございます。
＞給与の振り込み銀行を一番に当たるべきでしょう
そのつもりです。
＞勤続１９年は大いなる信用です（お金では買えません）
嬉しいお言葉ありがとうございます。