住宅ローンのしくみについて

質問

私の調べ方がおかしいのだと思うのですが、的確な結論が見つけられなかったので、初歩的な事ですがご回答お願い致します。

再来年の春完成を目指して、土地探しをしています。
土地：5500～6000万
建物：2000万
を予定しています。

住宅ローンは頭金０で借り入れの予定ですが、土地と建物はどのようにローンを組む事になっているのでしょうか？
土地のローンを先に組み、その後建物のローンを２重に組むという事になるのでしょうか？

そうなるとすれば、建物のローン実行までの間は土地のローンのみ払うという事ですか？
それとも、土地・建物合わせて１つにローンを組み、完成後の実行になるのでしょうか？

頭金０＋諸費用も組み込んでローンを組む予定です。
諸費用も組み込んでもらえる銀行の見分け方がよく分かりません。

諸費用もローンに・・とあり無謀な感じがありますが、込み入った事情があり住宅取得を急がなければ行けなくなった事と、１０年以内に全て完済の目途が立っています。

回答No.2

unos1201 · ベストアンサー

比較的似た状況で土地を購入し、家を建てました。

私の場合は、土地を取得する前に住宅メーカーにその土地を調べてもらい、実際に思うような設計で家を建てることができるのかという調査から始まりました。

その段階で候補は２つあり、両方の物件について、銀行で融資が可能かどうか、審査してもらいました。具体的日程からいうと、８月末に土地調査のために仮契約を住宅メーカーとして、土地調査を９月始めにしてもらいました。そこで、結果を報告してもらい、銀行に至急検討してもらいました。

その結果、現在の物件なら総額で約１億円弱でも可能かもとのことでしたので、住宅メーカーから見積もりをもらい、建築確認申請を出す用意をして、不動産屋と交渉しました。手付金として数百万円、これは不動産手数料として大部分使われてしまい、土地の約２割の頭金を現金で用意して、残り８割分を銀行からホームローンで２０年返済で借りました。

それが９月末で、９月から返済開始です。その後、建築確認申請が１０月ころ承認され、着工が１０月末、引渡しは翌年の３月末でした。引渡し時、銀行ローンが間に合わず、つなぎ融資を建築会社から受け、登記して、登記簿を元に銀行から建物の７割相当のホームローン融資を受けました。ここで、信用保証料、２０年分の火災保険料、不動産の抵当権設定料など、合計３００万円程度は現金で用意、それと建物分の３割を支払いました。

その後、外溝工事、駐車場工事、追加エアコン工事などをして、そのたびに現金を用意しましたので、総額の約３分の１は現金で用意することになりました。

私のほうが建物の費用が大幅に高いので、比較が難しいかも知れませんが、夫婦の収入の合算ができたので、銀行も２０年でローンを組ませてくれたし、一人では無理でした。また、頭金が２割から３割ないと、その分の返済に対するローンは、住宅ローン以外のローンを組まないと銀行が認めないケースも多いみたいです。

その後、３年固定の金利選択で、更新時ごとに普段返済分程度の繰上げしていますので、多分、１１年から１２年で完済する予定です。初期は１０年と思ったのですが、自家用車の購入や旅行が予定以上に多かったこと、追加工事などをしてしまったので、ちょっと返済期間が延びそうです。

もう７年以上経過しましたが、土地は先に返済開始、建物は引き渡されてから支払っていますので、銀行が一括して貸してくれる条件を認めるかどうかがポイントだと思います。小額ならいいのでしょうが、担保以上の貸し出しは金利が上がるか、よほど安定した高額所得が連続している状態でないと厳しいと思います。

親族から借りることができるなら、短期間借りて、ローンは最小限にした方が無駄な利息を支払わずに安い金利で借りることができそうです。銀行も普段付き合いがあって、多額の取引があれば、利息の面でもある程度条件を出してくれるみたいです。とにかく、借りることが可能か、複数の金融機関に交渉してみることをお勧めします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
参考になります。

土地調査などは、夫の会社は不動産業ですので夫自身が調べて土地を仕入れてくると思います。
建物の設計は社員の片手間にお願いし、その他住機等の設備も業販でいれられますので、一般的な建築にかかる手数料というものはかからずに済みそうです。

