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住宅ローン、、、アドバイスお願いします。
現在、注文住宅で新築しており、土地のみのローンがすでに 実行しています。もうすぐ建物も着工となりますので、建物 のローンも実行しなければいけないのですが、その際のロー ンの選択で悩んでます。期間はどちらも35年です。毎年頑張 って100万～200万くらい繰上返済を予定してます。 ＊土地のローン 2000万円 （今年6月より返済中） 全期間店頭金利より-1.2%優遇 （現在1.05%、3年固定） ＊建物のローン 2500万円 （11月借入予定） 下記のどちらか選択可 １ 全期間店頭金利より-1.2%優遇 ２ 35年固定2.75% 土地のローン実行のときは2がなかったので、銀行さんから 聞き、今さらながら迷ってます。。。 どなたか良いアドバイスをください(ToT)/
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年収950万ですと、税率も高くて手取りはかなり少なく なるでしょうし、4500万のローンは結構、負担が大きい ですね。 ただそのくらいの年収があれば、年金収入は期待できる と思うので、とりあえず老後の心配より繰上げ返済に 専念できて良いですよね。 長期と短期、どちらから繰上げをするかですが、 これは賭けですからなんともいえません。 もともと3年固定で組んでしまうとこういう苦悩が 生じます。 どちらも繰上げ返済手数料は同じとして。 私ならばですが、とりあえず1年後までに200万 貯められるならばそれは長期の方の返済に充てます。 これは金利の高いものはできるだけ初期に元金を 減らしておくのが鉄則ですからね。 ２年目、３年目は金利の動向と相談です。 金利が上がると予測する場合、３年固定の方の繰上げ を優先します。 ただ、年収が950万ならば税金も高いですから、 ローン控除も最大限に受けた方がいい場合もあります。 例えば残元金が4000万ならば控除は約１％なので約40万。 40万以上税金を払っているならば繰上げするよりも 控除を受けた方がお得になる、という計算です。 繰り上げ手数料を考慮しても、３年固定はできるだけ 固定終了時まで繰上げしない方がよいかもしれません。 また、３年後にあまり金利が上昇しないと予測する場合 すぐにでも長期の方の繰上げをしましょう。 こちらは金利が高いですから、100万以下で5千円 の手数料で、できるだけ早めに返した方が得です。 どちらにしても、金利をどう予測するかによります。 それはご自分で決める事です。 本当はこういうリスクがあるから、３年固定と 長期固定の組み合わせはあまりよくないのです。 ３年固定の金利の動向が読めない以上、長期の方の 繰り上げも躊躇してしまいますからね。 一番効率の良い組み合わせは、10年固定と長期 なのです。 これならば長期の方だけ繰上げを優先できますから。 ３年固定と３年固定の組み合わせは最悪です。 いろいろシミュレーションして検討してみてくださいね。
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年収がわからないと、アドバイスのしようもないと 思います。 土地と合わせて4500万の借り入れ、相当な高所得の 方ではないでしょうか。 毎年200万も繰上げができるのならば、家計には余裕が あるかもしれませんが、ただ土地の方で短期固定で 組んでしまっているのならば、建物は長期固定にした 方がよいと思います。 なぜなら、土地のほうの繰上げ返済とダブってしまい ますしね。 手数料は5千円といえば安く聞こえるのですが、100万 返すのに5千円・・つまり返済するのに0.5％かかると いうことです。 ドンドンしていくとバカになりませんよ。
お礼
やっぱり長期固定かな～という気がしてきました。 100万円返すのに0.5%ですか、、、そう考えると決して安く ないですね(^_^;) お忙しい中、回答ありがとうございました！
補足
私（37才、専業主婦）主人（37才、会社員）年収は税込みで 950万円くらいです。まだ子供はいません。（すぐにでも欲し い）主人の定年までにローンを完済したいので子供のいない時 に頑張って繰上返済しておきたいと思っていたのですが、、、。 それと100万円～1000万円の繰上返済だと手数料が3万円かかる ので貯まったらすぐに繰上返済のほうがヨイかと思いましたが、 いかがでしょう？ 例えば、土地ー短期固定、建物ー長期固定で借りた場合、どち らから繰上返済を始めたらいいのでしょうか？？？（金利上昇が 不安な短期？それとも金利が高い長期？） よろしくお願いします。
どうもです。 5,250円程度なら良いですね。私の知っている銀行はン万円ってところが有ったので心配になりまして。 月々を高めにすると本当に返済できるのか心配ですしね。 将来の金利って本当に読めないのです。なので、金利上昇におびえながらローンを払うより固定で決まっている方が安心だと思いアドバイスいたしました。 ちなみに、バブルの頃は１０％なんて今では信じられない時代もありましたから。
お礼
またまたありがとうございます！ わたしも金利上昇におびえています(>_<) バブルのころは10%ですか！？ （そのころじゃなくてよかったです） じつは銀行さんが今になって35年固定のほうをより勧めて くるもんで（キャンペーンが終了しているっていうのもある のでしょうが）「あやしい、、、」などと思っていたので ありました(^_^;)
私は２を勧めます。固定金利ですと生活設計が楽なので。 また、アドバイスですが毎年繰り上げ返済を予定しているならば当初の返済額を増やしておく事は出来ませんか？ 繰上げ時の手数料が必要な銀行もあるのでこれが馬鹿にならないかと思いまして。
お礼
生活設計考えるとやっぱり2.ですよね。。。 でも1.の金利優遇も魅力かもしれない。。。 考えが行ったり、来たりで、、、（ー＿ー；） 参考にさせて頂きます。 ありがとうございました！
補足
繰上返済はボーナス時にします。（その分ボーナス支払いは 低く押さえてあります） 繰上返済の手数料は100万円未満だとネット手続きで5,250円 なのでドンドンしていったほうヨイと考えてますがどうで しょうか？？？
お礼
3年固定を選択したのは3年後は金利上昇はあるけれども それほどでもないと予測したからです。また固定期間終了後 には新たに固定期間を選べるタイプのものだったので、その 都度、金利動向をみながら決めればいいかと。 そして金利上昇があれば年収up♪もあるだろうと。（←これ は勢いをつけるために予想したことですが(^^;)） アドバイスありがとうございました。 これからいろいろと検討してみたいと思います。