住宅ローンについてアドバイスください

質問

住宅購入資金として、銀行の住宅ローンを検討しています。

借り入れ期間は３５年。
借り入れ額は、５，０００万

この時、
その１）
当初１０年間固定金利２．０％
以後、店頭金利から▲０．４％優遇

その２）
３５年固定金利２．５％
の２パターンを検討しているのですが、
ずばり、どちらがお勧めでしょうか？

総額は２）が安くなりますが、なにしろ３５年というレンジで考えた場合です。
当初１０年間は１）が安くなるので、最初は安く抑えておいて、１１年目からもし金利が下がっていれば借り換えを検討しても良いかなとも思いますが、これ以上下がることは望めそうにもないので、どうしたものか迷っています。

回答No.4

yamataro4415 · ベストアンサー

総額で2)が安くなるという根拠がわかりませんが、支払総額（元金・金利合計額）で比較すると、下記のとおりとなります。（元利金等返済の場合）

(1)2.0％固定の場合、当初10年間の支払総額は約1,988万円、元金残高は約3,908万円。
(2)2.5％固定の場合、当初10年間の支払総額は約2,145万円、元金残高は約3,984万円。
上記より、当初10年間の支払総額は(1)の方が約157万円少なく、元金残高も約76万円少なくなる。

また、(2)の35年間での総支払額は約7,507万円である。(1)において、(2)と総支払額が同額となるためには、(1)の残り15年間の総支払額が約5,520万円となればよい。
これは、元金残高3,908万円として、15年間の平均金利が2.935％以下であれば良いことになる。

なお、このシミュレーションには各種手数料（保証料、団信保険料、銀行手数料）は含まれておりません。また、毎年度の物価上昇率（インフレ率）も考慮しておりません。

また、私はローンを組む際の基本的な考え方として、
・支払総額を少なくする。
・当初の元金支払額を多くする。
ことを心がけており、また現在インフレ期にはないので、上記の選択肢なら(1)を選びます。

お礼

ありがとうございます。

15年間の平均金利が2.935％以下
ということは、▲0.4％優遇なので、
元の金利は3.335％以下ですね。

参考になりました。
検討してみます。

回答No.5

YUIYUI25

借り換えが可能なら１．
で、銀行金利の推移表をご存知ですか？
それを見るとバブルがはじけてからは格段にさがりここ１０年は横ばいです。
現在
金利は上がるといわれていますが、競争も激しいです。低金利の利点と、借り換えによる手数料等のデメリットを考えると５年固定か１０年固定がよいと思われます。
私は、３０００万借り入れで２４年ローンの５年固定。父の名前で借りるので借り換えが出来ないので、５年後に主人に売買の形で名義を変えてローンを組みなおす予定です。きっと大幅には変わっていないはず。１％動くのは景気的にすぐではないと郵便局や銀行のお偉いさんに確認済みなのですが、こればっかりは保障がありません。でも、少し期待して５年にします。４月よりまた金利が下がり１．３％の５年固定です。

お礼

どうもありがとうございました。
アドバイスを参考に検討してみます。

回答No.3

bluematu

私だったら、２の方を選びますね。
１の場合、１０年間は１．６％のようですが、
１０年後はどうなっているか分かりません。
今の金利が一番安いと思いますので。
で、もし借り換えをした場合、まだ２０年間分の
ローンが残っているわけで、およそ４０００万円
のローンが残っていたとします。
借り換えの場合、さらに借り換えの手数料が発生
します。（借り換えの手数料もバカにならないと思います）４０００万円分の借り換えといったら、かなりの手数料ですよ。
新たに、保険にも加入しなくちゃならないし、保証金もかかります。
そうした場合、１と２の総額が変わらないと思います。
もし、１の場合だと１０年後金利が４％になった
ことを考えてください。
かえって２の方が総額が安くなるかと思います。

それと、３５年間という期間が固定であるのであれば、将来のライフプランの目安が立てられると思います。

最終的には、質問者さんの判断になると思いますが、
１％程度の差であれば、２の方をお勧めします。

お礼

ありがとうございます。
ご意見を参考に検討してみます。

回答No.2

yosiboh100

検討材料として、もうひとつ調べてみてください。
金利の見直しの時期と、金利アップ率の定めがあるかどうか。

１１年目にいきなり５％とか言われる可能性があるのであれば固定のほうが有利。
たとえば１年に１割アップを上限（詳しい数字は知りませんが、このような制度をとっているところがあると聞いたので）としてあれば、１１年目には、２．２％１２年目には２．４２％といった感じで３年目に２．５を上回ることになりますね。

また、違う視点から考えると、１０年間この数字であれば、毎月同じ金額を返済したとして、１０年後には２００万円程度の差額がでますね。

いろいろな意見を聞いて判断してください。
この質問だと答えは出ないですので、この回答の冒頭の事項を補足してください。

補足

当初期間固定金利なので、当初１０年間が２．０％固定。
その後（１１年目～）は、変動金利、固定金利、変動金利（上限つき）の何れかから選択でき、店頭金利から▲０．４％になります。当初１０年間は別の金利タイプには変更できません。

これで補足になっていますか？

回答No.1

mssine

どっちのローンが良いかより、借入を１円でも少なくする方法を考えるのが先決だと思いますが。。。

補足

おっしゃる通りです。
その上で、何れかの選択で悩んでいます。
ありがとうございました。