土地の全額ローンは他の方からの回答できついようですので、その面は会社と相談の上考えてみようと思います。

銀行は公私共に懇意にしている都銀がありますので、ある程度の優遇は受けられそうです（担当と軽く話はしてみました）
会社も安定しておりますし、年棒も安定しつつ毎年上がっていますので、そこでなんとか融通が利けばいいのですが。

それにしても、１億弱ほどの物件、素晴らしいですね。
家は子供たちがまだ小さく、夫が４０近いもので、金額の面で妥協せざるを得ませんでした。

親族などに借りられれば良いのですが、私の親は片親で多少の援助をしています。義両親も同じく、こちらが援助して生活しておりますので、借りに来られる事はあっても借りる事は難しいのです。
現在の貯金分は家具等の入居時に必要な家財を購入する方へ当てたいと思っています。
子供たちの受験も控えておりまして、その面の当面の蓄えも置いておきたく・・こういう形になりました。

まずは、土地の評価を考えた上で決めようと思います。

回答No.3

k-ayako

>頭金０＋諸費用も組み込んでローンを組む予定です

まったく現金がないというわけではないんですよね？
（現時点で年収も一般人からすればかなり高いので現金がないということはないと思うので・・・）

諸費用もいろいろあってウチの場合は火災保険までは住宅ローンに組めました。それでも頭金は最低でも５０万、司法書士への報酬と建売だったので仲介手数料で１５０万くらいの現金が必要になりました。

引越しとかあったのでできるだけ現金の持ち出しは避けたかったのですが・・・。

頭金ゼロローンＯＫ！という売り文句は基本的に「住宅（土地）」のみなんで諸費用は現金がないとダメと思っていた方がいいと思います。どうしても・・・ならやはり「諸費用ローン」になるでしょう。

>１０年以内に全て完済の目途

これは推測だと思うのですがローンを組むのはあくまでも「今の状況」なのでとりあえずは25年とか30年とかで組むという考えですよね？

いずれにせよ、懇意にしている都銀さんがあるとのことなので担当者さんに話すのが一番良さそうですね。

銀行も景気が上向いてきて住宅ローンは取りたくて仕方ないみたいなので会社がらみとなれば比較的融通も利いて有利なローンも組めるかもしれません。

回答No.1

walkingdic

>土地：5500～6000万
>建物：2000万
総予算７５００～８０００万ですか。。それはまたすごいですね。
全額ローンだと年収１５００万～２０００万位あれば融資審査も通るかもしれませんが。

>頭金０で借り入れの予定ですが、土地と建物はどのようにローンを組む事になっているのでしょうか？
。。。。通常頭金０だと土地先行融資で土地代全額は困難です。土地の担保価値は売買価格より低いですから。
建築業者のつなぎ融資などで可能な場合もありますが。

>土地のローンを先に組み、その後建物のローンを２重に組むという事になるのでしょうか？
銀行により異なります。住宅ローン（これ自体は建物に対するローン）の土地先行融資という形をとる場合と、単純に住宅ローンを分割して土地融資を行う場合です。

>そうなるとすれば、建物のローン実行までの間は土地のローンのみ払うという事ですか？
基本的にはそうなります。ただ物によっては支払いがいらないものもあります。

>それとも、土地・建物合わせて１つにローンを組み、完成後の実行になるのでしょうか？
そういう場合もありえますが、しかし土地代金を支払わないと建物は建てられませんよ。
建売であれば別ですけど。このあたりは建築業者にもよります。つまり建築業者がつなぎ融資するパターンもあります。

>諸費用も組み込んでもらえる銀行の見分け方がよく分かりません。
諸費用ローンになります。諸費用ローンがありますか？と聞けば良いです。
住宅ローンに組み込むことは出来ません。別途になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
今の所の年収は２０００万に毛が生えた程度です。
今後、会社を継ぐ形になりますので（縁故ではないのですが・・）、そうなってからの返済は早いと思います。

土地は夫の会社で（競売など）買い、それをそのまま我が家でという形になります。
つなぎ融資についてはまだ聞いていないので分からないのですが、土地だけは割賦販売にしてもらおうかとも話しています。
全額は無理のようですので、その方法になりそうですね。