住宅ローンの債務者変更について困っています

質問

本当に困っています。
私はこの度離婚をすることになった30歳女性です。離婚をするにあたり家の住宅ローンの債務者を変更しなければいけないことになりました。今までは主人と私と半分ずつの共同債務だったのですが、私の父名義の土地に家を建て、私の実家のすぐ裏ということもあり、私がこれからはこの家に住んで、ローンを返済していかなくてはならないいのです。
職業は学校での非常勤講師、結婚式場での演奏、自宅でのピアノの指導です。今まで確定申告は学校のものしかしていなかったのですがJAさんに相談に行ったら私一人の債務にするために、私の所得証明を3年間分持ってきてください・・・といわれました。

それほどたいした金額になってないだろうと思い、今まで申告していなかったピアノの指導と結婚式場での演奏料、そして、申告していた学校の非常勤講師料を合わせてみたら、なんと、年間大体350万～380万の収入があったんです。

自営業として登録をし、過去3年間分の申告をすれば、もしかしたら審査が通り、債務者の変更が出来るかもしれません。でも、そこに待っているのは100万近くの税金。今まで申告していなかった分、罰金をとられると思うんです。
でも、それをJAに持っていったからって、審査が通るかどうか分かりませんよね！？そうなってくるとあとはJAさんとの話し合いになるのでしょうか・・・。

どうしたらいいのか、本当に困っています。どなたかアドバイスを教えてください。

回答No.5

noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン（住宅金融公庫融資、プロパーとも）を担当したことがある者です。

> 今までは主人と私と半分ずつの共同債務だった
当初はご質問者さまも収入があったので、ご主人とご質問者さまがそれぞれ融資を受けられて、それぞれの債務に対して連帯債務者になっていたということでしょうか？（要するに融資は同額で２本？要するに分割債務のパターン。「半分ずつ」ということならば分割債務になります）
それをご質問者さまを債務者とする１本の融資にまとめる…という話でよろしいのでしょうか？

それともＪＡは窓口。実際には住宅金融公庫の一般融資を利用されていて、主債務者がご主人、収入合算者としてご質問者さまが連帯債務者となっている。
主債務者が離婚により融資対象物件に居住しなくなるので、債務者の変更が必要になる…というパターンでしょうか？
（一般の金融機関融資では、収入合算者は「連帯保証人」とするのですが、公庫融資の場合は収入合算者を「連帯債務者」とするんです。）

ご質問文に「連帯債務者」とあり、このあたりの見極めも必要かと思いましたので…。

ご質問者さまは、これまで、学校での非常勤講師で得た収入分でしか確定申告をしておらず、所得は低かったので、その額ではとても夫の分の債務引受ができる状態ではない。
修正申告をすれば年収350万円～380万円程度になるが、それでもＪＡに認められるかどうか…という状況なんですね。
債務残高が2700万円となると、やはり年収400万円以下では、単独債務は厳しいですね。

お父さまは土地所有者なので、現段階でも担保提供者として連帯保証人になっていらっしゃるでしょう。
しかも、ご自身の住宅ローンがあるとすれば無理でしょうね。
住宅ローンの債務者は、原則「物件に居住」しなければなりませんから。
一方に住めば、もう一方はセカンドハウスとしてしか扱ってもらえません。
お父さまのお宅の住宅ローンの残債が少なければ、それを一括返済してもらい、ご質問者さまのお宅の連帯債務者に加わっていただくこともできますが、お父さまの年齢によっては、返済条件が変わることも考えられます。
住宅ローンでは完済時年齢を考慮しなければなりませんから、返済期間が短くなる可能性もあります。

また、「兄弟姉妹」は、連帯債務者としては認めてもらえない場合もありますので、注意が必要です。

いっそ、物件を売却してしまう…ということは考えられないでしょうか？

回答No.4

hkinntoki7

以下、正しいか分かりませんが一つの考え方です。
(1)私なら弁護士を立てて元夫の債務確認をします。例えば新築時に2,200万円の建物に２年住んで価値が1,000万円位に落ちたとします。負債が2,700万円としたら夫・妻それぞれ1,350万円の負債と500万円の建物に分配されます。夫が建物を放棄した場合でも、夫に1,350－500＝850万円を請求できるような気がします。認められれば妻の負債は1,850万円。2,700万円から850万円が夫負担になり、妻負債1,850万円になったとしたら審査が通るかもしれません。
(1)が実現不可能の場合、抵当権を実施し融資金額をある程度回収可能であれば融資先は抵当権を実施し、建物・土地は他人の手に渡ると思われます。回収金額が融資金額に遠く及ばない場合、且つあなたの所得で利息プラス元金が支払えるのであれば融資先もあなたの所得にあった返済計画を考えてくれるかも知れません。
　結論としてはまず弁護士に相談した方がよいと思います。

回答No.3

noname#164050

銀行には融資条件があります。　所得に対する融資限度額ですね。
単純に、　その所得金額で返済が出来るかを見るわけです。　それと、　金融監督庁からの指示もあります。　
今回のような件で、　金融機関がどう判断するかは正確に答えられません。　
要は、　融資基準を満たせば良いのですね。　ただ、　ご兄弟にお願いすると言うことは、　あなたのローンが終わらない限り、ご兄弟は新たなローンを組む事が難しくなる事を承知していて下さい。

回答No.2

noname#164050

約2700万としてですが、　380万の所得では難しいかもしれませんね・・。
もし、お父様にローンとかが無い場合、連帯（収入合算して）して債務者になり、　質問者様が実質の返済をする事は可能ですか？。

補足

そうなんですか・・・・。無理ですか・・・（T.T）
父は実家の住宅ローンがまだ残っていて、確認してはないですが、債務者としては無理だろう・・・とのことです。
そうなると、姉夫婦か、独身の妹に債務者になってもらうしかありませんよね！？

それは、どうしようもないことなんでしょうか？

なにか方法はないでしょうか？？？（T・T）

回答No.1

noname#164050

残債はいくらあるのですか？

補足

しっかりと計算してはないのですが、多分2700万くらい残っていると思います。
しっかりと調べるためにはJAに聞けばよいのですよね！？