違約金？業界の常識？

質問

家を購入しようとハウスメーカーや土地を探してました。
M社、S社、U社、H社、I社の5社を候補にして営業と話を進めていきました。土地は自分で探してきた土地1件とI社とU社の紹介してくれた土地2つで3件が候補でした。
そこから3社に絞りました。土地はU社が紹介してくれたところが気にいりました。建物もU社で頼まないと駄目かなあと思ってましたが、土地売主はU社でもM社でも構わない、でもU社の話も聞いてあげてくれと言ってたので検討した結果、M社が気にいりM社に決めました。

土地の契約も終わり、家の契約も終わりました。U社にはお世話になったのでと嫁が菓子折りを持っていきました。そこで違約金の話が出てきました。
「業界ではしたらあかんことや、違約金払え、こっちは土地も紹介したし銀行も紹介してるし間取りプランやCAD書いたり手間もかかっている。慈善事業じゃない、お菓子ひとつで許されることじゃない、あの土地はうちのシマや」

違約金？業界の常識？
土地を購入したら家も購入するという約束もしてないのですがなぜ違約金なんでしょうか？その土地を買うのならU社で建築するべきだったのでしょうか？M社で建てたかった場合は他の土地で建てるべきだったのでしょうか？U社も打合せ中はできればうちでお願いしますとは言ってましたが約束はしてません。

建物の断りの電話をしたときも「M社より安くするしなんなら同じものをつくる」「自分の家の近くで見えるところにM社の家が建つなんて腹が立つ、近所の人にもM社に負けたと思われ顔がたたん（土地はU社、社長宅のすぐ近く）」、しかし申し訳ないですがと断ったのですがまだ話はついてないと言ってますが・・

U社が怒る気持ちも少しはわかります。しかし建築条件付じゃない土地で建てたいメーカーを選ぶことは駄目なことなのでしょうか？業界の常識なんでしょうか？

回答No.6

noname#25310

＃4です。
ごめんなさい、私の方が考え違いのようですね。

U社が宅建資格を持っていないということは、U社は仲介する資格はないわけですから、やはり土地を紹介したのは建物を建ててもらう目的だったと思われます。
U社の紹介といってもU社の仲介で購入は不可能なのですから、当然ですが
U社に違約金など払う筋合いはありません。
建物の建築はどこに頼むかはまったく自由ですから、あなたが選択してM社に決めたことは何の問題もありません。
法的には何も問題なく、そのまま売主からの直接購入で、M社の建築請負でいいと思います。
でも感情的には難しい問題ですよね。
U社としては、土地を紹介する資格がないのに、自己の利益のためには土地を紹介してくるしかなかった。
不動産業界では確かに、土地と建物はセットでとか、義理を重んじて考える風潮があります。
でも、銀行の紹介をしたり間取り図を書いたりするのは建築業者ならまったく当たり前のことで、そんなことをネタに違約金を取ろうと「ゆする」のははっきり言って犯罪です。
基本的には相手にしないことだと思いますが、もしさらにしつこく言ってくるようならば、消費者センターや宅建協会などに相談されることをお勧めします。

お礼

こちらこそ下手な文章でわかりにくいなか読んで頂きありがたく思います。

U社との一回目の打合せのときは　心情的に土地も紹介していただいたし、金額も安くできるといってくれたので気持ちはU社でいいかなと考えておりました。そして1回目のM社とU社の間取プランと金額を見てM社にぐっと気持ちが向きました。私たち夫婦の要望をしっかりとメモを取って議事録までつくってまとめてきた間取りプラン、見積、仕様書、カタログからどれを使うのかも全て説明してくれました。CADが苦手な営業マンだったので手書きだったのですが気持ちが入ってるようで好感できました。それと返済計画書をつくってきてくれて頭金をこれだけ用意した場合は銀行ローンはこれぐらい必要などの試算や諸経費など全て計算してくれて資金計画も大変助かりました。
一方、U社の間取りプランは、、こちらの要望をとくにメモするようでもなくうなずいて聞いてる感じだったのでやっぱりというか要望にかなってないプラン、見積書はついていたがどの部材を使ってるのか仕様書もない、CADですぐ書いたなと思えるような間取り図、それに土地のことを一番しってる業者なのに北バルコニー、図面だけで家のイメージは全然わきませんでした。
そしてM社でお願いしますと言ったら、納得できないのでもう一度出させてくれというので出してもらったプランもやっぱり要望がかなっていない、金額は口頭で大体これぐらいになりますと、、オプションも何がついてるのかさっぱりわからず、CAD図面2枚渡されただけでした。さすがに北バルコニーではなくなってましたが・・・返済のことも聞いたら、ローンだと多分月々7万ぐらいでしょうかと曖昧な答えだったし。。。

