危険ですか？敷金３ヶ月分・礼金解約引き０・退去時補修費実費

質問

• 退去時の敷金は戻ってくるし礼金は無料であるとの条件で入居する物件について心配しています。
• 大阪では退去時の借主負担金のトラブルが多いため、賃貸営業マンに一筆書いてもらうことを考えています。
• 女性１人暮らしで、きれいに使う自信はあるのですが初めてのことなのでアドバイスを求めています。

回答No.2

noname#239262

＃１です。後々のトラブル回避には契約前・契約時が重要です。いい加減に契約して後でトラブルになっても、正当かつ妥当に行なわれた契約であれば撤回・無効にできないことも多々あります。

　契約前に『重要事項説明書にサイン』とありますが、重要事項説明書は手元にありますか？
　物件により異なるものの、重要事項説明書では(1)物件状況（ex．過去に窃盗・火事・自殺があったなども含む）と(2)入居中や退去時の修繕　などについて記載されているのが一般的です。
　(2)について書かれている場合、どのような内容でしょうか。以下の点について具体的に記載されているかどうか確認してください。
●入居中の修繕負担について（ex．雨漏りや附帯設備の自然故障は全額貸主負担、電球・水道パッキンは借主負担）
●退去時の修繕負担について、質問内容にあった『普通に使っていれば３年住んだとしても３万引き程度で残りの敷金は戻ってくる』旨が具体的文章で記載されているか
●そもそも退去時の原状回復やハウスクリーニング費用負担は国土交通省の「ガイドライン」に沿っているかhttp://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm
●物件が東京都内の場合は「東京ルール」に沿っているかhttp://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/tintai/310-3-jyuutaku.htm

　なお(2)の内容は重要事項説明書ではなく、賃貸借契約書に書かれている場合もあります。もし重要事項説明書に(2)の記載が無ければ賃貸借契約書に書かれているはずなので、契約書に署名・捺印する前に必ず説明を受けてください。
　その際、わかりにくい文言は説明してもらい、納得できない内容であれば契約せずに保留すること。内容が意味不明であっても説明されたこと自体について納得し“了承”して契約すれば、後々モメても後の祭りです。民法や消費者契約法では『納得した上での正式な契約＝契約内容は有効』となります。

　また、(2)の内容が重要事項説明書に書かれていた場合、『サインした』のですから【業者が説明→借主が納得・了承してサイン→業者は記載内容と説明内容に異議・問題なかったものとして理解】となります。
　つまり上述同様、仮に借主にとって不当・不利益な内容であったとしても『納得して了承したのだから約束としては有効』となるのです。もし内容が不明でしたら、今からでも遅くないので、賃貸借契約書に署名・捺印する前に再度説明を受けてください。
　また『普通に使っていれば３年住んだとしても３万引き程度で残りの敷金は戻ってくる』旨の文言が見つからなかったら、賃貸借契約書にも書かれていないことを確認した後、業者に一筆書いてもらいましょう。勿論、正式書類ですから日付と業者の署名・社判入りで。

　また、本来ですと重要事項の説明は「宅建主任者」が「身分証明書を提示したまま（ex．机の上に置く、首から下げている）で説明」しなければなりません。しかしながら、説明内容や重要事項説明書・賃貸借契約書に一切問題なかったのであれば、結果オーライということで大目に見てあげましょう。ただし、重要事項の再説明を渋ったら『説明者が宅建主任者じゃなかった』と言ってOKです。（※宅建資格は若くして取得する人もいるので外見では所持・不所持は判断できかねます）

　最後に…大手賃貸チェーンだからといって、必ずしも優良不動産業者とは限りません。チェーン店なので業者（店舗）にもよるのですが、私は個人的に『レオパレス・エイプル・ミニミニはやめたおいた方が良い』とアドバイスしています。各社とも数度の行政処分（←重罰）を受けるほどの悪質行為を行なっており、契約者とのトラブルが絶えないから。初めて、しかも1人で賃貸借契約を行なうには不向な業者です。（※押しの一手に抗えず「大手だから実績あるし大丈夫」の言葉を鵜呑みにしてしまうから）

お礼

yuri_s様、度々のご返答ありがとうございました。
あれからもう一度きちんと確認させてもらい、退去時の修繕費等について明確にしてから契約しようとしたのですが・・・。
担当営業マンのあまりの対応にあきれてしまいキャンセルしてきました。
・「クリーニング・防虫対策・鍵交換は済んでいる」とをあれ程確認したのにも関わらず、「じゃあ証明できる明細を見せて欲しい」と申し出たところ「やっぱりやっていなかった。借主の負担で行ってくれ」と請求されかけました。
・退去時の修繕について、ガイドラインに基づいて決めます、と書面で残して欲しいと申し出たが断られた。
・ならば前の居住者の修繕費用の明細を、修理箇所と値段の部分だけで良いので見せて欲しいと申し出たが「個人情報保護法の関係で・・」と断られた。(個人情報保護法には名前や住所など個人を特定できる情報以外該当しないはずなのですが)
・あまりにもひどいので、宅建の提示を求めたところ、その営業マンも、店長ですら持ってないとの事でした。重要事項の書類にある名前は誰なのか確認すると「常駐している社員ではない。説明をした日も、今日も休みだったので自分が代わりに行った。後日会わせるつもりだった」との事でした。それは宅建法違反では？と指摘すると、そうですね～、違反です。とアッサリ開き直ったため、即キャンセルし千円も取り返してきました。
ちなみに、yuri_sさんが挙げられた３つのチェーン店の一つです(笑)
本当最悪ですね！他の不動産屋を当たり直してみようと思います。
やはり知名度は無くても地元型の信頼できる不動産屋の方がよいのでしょうか・・・。なんだか怖くなってきました。