転貸借の解除について

質問

私の友人が２０年来美容院を経営しております。
その美容院というのが、大家さんが地主さんから土地を借りて建物を建て、その建物を借りて営業をしています。
１０月に、大家さんから「地主がマンションを建てるのでこの建物を取り壊すことになりました。ついては２月
いっぱいで店舗を明け渡してください。」との申し出がありました。
そこで質問なのですが、明け渡しの申し出が書面ではなくて口頭だけなのですが、これは有効なのでしょうか？
また、退去の期限が言われてから４ヵ月後で、半年以上の日にちがありませんので、立ち退く必要はないのかも
しれませんが、仮に４月や５月になって期限が来たので立ち退くように言われた場合、従う必要があるのでしょうか？
長文になりました、すみません。よろしくおねがいします。

回答No.5

meikaihonp · ベストアンサー

＃３です。素人の人に分りやすい説明を。
例えば、地主Ａが競売で建物を取得したとき、その賃借権（借家権）は有効であり、家主Ｂと店子Ｃとの関係がＡとＣに代わったに過ぎない。
Ｃは現行法上は、強力に保護されています。
この例は、私が実際に行ったことです。
実際は、競売入札に参加する前に、賃借権の不存在を確認した上で、落札したのですが素人の担当者が家賃の値上げか、退去かの交渉に及んだ末、購入金額と同額の退去料を請求されました。
結果は、賃借権の不存在を基に、支払ゼロで強制執行しました。つまり、賃借権があるとないとでは雲泥の差があります。
あなた、Ｃさんには賃借権があります。
役所の法律相談で弁護士に確認したほうが良いでしょう。井戸端会議で結論が得れると思うのは虫が良すぎます。自分で行動することです。

お礼

更なるご回答ありがとうございます。
賃借権は強いものなんですね。
下のお礼で大家さんから改めて何か言ってくるまで待とうかと言っていたのですが、先に法律相談に行っておく方がよさそうですね。
本人（今、横におります）も正月休みが明けたら相談に行くといっております。ありがとうございました。

回答No.4

noname#65504

＃２です。

参考書籍が古いので自信がなかったのですが、同じようなことが書いてある参考になりそうなサイトを見付けましたので、紹介しておきます。
http://homepage2.nifty.com/office-ajito/newpage7.html

上記サイトより引用
「◎　借地上の建物を地主に無断で第三者に貸した場合、借地契約解除の原因になるか？
　建物は、借地人の所有物なので第三者に賃貸しても、契約解除の理由にはなりません。
　但し、借地権を地主に無断で譲渡した場合には、契約解除の大きな理由になります。」

つまり、借地上の建物を貸すことは、いわゆる転貸借の扱いにはなりません。

次に借地上の建物の賃貸契約と借地契約の終了の関係については、
「◎　借地上建物の借主は、借地契約終了の場合、建物を明渡さなければならないか？
　一般的には、借地契約と、借家契約は独立したものなので、明渡さなくてもよさそうなものですが、借地上建物の借家契約は、借地契約があって建物があるわけですから、借地契約が終了した場合は、借主は建物を明渡さなければなりません。」

借地契約が終了した場合、借家を明け渡す必要があると書いてあり、他の回答者とちょっと違うことが書いてあります。私の引用した書物も同様のことが書いてあります。ただし参考書物にでは、立ち退くのが原則だけど、借地契約の解除の状況によっては、立ち退かないでよい場合があるという記述になっています。

また、以下のサイトでも同様にのことが書いてあります。
http://www.wakayamanet.or.jp/wtk/juusetu/juusetu/B.lent/B.lent5-1.html
上記サイトより引用
「借地上の建物賃借人は、建物賃貸人に対して建物賃貸借上の権利を主張できても、土地所有者に対しては、これをもって対抗することはできません。すなわち、借地契約の期間が満了し、更新されない場合、借地権者の債務不履行により契約が解除された場合には、借地権が消滅し、借地権者は建物を収去して、土地を明渡さなくてはなりません。」

ただし、このサイトによると、裁判所に請求すれば、１年を超えない範囲で明け渡しを待ってもらえるようです。

念のため、借地借家法第３５条も引用しておきます。

（借地上の建物の賃借人の保護）
第三十五条 　借地権の目的である土地の上の建物につき賃貸借がされている場合において、借地権の存続期間の満了によって建物の賃借人が土地を明け渡すべきときは、建物の賃借人が借地権の存続期間が満了することをその一年前までに知らなかった場合に限り、裁判所は、建物の賃借人の請求により、建物の賃借人がこれを知った日から一年を超えない範囲内において、土地の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
２ 　前項の規定により裁判所が期限の許与をしたときは、建物の賃貸借は、その期限が到来することによって終了する。

