修理にかかる費用が怖い

質問

来月末に引越し予定をしております。
現在、分譲貸マンションに約７年居住しており、入居時に保証金４０万円を払っています。前居住者が短期間（１～２年）で退去したため畳替えはしてくれませんでした。現在の状態は
・風呂場の壁の損傷（ベニヤ板にプラスチックでコーティングしたようなものが木ごと腐り落ちている）
・床のへこみと抜けた箇所がある
・ふすま破れ（破れ無しも合わせると６枚）
これらについては今まで一言も報告していません。
４０万円で足りるものか不安なのでおおまかで結構ですのでどなたか教えて下さい。

回答No.3

noname#239262 · ベストアンサー

＃１です。以下の解釈は、一般的であることを踏まえた私の「個人的に見解」であり、貸主の本意とは異なる場合もあるかもしれません。あらかじめご承知ください。

＞『明渡し』の項目...本物件に付加した設備等を自己の費用をもって除去し、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を現状に回復しなければならない

　エアコンや玄関のセカンド錠など、後から自分で取り付けた設備機器を自己負担にて取り外し、穴やキズを補修して完全に元通りの状態にする。
　最初から取り付けられていたキッチン・バス・トイレなどの設備や壁・床・建具などは、ごく普通に生活していた場合の自然磨耗（劣化）分を除き、借主の故意過失による損傷は自己負担にて修繕・交換し、借りた時の状態に戻す。

【結論】明け渡しや減額交渉は、できれば専門家…身近にいなければ経験者に立ち会ってもらいましょう。「借主側は1人だけ」は絶対に避けましょう。（※後で言った・言わないの口論になる恐れあるため）
　「壁・床は自然劣化」とのことですから、上記内容を加味して判断すると、壁・床の損傷はDHshinoのせいではないので、DHshinoさんは原状回復分にかかる費用負担をしなくて良い。DHshinoさんの故意過失によるふすま破れはDHshinoさんが全額負担しなければならないが、それ以外のふすまは日焼けなどがあっても、費用負担しなくて良いと、ということになります。
　しかしながら『修理等』の項目では、いずれも借主全額負担で修繕するよう記載されているので、「明け渡す以前に日常的に修繕しておくべき」と解釈でき、この辺りがクセものです。裁判ではともかく、不動産会社が前述のように主張する可能性が高いです。
　「報告義務違反」もあるので原状回復を一切否定するのではなく、「経年変化」も含めた減額交渉をするのが現実的です。
　なお、床ならば椅子やテーブルを引きずった際の傷・へこみ、壁なら釘・画鋲の跡や煙草のヤニ汚れ、風呂場で日常清掃を怠ったために出たカビ汚れなどは「自然劣化」ではなく「故意過失」となります。
　一方、畳・ふすま・天井の日焼け、日常清掃していたにもかかわらず食い止められなかったトイレ・風呂・キッチンの錆びやカビなどは「自然劣化（消耗）」となります。

　また「契約時のことはうろ覚え」とのことですが、上記は契約書に記載されていて、それを読み上げられたということであば、不動産業者は「説明した→読んで聞かせた→異議なかったから了承したと思った」と主張するでしょう。本来、借主にわかりやすく説明して「納得した」という同意を得るべきことなのですが、裁判で争うのならともかく、素人が口頭で交渉するのだと、説得は困難です。
　前述に書いたとおり、自然劣化分・故意過失分ともに「経年変化」を強く主張して“いかに減額交渉を成功させるか”に注力された方が懸命に思います。「重要事項の説明」有無など細かい点の指摘は、相手の対応状況により切り出しましょう。
　経年変化についてはURLを参照されてください。
http://www.heyasagase.com/guide/trouble/sikikin/k_02.html
http://www.so-dan.net/public/p_ms_frame_comment.php?RecNo=27481&Root=26961&CatId=6

