境界線の明示とは

質問

QNo.2622298で境界線についての相談をしたものですが、追加であらたに質問させていただきます。
隣家との境界線が、売主と不動産屋さんから口頭で、ブロック塀の中心線といわれていましたが、隣家にあいさつに伺ったところ、ブロック塀は隣家のもので、すなわち境界は当方からすると塀の内づらということのようです。
売買契約では、売主は境界を明示することとありますので、今回、話が食い違っている以上、契約違反ということで基本的には売主に隣家との間で再確認してもらうよう依頼する予定です。
その際、境界を明示という意味は、契約上はどういう意味を有しているのでしょうか。(1)口頭か、(2)お互いで交わす（承諾書にような）契約文書か、(3)公的な機関立会いによる法的文書か、(4)物理的な境界杭か、

また、売買契約は成立しているので、基本的には当方も立場上、絡まないといけないと思いますが、文書を交わす際は、隣家、当方、前所有者の三者の署名が必要となるのでしょうか？

回答No.1

walkingdic · ベストアンサー

>境界を明示という意味は、契約上はどういう意味を有しているのでしょうか。
売買契約上は売買の対象となっているものを特定するという意味になります。

>(1)口頭か、(2)お互いで交わす（承諾書にような）契約文書か、(3)公的な機関立会いによる法的文書か、(4)物理的な境界杭か、

この意味がわかりません。特に売買の対象物の特定ではどのような方法でもかまいません。
ただそれはあくまで、売主と御質問者の間の契約上のことに過ぎません。
もし売主の示した境界線と真実の境界線が異なるときにはその分の損害を売主に求めるとか、あるいは売買契約に錯誤があったとして契約解除するのかという話になります。

土地の境界の確定という意味では、これは売買契約とは関係なく別に定められるものです。
境界というのは単なる私的な契約で定まるものではなく、公共財産としての性格があります。

ご質問のように境界線が不確か、つまり境界に争いのある位場合には境界の確定を行うことが必要です。
これは、土地家屋調査士（測量士を通常かねる）が過去の経緯や残っている測量図などをもとに境界の復元を行います。この時にはその境界に接する二者により境界が確かにここであるという合意を必要とします。
このようにして確定された境界は地積測量図として登記され、公共財産として扱われます。
一度確定した境界線は双方がたとえ境界線を違うところにすることで合意しても、それで境界線がずれるわけではありません。

ご質問の場合には、まず売主と隣地所有者の間で境界の合意を得てもらい、それを地積測量図として登記してもらうのがベストです。この時に境界を示す境界杭も打たれます（物理的に可能な場合）。そうしますと以後その境界でもめることにはなりません。

お礼

どうもありがとうございました。ご指摘のように所有権の境界か筆界かの問題もあり、どうしようかと迷っております。最低限、所有権の境界を明示してもらおうと思っています。確定測量にするかどうかはもう少し考えてから判断しようと思っています。

回答No.2

noname#22812

不動産取引の実務に於いて、境界確定や実測を売主の責任により行う場合には、一般的に下記の内容が求められます。
・境界標の設置又は既存境界標の確認（官、民含み隣地地権者との立会いにより互いに認められるもの）
・上記立会いに基づく隣地地権者（官、民）との境界確認書（筆界確定協議書等）
実印押印に印鑑証明書添付ならば尚良し。
・その境界標に基づき資格ある者が測量した確定実測図面

＞売買契約では、売主は境界を明示することとあります
「明示」と言えば読んで字の如くと思いますが「示して明らかにする」という事ですから現地立会いにて境界標や境界ラインを示す、という事です。
但し、先に書いた境界確認書や確定実測図面の交付が契約上で売主の義務となっていない場合には「明示」だけでは中途半端だと思います。隣地地権者が認めているものかどうかは別としても「明示」は可能ですからね。

もしかしたら違う見解も有るかもしれませんが、経験上で書きますと単に明示する事だけが約定である場合には、境界確定や測量の作業責任を今から売主に追求出来るとは思えません。（そもそも土地取引は公簿売買ですか実測売買ですか？）
但し、質問者の立場としては、売主より説明を受けた「ブロック塀の中心」という境界ラインに不備又は認識の違いがある訳ですから何らかの説明や是正を求める事は可能かと思います。

今後新たに境界確定作業を行う場合は、既に所有権移転しているのでしょうから、書面作成上は隣家と質問者が当事者で、前所有者は無関係となります。勿論、従前経過を知る前所有者に立会いや認識の確認に付いて協力を求める事は相手次第で可能でしょう。

しかし売主にやって貰う場合は、本来は引渡し（所有権移転）前に売主の責任と負担によりやって貰う作業です。
それを義務付けない契約であれば、その後の事は全て買主が引き受けるのが慣例です。仲介業者が入っていたのか等、取引詳細は不明ですが、境界に対して詰めが甘い契約だったとは思います。

お礼

ご指摘の通り詰めの甘い契約だったと反省しています。所有権が移転しているので当方で提起しながら段取りしていくしかありません。仲介業者からの物件でしたので、そちらとも相談する予定です。どうもありがとうございました。