競売 登記の見方について教えてください

質問

競売の物件を購入したいと思います。
３点セットには引き継ぐ権利はナシと書いてありましたが、登記の見方がわからないところがあります
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権利部（甲区）
１合併による所有権登記　○株式会社

２差押　　　　　　　　　△銀行

権利部（乙部）
１根抵当権設定　　　　　極度額２５００万円
　　　　　　　　　　　　債務者　○株式会社
　　　　　　　　　　　　根抵当権者　△銀行
　根抵当権一部移転　　　弁済額３０１９万円
　　　　　　　　　　　　■県信用保証協会
２根抵当権設定　　　　　極度額１０００万円
　　　　　　　　　　　　債務者　○株式会社
　　　　　　　　　　　　根抵当権者　△銀行
　根抵当権一部移転　　　弁済額３０１９万円
　　　　　　　　　　　　■県信用保証協会
３根抵当権設定　　　　　極度額２０００万円
　　　　　　　　　　　　債務者　○株式会社
　　　　　　　　　　　　根抵当権者　国民金融公庫
４根抵当権設定　　　　　極度額１０００万円
　　　　　　　　　　　　債務者　○株式会社
　　　　　　　　　　　　根抵当権者　株式会社×
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３．４の根抵当権は弁済されていないようですが、競売で所有権がこちらに移った場合、根抵当権も引き継ぐのでしょうか？
そして、引き継がない（根抵当権の消滅）、という場合根抵当権者の借金はどうなるんでしょうか？泣き寝入りということですか？
初心者で申し訳ありません。よろしくお願いします

回答No.1

noname#20895 · ベストアンサー

３、４どころか、抵当権が抹消されていないということはすべて弁済されていないのです。１、２に弁済額と書かれているので弁済済み？と思われたのかもしれませんが、債務者に代わって保証協会が弁済した、つまり債権者が銀行から保証協会に代わった。ということだと思います。
裁判所の競売で買うということは、抵当権の関係はすべて抹消されます。このようにたくさん抵当が設定されている場合は、３、４あたりは泣かざるを得ないのでしょう。

お礼

まず、抵当権は抹消されるようなのでホッとしました。

債権者の方は、本当に残念ですね

返答ありがとうございます

回答No.3

mahopie

会社の返済不能によって、借入の保証をしていた県の保証協会が銀行へ返済した。結果として、順位１．２の根抵当権合計３５００万円の内３０１９万円が銀行から保証協会へ移転した。（１．２順位は、銀行が４８１万円・保証協会が３０１９万円の根抵当権となっている。この記載ではどちらが先かは不明だが以下は保証協会が優先と考える）

物件が競売で、４０００万円で入札された場合（費用は考えない前提）、保証協会３０１９万円、銀行４８１万円、順位３の国金が５００万円回収して、順位４の×会社は一円の回収もできない。（借入の実残がこれ以下の場合は又別です）

未回収残がある債権者は、本件担保からの回収は出来ませんが債権者へ返せという権利が無くなる訳ではないので、無担保債権として本人・保証人に対して請求していくことになります。又、担保が本件だけではないということも考えられます。会社の破産の場合には、未回収分は破産配当から総債権額の按分で回収を受けることになります。

ちなみに、競売でなく任意売却という手法が取られれば、競売では回収できない筈の順位４の担保権者×から、「最低限１百万円の返済がなければ担保を解除しない」という意向を示すことで、計算上では回収できない担保状態からでも何らかの回収を図ることがあります。「担保をつけておけば、担保を外して下さいと誰かが金を持ってくる」状況で、世間ではこの回収分を抹消料・判子代と呼んでいます。通常では、競売よりは任意売却の方が処分価格が引き上がるので、先順位の担保権者が増加した取り分から一部譲歩して担保の処理を早めたい、と考えればこの流れになります。

回答No.2

tarotaro001

たまにニュースの特集でやっていますが、競売物件の場合、落札した途端、賃貸契約書を持った人間が現れて、退去費用を請求する場合があるそうです。
この辺の費用が以外とかかってしまい、結局、高い買い物になる場合もあるそうですので気をつけてください。