一生に一度の買い物だし　しっかりと対応してくれそうな会社を選びたかったのです。M社は審査が通らないときもなぜ通らないのかも調べてくれたしオプションも頑張ってくれました。U社はこちらが何か言わなければ特にアプローチもしてこないし、これでうちのシマだから建てろと言われてもとてもじゃないけど買えません。

断りの電話を入れたときも、「電話で断るとはなんだ？直接来るべきじゃないか？筋が通ってないだろう？M社に建物を依頼の電話をする前に断りする業者に電話するのが先だろう？」とかもう喧嘩腰です。菓子折りもっていった嫁子供を社員いる前で怒り私も怒りたい気持ちですが近所なので我慢してます。。

回答No.5

kita52326

■建築条件付ではないこと
　・土地売主「U社でもM社でも構わない」
　・Ｕ社「（建築条件は）付いてませんけど出来ればうちでお願いします」
⇒上記から条件付でないことは明らかです。

■業界で「してはいけないこと」
Ｕ社が具体的にどのことを言っているのかよくわかりませんが、感情的なものが大きいように思います。
・ 知らない間に土地契約を結ばれた？
⇒これならわかります。詳細の経緯は知りませんが、
Ｕ社が宅建業者ならＵ社に対して約３％の仲介手数料を払いましょう。（土地代が800万なら税込31.5万円）
　宅建業者でないなら法的には請求権はないですが、紹介の事実に対して謝礼はしてもよいのでしょう。
当然に払えと言われるべきものではないですが、カタをつけるなら仲介手数料の満額を払えばＵ社も文句はないでしょう。
(私なら満額は払う気になれませんが)
・ 土地を紹介したのに、建物が受注できなかった？
⇒前記で「建築条件はついていない」と言っているので、このことではないはずですね。
・ 建物請負がとれなかったので設計料が無駄になった？
⇒建築条件付でないならこれは営業経費です。
・　知らない間に売主とコンタクトをとっていた。
⇒道義的にはあまり良くはないですが、Ｕ社以外の建物を検討しているならやむをえないでしょう。
・「U社で頼まないのならその土地を買うな」「あの土地はうちのシマや」
⇒世迷言です。どうしてそうなるのか、法律的に説明してもらいましょう。

■その他
　腹立ち紛れに言いたい放題というのが癪ですね。
本質は、Ｕ社の事業のスキームが甘くて土地をただ取りされて丸損になってしまった、ということの八つ当たりなのだと思います。
多少の紹介料は払ってやってもよいとも思うのですが、言いなりになるのではなく、
なぜ違約金が発生するのか、建築条件付ではないのに何故強要まがいのことをするのか、
ある程度詳しい人に同席を求めて、きっちり説明を求めて、
先方の失礼・不適当な発言等も総括させたうえでされた方が、気持ちの整理がつくと思います。

お礼

お返事ありがとうございました。

U社はM社が売主に直接電話をして土地を売ってくれと話したと嫁に怒りながらいってました。業界のルール違反だと、、M社にそのことを確認してもそのようなことは一切いってないと、間取りプランを考えるために正確な土地の情報が欲しかったので電話したそうですが、もしそうだとしたら土地契約はM社と売主の間で交わされるはずですが、、仲介したとしてもその場合はM社に仲介手数料を払うことになりますよね？（M社は宅建資格あったはず）

銀行も紹介したり間取り考えたり手間がかかってるんだ、慈善事業じゃないと嫁に言われても困ります。私に直接言ってくればいいのに。連絡はまったくあちらからは無いですね。

＞知らない間に売主とコンタクトをとっていた。

U社のカレンダー黒板にXX日Y様土地契約予定日と書いてありましたので知らないはずはありません。多分売主から連絡があったのでしょう。

明日M社に相談します。私とU社が話すと感情的になってしまうだろうからM社と直接話してもらいます。

回答No.4

noname#25310

#3です。
他の方へのお礼なども読ませていただきましたが、少々疑問に思うことがあります。

＞後日、私と売主（不動産会社）だけで顔あわせしました

だから、質問者さまはどこの仲介で土地の契約をされたんですか？
U社が土地を探してきて紹介してくれたのに、直接売主と交渉したとしたら、それは質問者さまの方がルール違反です。
U社が紹介した土地ならばU社とともに内覧をして、U社の仲介で契約を結ぶのがルールです。

