民法３９５条の話。

質問

抵当建物使用者が、６ヶ月の間に勝手に第三者に抵当建物の一部を使用させた場合は、買受人は建物の引渡し請求できるのでしょうか？
建物の引渡しは不可分なので、一部の場合だとどうなるのだろうかと思ったのですが。どのように考えればよいのでしょうか。

回答No.2

utama · ベストアンサー

ちょっと質問を読み違えていたようです。６ヶ月経過前に、無断転貸を理由として、元の賃借人に明渡し請求ができるかということですね。

条文では、明渡し猶予が主張できなくなるのは、2項で対価の支払がされなかった場合のみです。その他の、信頼破壊行為があったような場合に、元賃借人の明渡し猶予の主張がどうなるか。明文にはありませんが、権利の濫用などを使って、明渡し猶予の主張を認めないことはできるのではないでしょうか。

ただ、実際上、正式裁判で権利の濫用だと争ったとしても、結審する前に６ヶ月過ぎて、元賃借人は明渡し猶予を主張できなくなりますので、これについて判例が出てくる可能性は低いです（高裁や最高裁の判断を得るのはまず不可能でしょう）。

建物が不可分であるかどうかは、395条固有の問題ではなくて、強制執行手続き一般の問題ですね。

ある１件の建物をＡとＢが（物理的にではなく）経済的に独立に不法占有していたとします。このとき、Ｂに対する債務名義＋執行文だけで、強制執行が可能かといえば、それは不可能です。

しかし、その債務名義のみで強制執行できるかどうかと、実体法上明渡し請求が認められるかどうかということは別の問題です。ですから、Ｂのみを被告にして訴えても、明け渡しが強制執行できないという理由で、請求棄却にはならず、明渡し請求は認められます。

お礼

ありがとうございました

回答No.1

utama

当然、請求できると思います。

建物の引渡しが、不可分というのは、具体的にどういうことでしょうか。もし、「不可分債務」という意味であれば、この場合関係ないのでは？

民法395条が想定する場面では、賃借権は、抵当権者には対抗できません。ですから、抵当権者の明渡し請求の根拠は、所有権に基づく返還請求権です。なんらかの債務に基づいて請求するわけではありませんから、そもそも「不可分債務」という考え方が出てきません。

一件の不動産について、二人が占有している場合、占有補助者とみなせるか、または、民事執行法や保全法の効果として承継執行が出来ない限り、それぞれに対する債務名義が必要です。

補足

不可分というのは、建物自体が不可分という意味です。
３９５条で保護されるのは、買受人が代金を納付した日時点において使用収益していた者（以下Ａ）か２号に限るので、６ヶ月の間に勝手にＡから一部譲渡転貸を受けた者（以下Ｂ）は保護されないため明け渡しが猶予されませんから、その者に対しては当然明け渡し請求ができるでしょう。
仮に、Ｂに明渡し請求をしたとして、ではＡに対しては？Ａは３９５の要件を満たしています。Ａに請求できないとＡはなお使用を続けます。

賃貸借関係においては所有者の承諾なく勝手に第三者に使用収益させれば賃貸借契約を解除したうえ、ＡにもＢにも明渡し請求が可能だと思います。
しかし３９５条の話は賃貸借等の法律関係があるわけではなく、単に明渡しを留保できるのみで、解除ということがありません。
妨害目的であるならばＡにも請求できると思いますが、そうでないときＡに対しては明渡し請求できないのでしょうか。勝手に譲渡転貸した時点で全てが詐害的なものなのでしょうか
できるにしても、できないにしても、「何を根拠に」できるできないということになるのでしょうか。
ということなのですが。何か考え違いがあるのでしょうか。