この住宅ローンどう思いますか？

質問

分譲マンションから戸建てへの買替えを検討しています。

マンションは３２００万で購入、築５年です。
ローン残債は２３００万で、査定は２７００万～２８００万と言われました。

検討している戸建ては、３７００万です。
買替えを検討している理由の第一が子供の校区で、希望している校区は車の通れる道が少ない昔の町並みが残る地域なので、３ナンバーの車を所有する我が家にはあまり選択肢がありません。

主人は３６歳で年収９００万、大手企業勤務です。
私は専業主婦で、子供は５歳と２歳がいます。
買替えることなど想像していなかったので貯蓄があまりなく、売却益を売却時の仲介手数料と新居の諸経費に充てて、３７００万フルローンを考えています。

３６歳で３７００万のローンは無謀でしょうか？
今住んでいる校区は中学・高校が非常に悪く、このままだと小３から塾通いで中学からは私立になると思います。
希望している校区は中学・高校共にとてもいいので、教育費の面では楽になるので、その分繰上返済に回せるかな？と思っているのですが…

回答No.5

noname#25310 · ベストアンサー

36歳で年収900万で3700万のフルローン、子供二人・・・
私はちょっと厳しいのではないかなと思います。
大手企業という点では安心だと思います。
でもその年収帯だと税率も高いですよね。
こう考えるとわかりやすいと思いますが、
半分の「年収450万の人が1850万のフルローンを組む」よりも条件は悪いわけです。
救いとしては、お子さんを公立にと考えておられるところと、年収が高いので将来の年金収入はある程度見込めるということです。
でも年金収入もそれだけでは足りないでしょうから、どうしても老後の蓄えは必要になりますが、現在貯蓄があまりできていないのならば、それも厳しいのではないかと。

基本的には私は子供の教育環境を理由に買い替えをすることは、賛同できません。
校区の良し悪しはその時によって変わりますし、思ったとおりにはなかなかいかないものです。いいと言われる学校に入っても自分の子供にとっていいかどうかは、わからないからです。
最近は同じ自治体内ならば学校を選べたり、問題が起きたら転校できるなど、融通が利くようになってきているので、そういったことも調べて検討してみてはいかがでしょうか。

それでも購入したいと希望するならば、私ならこう考えます。
購入する一戸建てが、土地の資産価値が望めるものかどうかを見極めます。
将来に渡って土地がそこそこの価値を保つ地域、立地であるならば、いざという時にまた売却することもできるからです。
できるだけ繰り上げ返済を優先して、50歳くらいまでには完済することを目標にしますが、それでも不測の事態が起きた時には、家が資産としての役割を果たしてくれないと困ります。
不測の事態とは、旦那さんの病気や失業による返済不能になったり、お子さんに問題が起きて結局私立に行かなければいかなくなったりなど。
建物の価値は20年でほとんどゼロになってしまいますから、土地だけでも売って現金化できるものでないと、フルローンで買うことは危険です。
それに年を取ってから一戸建ては階段の昇降がきついので、マンションの生活の方が適しているかもしれないので、その時に買い替えできる余地も必要だと思います。
参考になさってください。

お礼

厳しいですよね。
確かに税率が高く、子育ての面でも補助が全くないです。
教育環境が理由での買替えはよくないですかね。
子供のためにと思って考えれば考えるほど、先のことは分からないだけに頭が痛くなります。
主人が土地の資産価値を当初から言っており、そこそこ価値があり、今後も保っていけそうな地域を選ぶと３７００万位にはなってしまいます。
線路の近くなどはもっと安いんですけどね。
詳しく書いていただいて参考になりました。
ありがとうございました。

回答No.6

noname#78261

マンション買って5年たつのに貯蓄がないというのは900万収入でも家庭経営的に危険信号です。車とか買っちゃってません?多い収入の人はそれなりに使っていることも多いので必ずしもローンが組めるのと家計がうまくいくのとは別の問題だと思います。
年収600万が平均収入なので年間少なくとも100万円は貯蓄できたかもしれないでしょ。5年で500万作れてもおかしくない。使っている家計を構築しなおさないと次の買い物は控えるべきじゃないでしょうか。

どうにか買ってもマンションより高い固定資産税、維持管理する費用もはらうでしょう、計算したらどうなるでしょう。
それだけの計算でも、今現在、貯蓄ないなら赤になることが見えています。子供にかかる費用は教育、被服、食費が絶対今より増えますよ。