＞宅建の資格を持ってないと仲介手数料が取れないのでその業者は建物で儲けようとしてたが

U社の仲介で契約したのならば、U社が宅建の資格を持っているかいないかはわかりますよね？
宅建資格者が重要事項の説明をしましたか？

＞U社はM社がルールをやぶって割り込んできて土地と客を持っていったと思っています。

文面から察するに、質問者さまはU社が見つけてきた土地をU社を通さずに自分で売主と交渉し、ハウスメーカーとして決めたM社に土地の仲介も一緒にお願いしてしまった、と解釈していいのですか？

そうだとしたら、U社が怒っても当然です。
買主であるあなたが違約金を払う必要はありませんが、これはU社と売主の間の信用の問題です。
建築条件付ではないなら建物と土地の契約は別です。
土地は仲介業者が紹介して購入する場合は、その業者に仲介手数料を払うのは当然のことです。

お礼

お返事ありがとうございました。

売主　不動産会社社長　宅建あり
紹介者　U社建築会社　宅建無し
重要事項説明　売主がしました。

土地を紹介してくれたのはU社です。一度売主さんと会ってくださいといわれたので会いました。

＜文面から察するに、質問者さまはU社が見つけてきた土地をU社を通さずに自分で売主と交渉し、ハウスメーカーとして決めたM社に土地の仲介も一緒にお願いしてしまった、と解釈していいのですか？

自分で売主と交渉したことになるのでしょうか？売主さんは会社をたたむのでなるべくはやく売りたいようで建物メーカーきまってなくても契約を終わらせたいといわれたので直接契約の話をしました。契約後、ハウスメーカーの検討をしてM社に頼むことにしました。

M社には土地の仲介は一切頼んでません。仲介料もM社に払ってませんし、U社の言い分はM社が売主と直接交渉して売ってくれと話してこうなったと怒ってますが。。

この土地の存在は分譲地だったので知ってました、売主の不動産会社が会社をたたむ予定だったのでもしかして安く買えないかなと考えておりましたが、自分の探してるところに土地があるといってる業者がいるよと友達から紹介してもらったのがU社でした。それを見せてもらいに会社訪問したらその土地でした。この場合も相手からしたら紹介したことになるんでしょうか？

U社と会う前にその土地のことを売主に聞いておくべきでした。嫁が昔仕事で何度か一緒にしてたことあったので（土地家屋調査士補助してたときに取引先だった）

回答No.3

noname#25310

土地はＵ社の紹介で契約して、Ｕ社に仲介手数料は払っているのですよね？
もし土地についての契約をU社をすっぽかしているのならば問題です。
でも土地の契約はきちんとU社でしているなら、それ以外に建物については何もU社と契約する義務はありません。
建物は好きな会社に頼むことはまったく問題ありませんので、違約金などは払う必要はありません。

ただ、法的にはそうですが、家を建てるときにこういった問題が起きると、住み始めてからも気持ちのいいものではないと思います。
業界の常識というのは確かに、私たち消費者には関係のないことなのですが、不動産業界というのは敵に回すとなかなか厄介なものです。
「あの土地はうちのシマや」というように、彼らが縄張り意識が強いのも確かなことです。
質問者さまに落ち度はまったくありませんが、一生暮らしていく家を建てるということをよく考え、対処を検討されたほうがよいと思います。

お礼

お返事ありがとうございました。

友人に聞いたのですが
宅建の資格を持ってないと仲介手数料が取れないのでその業者は建物で儲けようとしてたが見込み客がよその業者に取られたのに腹を立てて怒ってるのでは？とアドバイスくれました。

U社はM社がルールをやぶって割り込んできて土地と客を持っていったと思っています。私は真剣に検討してM社にしたのに、、、

M社が土地の売主に電話したことが気にくわないようです。
M社が売主に電話したのは、間取りプランを考えるのに土地の情報がないことにはちゃんとしたプランが計画できないのでと電話しただけなんですが、、U社は売主に直接電話して土地を売ってくれといったとか事実と違うことを言うのです。。。
その土地で検討したのはM社、U社、H社です。その3社に公平な情報がないことには建物のプランもたてようがないですよね？
その土地でよその業者が立てるのがいやなら最初から建築条件付にして販売してくれと売り主に話しつけといてくれたほうがこちらも諦めたのに。。。
もし建築条件付なら　自分で探してきた土地を購入したのに。。。土地契約終わってから　色々言われても困るんですけどね。