お礼

かなりお礼が遅くなり申し訳ありませんでした。
そうですか、やはりすぐに家主に報告しなかったことが響きますね。いちおう保証金以外に１５万以内で収まる様に低姿勢で交渉することにします。
非常に解り易い回答、ありがとうございました。
また投稿した際には宜しくお願い致します。

回答No.2

noname#239262

＃１です。
　「解約時控除金が３０万円」は、いわゆる敷引ですよね。
　補足いただいた内容によると、契約書では「原状回復」ならびに「グレードアップ」を全額借主負担としています。これは不本意なことで、本来「原状回復」は借主の故意過失分を除き、全額貸主負担であるべきです。
　しかしながら、契約書では「修繕を必要とする箇所を発見した時には速やかに賃貸人へ通知」とあるにもかかわらず、故意過失ではないにもかかわらず該当箇所の破損について報告しなかったのはマズイです。本来は経年変化も含め減額交渉が可能だったのに、強く主張できなくなってしまいました。

　結論ですが、原状回復に関する特約は、それを承知の上で契約している以上、有効です。風呂場・床が故意過失でないにしろ「報告義務」を怠ったので、減額交渉も困難が予想されます。
　その場合、契約書とおり借主の全額負担となり、費用30～40万円以内はかなり厳しそうです。というか、たぶん40万円超えます。
　ただし、過去の裁判事例では「原状回復の特約は無効」判決が多々あるので、裁判を起こせば別ですが、かなりの費用・時間・労力を費やすことになります。従って「経年変化」と「風呂場・床は故意過失ではない」ことを強く主張し、敷引分の30万円以内に納まるよう減額交渉に臨み、適当な額で妥協した方が得策です。（※経年変化を考えれば決して無理な注文・交渉ではありません）
　なお、減額交渉は補修費用当の見積り・請求書が送られてきてからではなく、必ず引渡し時に立会い、その場で細かく状況説明してください。

　最後にもう一つ。補足に書かれている「原状回復は全額借主負担＝特約」についですが、契約時にきちんと説明されましたか？　もし説明されていなければ「重要事項の説明義務違反」なので、唯一の救済ポイントです。
　なお、本当に『まったく説明されなかった』のであれば、補足などにその旨を追記ください。

補足

回答ありがとうございます。
7年前のことでうろ覚えですが、契約時は不動産屋で契約書を読み上げただけだったような気がします。
そして私は回答者様に教えて頂くまでグレードアップどころか、悪くなった所だけ直せばいいんだ、と今の今まで思い込んでいました・・・。この契約書にそんな意味があったなら必ず記憶しているはずだと思いますのでやはり説明無しだったような気がします。
補足ですが『明渡し』という項目には“貸借人は本物件に付加した設備等を自己の費用をもって除去し、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を現状に回復しなければならない”ともあります。これをどう理解すれば良いのか・・・。

回答No.1

noname#239262

「原状回復」について、契約書にはどのようにかかれていますか？　その内容により、負担額（割合）が異なります。
　風呂場の損傷や床のへこみは、あなたの「故意過失」によるものですか？　自然劣化と故意過失では負担額（割合）が異なります。また、もし故意過失であっても居住７年ですから、「経年変化」を考慮して減額交渉できます。
　それと、所在地はどこですか？
　契約時に敷引き制度が適用されていますか？

補足

契約書の『修理等』という項目には“本物件の屋根・柱・壁・梁・床等主要構造部の維持保全に必要な修理費は賃貸人の負担とし本物件の畳・建具類・壁面・天井のクロス・フロアシート・ガラス・照明器具・その他付属品等の損耗による修理およびキッチンセット・浴槽・風呂釜・給湯器・換気扇・給排水設備等付属設備の修理は貸借人の負担において行う”
また、“貸借人は本物件につき修繕を必要とする箇所を発見した時には速やかに賃貸人へ通知しなければならない”とも書かれております。
風呂場・床については故意ではありません。異常に湿気の多い家ですのでそのせいかと思われます。
住まいは大阪で解約時控除金が３０万円です。