まず、家計の見直しを夫婦で相談して貯蓄すること。「自己資金なし」が横行するこのご時勢でも1～2割は用意していないと家計破綻の元ですよ。

ちなみに私は母子家庭で一部上場企業勤務の時にマンションを取得。10年で売る目標でいましたが、2年後にリストラされ、いた会社はその後倒産。どうにか独立し、マンションのローンを払い続けてその後結婚。売るはずの10年目はやっと次の目標に貯金を始めるかというところです。途中工場のバイトしたり大変でした。

人生何があるかわからないですよ。堅実に頑張って下さい。

お礼

貯蓄がないのは問題ですよね。
今さらながらとっても反省しています。
車買ってしまいましたし、旅行もバンバン行っていました。
人生何があるかわからない…、確かにそう思って不安です。
買替えのことはおいておいても、まず家計の管理をきちんとしたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

ceaser

私も＃３さんのおっしゃるとおり、売却してもローンとチャラになってしまう可能性が高いと思います。
不動産業者は、自分のところに売却をさせて欲しくて査定を高めに言うことがあります。うちも、建売一戸建てですが、査定が2400万と言われましたが売却時は2080万でした。
ご主人は、結構年収高めですので、もう少し時間をかけてお金をためらえることをお奨めします。頭金無しと言うことは、オーバーローンになってしまいます。高収入の方でもオーバーローンは危険です。最近は、低金利と銀行の住宅ローン獲得競争で、頭金無しとか諸経費込みのローンとか氾濫していますが、やはり担保のバランスを考えると異常な話です。すごいしっぺ返しが来ると思います。
いまは、宿替えの準備が整っていないと考えて、準備に励む（貯蓄を進める）べきです。

お礼

やはりオーバーローンは危険ですよね。
ずっと健康で予定どおり働いていけるとは限りませんしね。
準備が整っていないのは重々承知なのですが、入学時期が迫ってきて焦っています。
当初は３０００万以内の中古戸建てを考えていたのですが、中古戸建てもなかなか出てこないとどこの不動産屋でも言われ、さらに焦っていました。
おっしゃるとおり宿替えの時期ではないのかもしれません。
ありがとうございました。

回答No.3

manno1966

> 売却益を売却時の仲介手数料と新居の諸経費に充てて、
この部分が少し危ないです。
> ローン残債は２３００万で、査定は２７００万～２８００万と言われました。
売れる時はすぐに売れるけど、残る時は残るのが不動産です。
見学はくるけど売れないから、2500又は2480万に値下げ。値引き交渉で2400万。と言うのが現実的な数字ではないでしょうか。
そうすると、売却時の仲介手数料は出ても、新居の分は出てきません。
戸建てであれば、照明やカーテン等がマンションに比べ結構な費用がかかったりします。その点も考慮が必要です。

もしかしたら、残債と同額になってしまい、手数料についても足が出てしまうこともあるかもしれません。

お礼

確かに売却益を当てにするのは危険ですね。
手数料で足がでると厳しいです。
もう少し主人と考えてみます。
ありがとうございました。

回答No.2

ht218

ご主人の年収が900万なら、無謀とは思えませんが・・・
ただ、景気が良くなりつつあるからと言っても、大手企業もどうなるか不安であることは確かですが。
今のお家のローン残債は、チャラになりそうですし、他にもローンとかが無いようなら大丈夫だと思います。
何年ローンにされるのかは、わかりませんが、収入に対し、月々の返済がどれくらいのパーセンテージになるのかも、ローンの審査に影響します。
貯蓄が、あまり無いという点は気になりますが。
ボーナス併用返済にしなければ、OKだと思います。
また、余裕のある時に随時、元金の返済をしていけば良いのでは。
住宅ローンは、ほとんど利息を払っているようなものですから、ただ手数料はかかります。
ご主人の給与受取口座にされている銀行に相談されてみてはいかがでしょうか？

お礼

確かに大手企業でも先行きどうなるかは分かりませんし、ずっと健康で働いていけるのかも不安です。
ボーナス併用返済にしないのが理想なのですが、それは厳しそうです。
ボーナスが手取りで年３００万近くですので。
もう少しローンのことも勉強して、銀行にも相談してみたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.1

mako1048

大手企業で９００万円は、全年齢層を加味した平均より多少多いと思います。３６歳で３７００万。おそらく無謀という意見も多いと思いますが、私だったら、買い替えに踏み切ります。理由として
(1)なんだかんだ言っても大手企業は、安定している。
(2)繰り上げ返済計算が万が一予定通り行かなくても、退職金を見込める。

これから働き盛りですので、購入することで仕事のやる気にもつながると思いますよ。

お礼

厳しい意見が多い中ありがとうございました。大変勇気づけられました。
主人ともう少し考えたいと思います。