建替えについて

質問

不動産関係は本当にど素人ですが、アドバイス、反論、何でも結構ですの
で是非ご意見をお聞かせ下さい。
もしアドバイスする上で足りない情報がありましたら、補足追加致します
のでお気軽にお知らせ下さい。

私自身の転勤が決まって、来年ですが実家に帰る事になり、2世帯が住める
様、実家を見直す必要があります。
現在築30年以上の木造2階建てに、両親と妹が住んでます。

3階建ての2世帯住宅を検討してきたのですが、隣近所のビル化が進み、
全く日が当たらなくなった事、それから親友や不動産屋（昔から付き合い
のある信頼出来る不動産屋さんです）の話を聞いていると、自宅兼賃貸
マンションを建てた方が良さそうで自分も両親もそっちへ気持ちが傾いてます。

実家の環境について整理しますと、

＃敷地60坪弱に木造2階建てとテナントビル（5F）が建ってます。
　土地、家屋は全て父名義です。テナントビル建築費は完済してますので
　家賃収入はありますが、昭和50年代初期の非常に古いビルです。

＃木造とテナントビルの両方を取り壊せば、10階建てまで建設可能

＃山手線の駅から徒歩3分程度、利便性はとても良いです。
　不動産屋さんからも、空室の心配は一切不要と言われてますが・・・

そこで本題なのですが、仮に上記した様な環境の土地に10階建ての自宅
兼マンションを建てた場合の懸念事項、デメリットはどんな事が考えら
れますか？
自分なりに30年返済プランを素人計算してみましたが、ビル管理の費用も
考えると非常に厳しい運用となりそうでした。

前提として、現在の土地を売却して郊外へ転居といった考えは一切ありません。
あくまで今ある実家の土地に2世帯で住む事が絶対条件です。

アドバイスし辛い内容かとは思いますが、どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

noname#39684

10階建ての賃貸マンションということでしたら「収益物件」です。
テナントビルなどの貸しビルも「収益物件です。

■よくご理解ください。
収益物件１割、非収益物件２割、というのは資料や計算式は無いですが、私のみならず概ね業界のコンセンサスだと考えます。これはローンを返済する期間中に物件価値が残債を下回らないための最低ラインということです。ローンが借りられるかどうか、返済できるかどうか、とは別問題です。

ローンが組めたと仮定しても、１割あるいは２割の自己資金が無いと、返済が滞った場合に売却しても借金が残り「破産」となるわけです。

■例えば５億の建物だとして、これが収益の無い自宅の建物だとしたら、２割の１億を容易することになります。けれども、ご自身の年収が8000万円以上とかでなければ、４億のローンをひき受けてくれる金融機関は無いでしょう。

■最近の「自己資金無しでのアパート経営・ビル経営」を勧める管理会社は、施主が返済不能に陥って、その物件を買い取って利益を得る割合までを見込んでいる会社がほとんどです。「リスクは施主へ、利益は会社へ」という図式だからです。

■結論：ご自身を素人であるとお思いで、十分な資金が無いのであれば、ビル経営、賃貸マンション経営はお勧めしません。何もかも失うのが目に見えるようです。

お礼

ponsuke04さん、アドバイスありがとうございました！
すぐに建て替えは避けて、数年は実家近くにアパートを借りて
様子を見る事にしてみます。
自分でもこれから少し勉強してみます。
お世話になっている不動産屋さんは、祖父の代からのお付き合いな
ので、恐らく腹を割った話が出来ると思うので・・・自分なりに
勉強して時期が来たら両親と一緒に相談に行ってみます。

回答No.1

noname#39684

>自分なりに30年返済プランを素人計算してみましたが、ビル管理の費用も考えると非常に厳しい運用となりそうでした。

■おそらく、かなり現実に近い計算をされたと思います。自己資金が無い場合、やはり採算割れとなってきます。

■どういうことか、と申しますと、景気が右肩上がりの場合、家賃収入の上昇とインフレ傾向のためにビル建設ローンの支払いが早く進みます。そのためテナント収入で総支出と総収入で黒字になっていたのが現在のビルです。ところが、今は返済期間が非常に長く、自己資金がほぼゼロの場合はローン期間とほぼ同じか、あるいはメンテナンスのためにそれ以上になってしまうのです。これはビルの規模、一戸建てなどの別なく同様です。

■その結果、少しでも空き室が出てきたり入居率が下がると、瞬く間に赤字となり、ビルを手放さなくてはならなくなります。不動産屋は誰が建てようが、誰が住もうがお構いなしですから、「得」に見えることを言いますが、大きな間違いです。

■土地を持っている場合、その運用が可能かどうか、はビルを建てるか建てないか、ではなくて「自己資金がどれだけあるか」に尽きるのです。自己資金が無ければ、10階建てのビルだろうが2階建てのアパートだろうが、同じことです。返済が完了するまでの期間が長すぎて、その間に何か資金が必要があればとたんに物件は他人の手にわたります。つまり景気の伸びが無い時代にはこのような不動産建築は資金が無い場合にはリスクが非常に大きいのです。

■逆に、このような時代に資金がある企業は、早く完済して利益を得る一方、首の回らなくなった物件所有者からビルを安く買い上げてますます利益を得ます。

■どんな建物を建てるにせよ、収益物件の場合は建築費用の1割、非収益物件の場合2割、を自己資金で用意できないようであれば、その計画は「負け組み（＝破産）の切符」を買ったこととほぼ同じことになるでしょう。現に、早々にビルを手放さなくてはならなくなった家主は続出しています。また不動産屋から資金ゼロでビル建築を行った施主の情報を得て意図的に入居率を減らす新手の乗っ取りの手口も現れています。

■どうするかは自己資金の額で決まります。自己資金が無い場合は東京のど真ん中だろうが、田舎だろうが、収益物件の建築は素人にはリスクが大きすぎます。

お礼

ponsuke04さん、アドバイス有り難うございます！
キーは自己資本・・・分かります。今の時代、何をやるにも必要です。
建築費に対する自己資本比率について、収益物件、非収益物件とで1割/2割
と書かれてますが、これは業界では定番の数字という事でしょうか？
それともponsuke04さんの個人的な見解ですか？もし差し支えなければ
教えて下さい！
仮に50坪に10階建てを建てた場合ですが、うちの場合は収益物件ではあり
ませんから、約5億と仮定すると2割で最低でも約1億必要という事ですよね。厳しいですねえ～。