裁判所への手続きが必要そうなので、弁護士さんとか法律相談で確認することをお勧めします。

お礼

更なるご回答ありがとうございます。
土地が正当に契約が終了すると建物も明け渡さなくてはならないんですね。
最終的には裁判になるかもしれないんですね。心積もりしておくようにしておきます。
（今、本人を横にして私が回答を書き込んでますので変な文章になってるかもしれません。すみません。）

回答No.3

meikaihonp

何十年と通っていた床屋の主人が同じ内容のことを言っていました。しかも決着が着いた後でした。私が不動産コンサルタントであることはしりませんでした。余談はさておき、要点を以下に。
１．期間の定めあるなしに関わらず、６ヶ月の猶予が必要。書面での申出を求めるべきでしょう。
２．貴方は家主との契約であり、地主とは一切かかわりがありません。家主が土地を明渡すために店子に退去を求める理由は通りません。
３．立退き料が双方で合意できたときは「正当事由」の斟酌要件といえます。
例えば、地主が土地を１００で売ると、借地権５０％、借家権７０％の構成とするならば。
つまり、地主５０、家主１５、店子３５の分配となります。借地権、借家権の割合は税務署の路線価図に明記しています。一度、最寄の役所の法律相談に行かれたほうが賢明でしょう。

参考URL：

http://www.rosenka.nta.go.jp

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
コンサルタントさんの実務的なお答え、大変参考になりました。
ありがとうございます。
借地権、借家権の割合と言うのがあるんですね、まだ大家さんから最初に言われて以来何も言ってこないので、ＵＲＬの路線価格を参考にして、なにか言ってきたときに備えておくことにするようです。
本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#65504

契約は口答で成立しますので、口答でかまわないと思います。

転貸借は賃借人の承諾がなければ、契約違反として解除する自由となりますので。

でも質問文を見ると、転貸借ではないですよ。
地主と大家さんは借地契約をしています。
借りた土地に自分の建物を建てています。すなわちその建物は大家さん個人の物です。その私物を貸しているだけであるので、建物自体の賃貸はまた貸しではなく、直接賃貸契約を結んでいるだけす。

賃貸契約の場合契約期間切れの６ヶ月から１年の間に更新をしない旨を申し出ることと大家の正当な事由が必要です。

ただし、借地契約がきれたことが、正当な事由となる場合があります。
借地契約がどのようにして解約になったかを調べる必要があります。

借地契約が借り手である大家さんの契約違反（地代の未払いなど）による契約解除や契約期間が終了したための場合は、正当な事由には該当するようです。すなわち６ヶ月後には退去を求められることになります。

しかし、大家さん側から借地契約の解除を申し出た場合や期間途中による合意解除の場合、大家さんの意志で借地契約が解除していることになりますし、大家は借地契約を続行することもできたので、大家さんは借家人に対して責任を全うしていないことになります。だから、このような場合は、正当な事由と認められないようです。

また、契約違反の場合は仕方ないですが、契約期間切れの場合は、あらかじめわかっていることですので、６ヶ月以上前に連絡する責任がありました。

つまりこのような場合、大家さんは地主さんに対して土地を引き渡す義務と、借家人に対して借地契約を解除するための正式な手続きを行う義務という相反する義務を負っています。
この場合、借地人に対する義務の方が大きいと考えることが多いようですので、借家人は建物を使用する権利を有しているようです。

実際は、どちらかに対して損害賠償などをして、解決することになると思いますが。

とにかく、借地契約の解除状況により、質問者の友人の立場が大きく変わるようです。

なお、この回答は以下の本を参考に書いています。
「借地・借家の法律知識」法律実務研究会編、弘文社、Ｐ１７９
出版が１９８３年とかなり古いので、もしかすると現在では法律などが変わっているかもしれませんので、この回答は参考程度にとどめて、弁護士さんなどに確認するとよいと思います。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
いろいろお調べいただいてありがとうございました。
借地の上の建物の賃貸だったので、土地の転貸と勘違いしておりました。
あくまで大家さんと友人の間の契約なんですね。
大家さんは特に契約違反はなくて、地主さんから立ち退きを求められただけのようでした。
今のところ、あれからまだ何も回答がないので、年明けには何かあるのではと、とりあえずまた何か行ってくるまで待とうかと言ってます。

回答No.1

m_inoue

大家してます

最終的には契約書の内容によりますが．．．。

＞口頭だけなのですが、これは有効なのでしょうか？

有効でしょう

＞従う必要があるのでしょうか？

無いでしょう

・立ち退き条件が納得いかなければそのまま居れば良いでしょう

＞半年以上の日にちがありませんので

猶予日数は関係ないでしょう

お礼

お礼が遅くなり申し訳ありません。
大家さんの立場からからの端的なお答えありがとうございました。