U社はご主人とはまだ話しがついてない、菓子ひとつで許してもらえると思ってるのか？と怒ってるようです。嫁も精神的苦痛を社員の見てるところであわされ怒ってました。嫁もお菓子もって子供抱っこしてたのだから、嫁に言わず私に直接言って欲しかった。近所になるのでなるべく穏便に終わりたいとおとなしくしてたのですが、こっちも感情的になりそうですが今は我慢してます。こんなことになるのなら最初から自分で探してきた土地にすればよかったですわ。

U社の言い分もわかりますが、まるで土地目当てであんたはきたんだろうというのが腹が立ちます。最初のときのイメージと全然違うので人間ってここまで変われるのだなあと勉強になります。。

回答No.2

kita52326

■ 土地の売買契約の仲介業者はＵ社なのでしょうか？
土地の仲介手数料を払っているのなら、土地の「ただ取り」ではないですし、
建築条件付にしなかったＵ社なのですから、建物の請負がとれなかったのはＵ社の営業方法が甘かっただけのことです。
その他の契約もないのに違約金を支払う法的義務はありません。
業界以外の人間に「業界の常識」などと言っても通用しませんし、そもそも常識でもありません。
常識と言うなら、素人がそんなことをしないように説明し、契約上も明示しておくのがプロです。

■ 土地の売買契約が売主との直接契約で、
Ｕ社が仲介にも入っていなくて、土地紹介も含めて全てが無駄骨になったということなら、
読みが甘かったとはいえ、Ｕ社も気の毒だったとは思います。
Ｕ社の紹介がなければその土地を手に入れる機会がなかったのは事実なので、
土地の仲介料相当分の金額の範囲内で、例えば仲介料上限額の半分ぐらいの紹介料を払ってあげてもいいのかもしれませんが、
Ｕ社自身の甘さを棚に上げて買主を責めるのは筋違いだと思います。

■　「自分の家の近くで見えるところにM社の家が建つなんて腹が立つ、近所の人にもM社に負けたと思われ顔がたたん」など、
理屈にもならない世迷言ですね。
そのような話を客にするような会社なら、まともに相手をしない方がいいです。
今後も無茶を言ってきそうな感じもするので、事実経過を整理されておいて、
何かあったら弁護士さんに相談できるようにしておかれたらよろしいかと思います。

お礼

こんな土地がありますと紹介してくれたのはU社です。
もし建築条件付なら自分で探してきた土地を購入しようと考えてました。
建築条件付ですか？とU社に聞いたら、付いてませんけど出来ればうちでお願いします、といってくれたので自分で探してきた土地かU社の紹介してくれた土地どちらにしようか悩みました。値段は840万なんですが780万ぐらいになると思います。もしかして750万でもいけるかもしれませんよと売主と一度も顔あわせてませんが話してました。後日、私と売主（不動産会社）だけで顔あわせしました。

不動産会社の売主に建物を依頼する業者はまだ決めてません。もしU社で建物を建てなくてもよろしいですかと聞いたら、建築条件つけてないのでどこでもいいですよ、でも出来たらU社を使ってやってくれ、まあそれはそちらで決めることなのでどこでも結構ですけど、、、売主は近いうちに不動産会社をたたむ予定だったので過去には関係会社で建築するという条件はつけてたのですが最近売った物件は全て建築条件ははずして売っていると放してました。

売主とも話したので、建物のメーカーを検討していきました。
最終的には　M社、U社、H社の3社の中で決めることにして見積と間取りプランを出してもらいました。M社が私も嫁も気にいったのでお願いしようと他の業者にお断りの電話をしました。しかしU社もH社も引き下がらないのでもう一度見積もりとプランを出させてくれということで再度検討に入りまいた。しかし何度やってもやっぱりM社がよく結局断りの電話をいれました。H社も家に来て最後まで引き下がりませんでしたがなんとか諦めてくれました。U社は見積も金額を出してきませんでした。CAD図面だけでした。M社より安くする、赤字でもやるとかいうのですが　そこまでしてもらって建てたいとも思ってないし、それにどんな家が建つのかも想像がつきません。仕様書も提出してこないし、、、

結局電話でU社にお断りいれたら電話で断るなんて筋が通ってないとか言い出して、、土地も私が紹介したので　考えてくださいよと、、土地は確かに紹介してもらいましたが建物はどこに頼むかはまだ決まってませんと何度も話してるのにU社で頼まないのならその土地を買うなみたいなことを言ってきます。相手するのも疲れましたよ。。。

回答No.1

zorro

理不尽な要求です。悪質業者は糾弾されるべきです。当局に相談し対応を依頼すべきです。

http://www.kokusen.go.jp/

お礼

お返事ありがとうございました。

もう一度よく整理してから　どうするか考えます。ありがとうございました。