賃貸マンションが競売にかかりましたが・・・

質問

賃貸マンションの家主が競売にかけているという手紙をポストに投函してきました。１０月下旬の話です。内容については下記の通りです。
突然ですがこの度ご利用頂いておりますマンションを売却する事となりました。近日中に裁判所係官より売却価格査定の為に室内見学の申し出があると思いますのでご協力よろしくお願い申し上げます。日時は係官より連絡がございます。尚ご契約頂いております賃貸借契約書にはなんら影響を生じることはございません。（預かり金家賃についても同様です）との事。競売の話は、裁判所係官が売却価格査定に来た際に聞きました。任意契約は拒否したとの事。また賃貸借契約書には影響はないということは嘘との事です。対策としては法を司る自らが話す事でないが、敷金が返却されない可能性が高いため家賃を支払わず、敷金の返却分で相殺してもよいと聞きました。ですが、先週末に家賃の督促の書面が届きました。今回の競売の件が発覚する前に私は引越しを予定しており家主にも伝えていました。１２月中旬に引越し予定です。家賃を引いても敷金の元はすべてはとりかえせません。家主の話では敷金は返却します。退去日から１ヵ月後です。競売になったのは銀行の提示する金額と折り合いがつかないからとの事。自己破産したのかは聞いていません。裁判所は分からないとの事ですが、かなり沢山の物件が家主の自宅含み競売にかかっているので、自己破産もあるかもしれません。以前に別件で立腹した事もあり信用できません。このまま家賃を滞納していても良いのでしょうか？そして退去後、原状回復の義務はどうなるでしょうか？競売にかかった時点で原状回復は必要ないと聞きました。そうなれば、敷金はすべて返却してもらえる権利はあるのでしょうか？裁判所は年内に（私が退去する日まで）売却されることはないと言っています。何かよい方法をご教示下さい。

回答No.3

noname#65504

＃２です。

>原状回復の必要はありますとの回答でした。

現状というのは何かでしょう。
元の大家にとっては貸し出した時点が現状ですので、元の大家に対しては原状回復義務はあるものと思います。
但し、転居した際に既に競売されているのなら、元の大家はその建物の所有権を持っていないので、原状回復を求める権利も失っていると思います。

それでは、落札人についてはどうでしょう。
通常中古物件の売買の場合は、現状引き渡しですから、それから類推すると競売（購入）時点の状況が原状ではないかと思います。
原状回復義務はあっても、スタート地点がそこにあるのなら、引き渡しまでの間に過失などなければ、原状回復義務となる修繕は発生しないのではないかと思います（最近は原状回復の内容について、かなり借り手に有利な判決が下されているようですし）。

＞一個人としては退去が近日ですので家賃の未払いによる退去命令は執行されないと思うとのことでした。

通常家賃の滞納を理由とする退去については、滞納が数回にわたった場合だけで、１回程度滞納したことにより退去をさせることはできません。ただし、競売される以前に滞納した家賃があれば、それに対して損害賠償請求は起こせるのではないかと思います。但し、敷金でまかなえるものなら、それと相殺することもできると思います。

回答No.2

noname#65504

敷金を返還してもらう権利はあります。
しかしそれは落札人ではなく、元の大家に対してです。しかし元大家は競売にかけられるような資産状況ですので、現実問題は回収は難しいでしょう。

原状回復義務は立ち退きをさせられるのでないと思います。
ただし、今回のケースのような場合、落札人からは立ち退き料は支払われません。また予定通りの転居なら、借り手都合の理由ですので、立ち退き料は請求できないと思います。

補足

早速のご解答ありがとうございます。参考にさせていただきます。
12月に引越しを予定指定していましたので、私は住む場所を新たに探す必要がなかったことが救いです。
同マンションに居住者さんの中には近頃ご入居された方もありまして今後について悩んでおられました。
裁判所に督促の手紙があったことは一応報告しておきました。
原状回復の必要はありますとの回答でした。
家賃の支払いに付いては裁判所員としての回答はできないとのことですが、一個人としては退去が近日ですので家賃の未払いによる退去命令は執行されないと思うとのことでした。

回答No.1

6dou_rinne

競売で落札された場合は、それまでの権利義務はなくなってしまいますので、原状現業回復義務はなくなりますし、滞納していた家賃を落札者から請求されることはありませんが、その代わり落札者は敷金を返す義務はありませんし、落札後は居住者に退去を求めることもできます。

補足

お返事頂きありがとうございました。
引越しまで日々悩む毎日ですが、住む場所が確保されていることは救いでした。
更に教えていただきたいのですが、競売で落札された時点で原状回復義務はなくなるのでしょうか？競売にかかった時点でなくなるのでしょうか？